Запрет на строительство квартир с малой площадью стал неожиданностью для рынка недвижимости Москвы. С учетом того, что компактные квартиры всегда были крайне ликвидным предложением как для обычных покупателей, так и для инвесторов, можно ожидать значительных последствий для рынка. Сколько стоят студии и "однушки", кто их строит и сколько их на рынке? Разбираемся вместе с Restate.
По данным витрины недвижимости Restate, средний ценник квадратного метра в студиях Москвы составляет 397 тыс. рублей. Минимальная цена студии - 6 млн рублей. Можем зафиксировать этот уровень цен - по состоянию на май 2024 года компактные студии были доступным жильем, пусть и не самым комфортным.
Что касается компактных однокомнатных квартир (большинство из которых по метражу не дотягивают до нового стандарта), то средняя цена "квадрата" в "однушках" немногим ниже студий - 374 тыс. рублей. Ценник на квартиру в целом тоже выходил повыше - до 6,5 млн рублей. И все же для Москвы это была подъемная цена - но пространства для роста почти не осталось, особенно если учитывать влияние на доступность жилья отмены льготной ипотеки.
Насколько велик объем малометражного предложения на рынке Москвы? По данным ДОМ.РФ, официального (и информационного) партнера Минстроя, студий и "однушек" площадью меньше 28 кв. метров в Москве - почти 25% от всего объема строящегося жилья.
Четверть лотов - это уже много. А ведь еще 35% приходится на квартиры площадью от 25 до 35 кв. метров, и с учетом закрепившейся практики "мельчить" с метрами, около половины тут приходится на двухкомнатные квартиры. То есть мы можем добавить около 10% к упомянутой четверти.
Так что рынку недвижимости столицы будет нанесен серьезный удар. Даже если эти новостройки находятся еще на стадии проектирования, девелоперы уже провели работу по планированию квартирографии. Теперь планировочные решения и нарезку площадей придется полностью пересматривать.
Но главный вопрос - кто будет покупать эти "комфортные" метры после отмены льготной ипотеки, в условиях высокой ключевой ставки ЦБ РФ?
Так или иначе, от новововведения пострадают все застройщики, кроме разве что тех, кто специализируется исключительно на люксовом сегменте. Но не для всех ущерб будет одинаково тяжелым.
По данным компании "Метриум", лидерами по предложению студий и компактных "однушек" в старых границах Москвы стали крупные застройщики массового сегмента - ПИК (на его долю приходится 40% столичных малометражек) и ЛСР (31% предложения соответственно). Следующие участники печального рейтинга - "Самолет", Level Group и "Аквилон" - не дотягивают до 5% предложения каждый.
В Новой Москве первое место ожидаемо заняла компания "А101", основной застройщик новых территорий. Студии и "однушки" в ее новостройках - это целых 62% от общего пула. На втором месте снова "Самолет", только теперь у него около 19%. А вот ПИК в Новой Москве замыкает рейтинг с очень скромными 4%.
Имея на руках такой объем предложений малой площади, застройщики наверняка захотят компенсировать свои будущие потери, подняв цены на квартиры малой площади, так что мы совсем не удивимся росту цен в новостройках ПИКа, "Самолета" и "А101".
