Нотариусов хотят обязать записывать на видео все сделки с недвижимостью, где одной из сторон выступает лицо, достигшее 60 лет. Вообще, уже сейчас такая практика широко применяется по желанию сторон либо по усмотрению нотариуса, однако законодатели предложили сделать такую видеофиксацию обязательной.
Теоретически это поможет доказать, что в момент совершения сделки пожилой человек был "в себе", адекватно воспринимал действительность, осознавал свои действия и действительно желал совершить сделку. А в судебной практике цена такой видеозаписи часто равна нулю. Ведь в суде при оспаривании сделки по основанию "не мог понимать значение своих действий и руководить ими" рулит не видеозапись, а заранее проведённое психиатрическое освидетельствование или судебная экспертиза.
"Смотрите, она нормальная!"
Продавец квартиры - бабушка 74 лет. Что ни говори - возраст солидный, а потому во избежание разных неприятных неожиданностей вроде внезапной недееспособности старушки была запрошена свежая справка из психоневрологического диспансера (не состоит на учёте), а также решено записать процесс подписания и регистрации договора на видео. В случае чего - вот оно, доказательство, что бабуся в здравом уме и твёрдой памяти бодро распоряжается квартирой и всё-всё понимает.
За видеозапись проголосовали все стороны сделки + риэлторы + сотрудники Росреестра, приехавшие на выездную регистрацию. Пожилую даму опросили, уточнили, как она себя чувствует, разъяснили ей, что именно она продаёт, какие права имеет, какие последствия повлечёт подпись в договоре... Бабушка всё понимала, связно отвечала на вопросы, поддерживала беседу и явно желала продать квартиру. Всё было досконально записано на видео. Сделка зарегистрирована, все выдохнули...
А через пару месяцев бабушка оспорила сделку, подав иск о признании её недействительной. Не понимала своих действий, квартиру продавать не желала. Бес попутал. Верните всё назад.
К иску прилагалась справка из обычной городской больницы, выданная примерно через месяц после регистрации сделки. В ней говорилось, что старушка-продавец страдает психическим расстройством, не позволяющим понимать значение своих действий. А в соответствии со ст. 177 Гражданского кодекса РФ это является основанием для признания сделки недействительной.
Покупатели возложили всю надежду на видеозапись: вот же она, в здравом уме отвечает, подписывает, подтверждает... Продавец же хлопает глазами и говорит: не понимала я ничего. Страдаю от расстройства. Психического.
Суд, как водится в таких случаях, назначает экспертизу на предмет определения дееспособности продавца на момент продажи квартиры. И (вот неожиданность!) эксперты подтвердили, что бабуся не понимала значение своих действий, не руководила ими и не понимала последствий, т.е. не осознавала, что продаёт квартиру.
Что сказали суды
Суд I инстанции: удовлетворил иск и признал сделку недействительной на основании экспертного заключения.
Апелляция и кассация: отменили решение, оставив договор в силе. В обоснование своего решения указали, что:
- заключение экспертизы - лишь одно из доказательств, которое оценивается в совокупности с другими и не является превалирующим. Вот, например, на видеозаписи чётко видно, как продавец читает договор, согласилась с ним, получила разъяснения нотариуса, получила деньги. Выглядит бодро, адекватно, на самочувствие не жалуется...
- в деле имеется справка о том, что на учёте в ПНД старушка не состоит, на самочувствие не жаловалась, в медицинской документации отсутствуют какие-либо сведения о неполадках с психикой и разумом на момент совершения сделки.
Верховный суд РФ: отменил решения кассации и апелляции и направил дело на новое рассмотрение. В обоснование указал, что вопрос определения психического расстройства требует специальный медицинских познаний в сфере психиатрии, а судьи и свидетели сделки - не психиатры, поэтому не могут разрешить данный вопрос. Опираться следует на выводы экспертизы, выполненной врачами-психиатрами, а не на видеозапись, которую невозможно оценить без специальных познаний. Если есть сомнения в экспертизе, нужно назначить повторную (определение Верховного суда РФ № 24-КГ23-23-К4).
С вероятностью 99% с учётом указаний ВС РФ при новом рассмотрении решение будет вынесено в пользу истца (продавца-старушки, то бишь).
Получается, никакая видеозапись не опровергнет наличие психического расстройства на момент сделки. Стоит ли тогда делать её обязательной, если суд всё равно будет руководствоваться экспертизой?
Страховкой от подобной ситуации может стать введение обязательного психиатрического освидетельствования для лиц старше 60 лет накануне сделки (в идеале - в день её совершения). Это не справка о нахождении на учёте в ПНД. Это заключение специалистов, которые предварительно обследуют гражданина и сделают вывод о наличии или отсутствии псих. расстройства. С этим уже можно уверенно идти в суд, если продавец внезапно вспомнит о своих проблемах с головой. А видеозапись будет хорошим дополнением к этому освидетельствованию.
Всегда ли так оценивают видеозаписи сделок
Не всё так плохо. Есть и положительная практика, когда суд при вынесении решения опирался на предъявленную видеозапись сделки, сделанную нотариусом.
Например, в одном из дел об оспаривании завещания наследники утверждали, что это самое завещание явно подписано под чьим-то влиянием. Ведь наследодатель так любил своих родных, а завещал почему-то совершенно левому человеку... Не могло быть такого! Либо подписал под воздействием чего-нибудь, либо у нотариуса был вовсе не наследодатель!
В суд была предъявлена видеозапись, которая подтвердила: вот наследодатель, вот его завещание, вот ему разъясняют права и последствия, вот он подписывает документ. Оснований для оспаривания нет.
В другом деле наследники также пытались оспорить завещание по той причине, что наследодатель - молодая женщина, была больна и принимала лекарства, содержащие наркотические средства для обезболивания. Однако им была предъявлена видеозапись, где женщина показывает рецепт на лекарства и неначатую коробку ампул: подтвердила, что посетила нотариуса до приёме лекарств, и подписывает завещание в трезвом уме. Оспорить завещание не получилось.
А вы как считаете, стоит ввести практику обязательной видеозаписи сделок с недвижимостью для пожилых людей? Или это бесполезно и верить можно только выводам экспертов-психиатров? Пишите своё мнение в комментах.
