Выбор земельного участка: Что нужно знать?
Что нужно изучить об участке перед покупкой
При покупке земельного участка необходимо учесть множество факторов, чтобы сделать правильный выбор и избежать неприятностей в будущем.
Оформить сделку купли-продажи возможно только на зарегистрированный объект недвижимости. Земельный участок должен быть поставлен на кадастровый учет, данные о нем будут содержаться в Едином государственном реестре недвижимости.
Анализ документов:
Сегодня основным документом, подтверждающим право собственности на тот или иной объект недвижимости (квартира, дом, гараж, садовый участок и т.д.), является выписка из ЕГРН.
В ней отражена актуальная на текущую дату информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии (отсутствии) ограничений прав, обременений объекта, а также иные сведения.
Чтобы увидеть все данные правообладателя участка, выписку из ЕГРН должен заказать либо сам собственник, либо нотариус — c 1 марта 2023 года все данные в выписках обезличивают.
Выписку об объекте недвижимости часто заказывают дважды: первый раз — чтобы заранее проверить участок, а второй — в день сделки, чтобы избежать риска мошенничества и убедиться, что состав собственников не поменялся.
Очень важно проверить правоспособность продавца, удостовериться, что у него есть права на землю, а также исключить возможность оспаривания сделки купли-продажи со стороны третьих лиц. Для этого необходимо провести всестороннюю проверку документов, подтверждающих право собственности на продаваемый участок. Все данные о прошлых собственниках хранятся в выписке из ЕГРН о переходе прав владения.
Необходимо изучить правоустанавливающие документы, которые содержат в себе основание для получения владельцем земельного участка: это могут быть, например, договоры по сделкам —договор купли-продажи, дарения или мены; акты местной администрации о предоставлении участка; судебные решения; акт или свидетельство о приватизации; свидетельство о праве на наследство.
В результате подобной проверки можно избежать некоторых рисков, например, возможности оспорить новую сделку купли-продажи, в случае, если предыдущий владелец является банкротом, информацию можно просмотреть по реестру банкротов.
Если участок продает один из супругов, то на его реализацию нужно документальное согласие обоих.
Дополнительно можно запросить у продавцов: выписку из БКИ и справку об отсутствии учета на ПНД. Так вы точно будете уверенным в том, что сделку нельзя будет оспорить.
Градостроительный план.
Документ является выпиской из ПЗЗ (Правила землепользования и застройки), выдается правообладателю земельного участка. Подать заявку на получение документа можно через МФЦ или портал Госуслуг. Услуга предоставляется бесплатно, результат в течение 14 дней.
В случае, если продавец не захочет получать градплан, можно изучить правила землепользования и застройки на сайте местной администрации.
Градплан содержит:
· Описание границ участка, его кадастровый номер и площадь.
· Данные о расположенных на участке объектах и зоне, где можно строить.
· Информацию о красных линиях и зонах, где строить нельзя.
· Ситуационный план территории вокруг участка — это схема расположения земли по отношению к соседним участкам, улицам, транспортным развязкам и инженерным коммуникациям.
· Перечисление видов разрешенного использования участка: основных, условно разрешенных и вспомогательных.
· Допустимые параметры строительства: сколько этажей можно возвести, сколько метров отступить от границ участка.
· Информацию о границах особо охраняемых зон, ограничениях и сервитутах.
На что обратить внимание:
- Проверить категорию земли
В Земельном кодексе прописано 7 категорий земли по целевому назначению.
Для строительства загородного дома подойдут только два:
· Земли сельскохозяйственного назначения;
· Земли населенных пунктов;
- Узнать вид разрешенного использования (ВРИ)
Также стоит обратить внимание на возможность получения разрешений на строительство и использование земли в соответствии с вашими планами.
У каждой категории земли есть свои виды разрешенного использования. Всего в классификаторе ВРИ более 150-ти пунктов.
Для строительства загородного дома подойдут только четыре:
· ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.
· ЛПХ – личное подсобное хозяйство.
· СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
· ДНП – дачное некоммерческое партнерство.
ВРИ участка можно изменить, но это сложная и долгая бюрократическая процедура, лучше сразу покупать беспроблемный участок.
Важно отличать участки по видам разрешенного использования (ВРИ). Ведь за распоряжение землей не по целевому назначению грозит штраф: от 20 до 50 тысяч рублей для граждан и от 200 до 400 тысяч рублей для юридических лиц.
Например, на участках для «индивидуального жилого строительства» (ИЖС) можно строить дом, гараж и вспомогательные постройки, заводить огород. На участках для «ведения личного подсобного хозяйства» (ЛПХ) разрешено помимо прочего еще и разводить скот. При этом, если участок для ЛПХ находится на землях сельхозназначения, строить жилой дом уже нельзя.
А вот на участках для «ведения огородничества» можно построить лишь хозяйственные постройки — возвести жилой дом и прописаться в нем не получится. Этот ВРИ обычно путают с «ведением садоводства» — вот тут можно и возводить жилье, и выращивать урожай.
- Убедиться в наличии межевания
Обязательно необходимо убедиться, что площадь, адрес и границы участка соответствуют заявлениям продавца, и нет споров на этот счет.
Межевание — это определение границ земельного участка и их юридическое оформление. Для этого проводят кадастровые работы, собирают и изучают документы, а также согласовывают границы с соседями, они устанавливаются по вычисленным координатам поворотных точек. В результате межевания составляется межевой план.
Границы участка лучше перепроверить, даже если сделано межевание. Реальные границы и местоположение участка могут не соответствовать данным по документам, может не быть согласования с соседями и другими заинтересованными лицами, могут быть нарушены предельные размеры участка, быть пересечения с красными линиями, то есть участок и земли общего пользования накладываются друг на друга, территория участка не попала в охранную зону или зону регулирования застройки захват земель лесного фонда или береговой полосы.
Перепроверить границы можно сделать самостоятельно по кадастровой карте или же нанять кадастрового инженера.
Вам надо определить, насколько соответствуют друг другу данные выписки из ЕГРН и реальность. В выписке из ЕГРН можно посмотреть кадастровый номер и проверить его по публичной карте.
Публичная кадастровая карта Росреестра отличный бесплатный инструмент для тех, кто готовится покупать земельный участок. Она дает возможность убедиться, что границы участков корректны, что участок действительно стоит на кадастровом учтете, можно узнать информацию о смежниках, проверить площадь участка. Также карта показывает, не попадает ли участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
- Проверить участок на обременения и сервитуты
Важно проверить, не распространяются ли на участок какие-то ограничения с учетом природоохранных и других требований, можно ли на нем узаконить самовольную постройку, не нарушены ли строительные нормы, нe нaxoдитcя ли земля в зaлoгe, apeндe или пoд apecтoм.
Обременения – это частичный или полный запрет пользоваться земельным участком.
Ограничения и обременения могут включать в себя ограничения по использованию земли (например, запрет на строительство), залоги и ипотеки.
Данные об обременениях можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Сервитуты - определить по градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ).
- Проверка территории
Осматривать землю лучше всего весной: сразу будет понятно, в каком состоянии местная администрация или садовое общество содержит дороги и не подтопляется ли сам участок, не заболочена ли местность.
Важно также осмотреть сам участок: его границы, состояние почвы, наличие коммуникаций (воды, электричества, газа). Если границы участка нечётко определены или имеют спорные моменты, это может привести к конфликтам с соседями в будущем.
Наличие коммуникаций также очень важно: без них будет сложно обеспечить комфортное проживание на участке.
Важно понимать размеры территории — так, чтобы на ней поместился дом, какой вы хотите.
Кроме того, стоит обратить внимание на окружение участка: поблизости не должно быть промышленных предприятий, шумных трасс и других источников загрязнения.
Подъезд к участку:
Важно обращать внимание не только на красоту места, наличие поблизости озера или леса, но и на возможность, например, подъезда грузовой машины к вашему будущему участку.
В документах не указывают, где именно располагается въезд на участок, но этот вопрос лучше решить до покупки, ведь придется подвозить стройматериалы и, возможно, загонять спецтехнику.
Рельеф участка.
Стоит обратить внимание и на то, насколько ровный это участок. Выбирать стоит c минимальным уклоном, поскольку выравнивание перед закладкой фундамента может дорого обойтись. Сам по себе уклон не страшен, другое дело, если земля стоит на границе с оврагом или, наоборот, пригорком. Овраг может осыпаться, и потребуется укреплять его. С пригорка почва, наоборот, будет съезжать на участок и потребуется строить подпорную стенку из бетона.
Важный фактор при выборе участка — грунт. От того, какой грунт на участке, во многом будет зависеть выбор фундамента и соответственно его стоимость.
С точки зрения строительства наиболее подходящими являются сухие почвы, такие как песок, стройка на суглинке и глине обойдется дороже из-за того, что такой грунт задерживает воду, а торф может оказаться вообще не пригодным для возведения капитального дома. К тому же на влажных почвах будет необходимо устраивать дренаж.
И, конечно, стоит обратить внимание на цену и условия покупки: они должны быть прозрачными и соответствовать рыночным. Цена должна соответствовать качеству и расположению участка, а условия покупки должны быть понятными и не содержать скрытых платежей или обязательств.
СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМОВ И КРУПНЫХ ОБЪЕКТОВ
Работаем по Кургану и Курганской области.
Строительство жилых домов
Административные и промышленные объекты
Кровельные работы
http://sk-gor.ru/
