Виктор Зубик, основатель компании Smarent, в прямом эфире на Youtube-канале обсудил, насколько реален риск потерять квартиру, если ипотека оказалась неподъемной.
В эфире:
•Ипотечный пузырь – страшилка или реальность?
•Может ли банк забрать квартиру? – спойлер, да, но есть варианты
•Так что же делать? – инвестировать с умом
•Ответы на вопросы подписчиков
.
Ипотечный пузырь – страшилка или реальность?
Закредитованность населения значительно возросла, это факт. По информации РБК, примерно треть заёмщиков имеет более трёх кредитов, а почти 9% — пять и более. Да, здесь учитываются кредитные карты и микрокредиты. Но и без этого фактора, очевидно, что люди берут больше кредитов, кредиты становятся длиннее, а заемщики старше, поскольку на фоне роста цен на недвижимость копить на первый взнос приходится дольше, а сумму кредита приходится растягивать на много лет. Если раньше кредиты выдавались в основном на 20 лет, теперь — на 30–35. Кредиты всё чаще получают люди старшего возраста, и наибольшее проникновение наблюдается среди заёмщиков в возрасте 38–40 лет (62 %), когда они уже накопили достаточно средств для первого взноса.
Может показаться, что на носу ипотечный кризис, как это было в США в 2008 г., но на самом деле, если посмотреть на статистику более детально, что понятно, что ничего страшного в данных ЦБ нет. Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам снижается и сейчас составляет 0,34%. Напомню, что в США к моменту кризиса 2008 г. эта доля составляла около 5%, да и кредиты тогда выдавались практически всем вне зависимости от уровня закредитованности, наличия первоначального взноса и кредитной истории под околонулевые ставки. У нас же больше половины семей не имеет даже одной ипотеки. Долг россиян по ипотеке сейчас составляет 18,4 трлн рублей, или чуть выше 10% от ВВП, а в США в 2008 г. было 50% от ВВП. Почувствуйте разницу.
Так что, продаж долговых квартир можно не ждать?
Если говорить о большинстве инвесторов, то есть о тех, кто взял один или несколько ипотечных кредитов в условиях низких процентных ставок на рынке до августа 2023 г., а также на фоне неограниченного количества льготных ипотек у одного заемщика, то они продавать точно не спешат. По грубым подсчетам, средняя сумма ипотечного кредита составляет 7.3 млн рублей. Платеж по ипотеке при ставке 3-5% находится в диапазоне 30-40 тыс. рублей, то есть точно будет с лихвой перекрыт арендным платежом. То есть причин срочной продажи этих квартир ниже рынка нет. А вот желающих выкупить distress-квартиры с ипотечным долгом, напротив, намного больше.
Но есть еще и другие инвесторы: те, кто следовал советам популярных блогеров, например Сергея Смирнова, и брал ипотечные кредиты по текущим рыночным ставкам (15%, 16%), вместо льготных, в расчете на скорое снижение ключевой ставки. Плюс еще ждуны, которые, послушав тех же блогеров, ставили на падение цен в январе, потом в феврале и т.д., а теперь накануне ужесточения условий субсидированных ипотек, они пытаются запрыгнуть в последний вагон и взять уже прилично подорожавший объект. Вот они явно переплатят, и не все справятся с ипотечным гнетом.
Кто из инвесторов будет продавать свои квартиры?
Безусловно, не все инвестиции успешны. Многие люди, попав под обаяние брокеров, получающих комиссии от застройщиков, получили в портфель непривлекательный актив (в «картофельных полях» с плохой планировкой и слабой транспортной доступностью), от которого избавляются в лучшем случае по цене покупки. Ипотека может оказаться выше арендного платежа – тяжело обслуживать, легче продать. У некоторых нет денег на ремонт – 70 000 за квм, то есть на однушку может уйти 3-4 млн, а потребкредит сейчас дорог. Рассрочка может оказаться неподъемной – я всегда советую иметь либо всю сумму на счетах, либо иметь возможность взять кредит. Некоторые вещи нам кажутся очевидными, в то время как инвестор может переоценить свои возможности и перспективы объекта. Именно поэтому лучше посоветоваться с профессионалами. Мы в Smarent не получаем комиссий от девелоперов и действуем только в интересах клиента. Для подбора и сопровождения на первичном рынке идеален пакет «Инвест под ключ».
Продавать квартиру могут и успешные инвесторы, которые получив прибыль по одному объекту, уже присмотрели новый, более интересный (реинвестиция). Здесь мы можем вам помочь – разработать верную стратегию, подобрать объект и провести сделку. Это относится не только к первичному рынку, но и ко вторичке. Если вы хотите продать одну квартиру и переложиться в более доходную, вам нужен пакет «Реинвестиция».
А может банки заберут квартиры неплательщиков?
Мораторий, который действует с 18 марта 2024 г., вас не защитит – поможет только при рассрочке. В случае неплатежа по ипотеке банк сначала мягко напомнит, а потом будет вводить штрафные санкции (от 0.1 до 2% от суммы просрочки), может передать долг коллекторам и в итоге конфисковать это и другое имущество.
По закону об ипотеке, для конфискации имущества нужно не менее четырех просроченных платежей, но задолженность должна быть соразмерна стоимости заложенного имущества. Если продажа ипотечной квартиры на залоговом аукционе не покроет долг, можно лишиться и другой собственности.
Так что же делать, если платить по кредиту стало слишком тяжело?
Если вы должник, то стоит попробовать с банком договориться. Есть уважительные причины для приостановки платежей: закрытия предприятия, болезнь заемщика или родственника, потеря трудоспособности, чрезвычайная ситуация, развод (неожиданно!) и призыв в армию.
Если вовремя сообщить банку о своих проблемах, то возможны варианты: реструктуризация кредита, рефинансирование (больше для вторички), кредитные каникулы или сдача квартиры в аренду с ведома банка.
Возможна и продажа ипотечной квартиры – такие объекты уже не отпугивают покупателей. Тут есть три опции. Во-первых, продавец может самостоятельно найти средства на погашение ипотеки за счет другого кредита или одолжив у друзей и родственников. Во-вторых, покупатель дает деньги продавцу на погашение ипотеки, но тут важно все правильно оформить (частичная оплата квартиры в рамках ДКП с указанием, что квартира в обременении). В-третьих, сделку по продаже может целиком вести банк продавца – самый надежный вариант.
Мы в Smarent продаем даже самые сложные объекты недвижимости. У нас популярный аккаунт на ЦИАНе, более 100 квартир в экспозиции. Мы правильно подготовим ваш объект к продаже и быстро найдем покупателя. Все это доступно в пакете «Продажа недвижимости». Если же время поджимает, то у нас есть дополнительная опция «Ускорение продажи», сюда входит устранение недочетов, улучшение объекта, уборка, хоумстейджинг, профессиональные фото, рум-тур, разработка 2d планировки.
Ну и не могу не сказать про рынок ИЖС. В ближайшее время ждем новых льготных ипотечных инструментов для загородной недвижимости, что станет бустером для этого сегмента. Мы играем на опережение и ведем закрытые продажи в проекте Афинеево Парк на престижном Киевском шоссе. Получить информацию и отправить заявку можно здесь.
Выводы:
- Закредитованность есть, но это не угроза для рынка недвижимости
- Банк может забрать квартиру при просрочке, но можно обсудить варианты
- Проблем продать квартиру на вторичном рынке даже с ипотечным долгом нет – значит, продаж по бросовым ценам ждать не стоит
- Для снижения ипотечной нагрузки используйте стратегию реинвестиции – проанализируйте ваш портфель, найдите слабое звено
- И всегда нужно с умом и стратегией подходить к выбору объекта для покупки
