Квартиры площадью менее 28 кв. м в России с мая 2023 года подорожали в среднем на 11%; мигранты стали реже покупать жилье в Москве, а на ипотечном рынке растет число квартир с обременением. О том, что сейчас происходит с недвижимостью, ценами на аренду, на какой формат жилья сейчас обращают внимание россияне, и как обстоят дела с ипотечными сделками «Московской газете» рассказал аналитик Российской Гильдии Риэлторов Константин Ламин
— Константин, повлиял ли отток трудовых мигрантов на рынок недвижимости в Московском регионе? Как это отразилось на стоимости аренды?
— Если говорить о рынке найма квартир или студий, то ситуация с уменьшением количества мигрантов в Московском регионе в целом не повлияла на рынок, так как спрос на сегодняшний день достаточно высокий. Начиная с осени прошлого года на рынке аренды начался рост цен, что привело к подорожанию до 30-40% в наиболее популярных у наймодателей сегментах студий и однокомнатных квартир. К сегодняшнему дню рост цен немного приостановился, но спрос остается достаточно высоким.
— Стоит ли ждать роста цен на недвижимость в 2024 году? Что на сегодняшний день актуальнее и популярнее: квартиры или студии? Насколько упал или, наоборот, вырос спрос на недвижимость?
— Начнем со вторичного рынка. В этом году здесь вряд ли стоит ожидать какого-либо роста цен. По итогам первого квартала 2024 года цены на вторичном рынке стабилизировались и на данный момент находятся на ± уровнях конца 2023 года.
Сегодня рынок «вторички» — на достаточно низком уровне спроса в связи высокой ставкой по ипотечному кредитованию. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке составляет 17-18 % годовых, это резко уменьшило количество ипотечных покупателей. Поэтому о росте цен в ближайшей перспективе пока говорить не приходится.
Что касается первичного рынка, то здесь спрос пока поддерживается в основном программами льготного кредитования, в том числе семейной ипотеки. За первый квартал этого года цены на первичном рынке росли в среднем по 1-2% в месяц и, скорее всего, продолжат небольшой рост до конца июня 2024 г., когда произойдет отмена или серьезная корректировка льготных программ кредитования на новостройки. Это может в дальнейшем привести к небольшой коррекции во второй половине года.
Что касается популярности студий и однокомнатных квартир, данные сегменты рынка имеют свой круг покупателей. Сегодня это одни из самых популярных форматов недвижимости в связи с тем, что стоимость таких объектов (студий и однокомнатных квартир) ощутимо ниже, чем, к примеру, 2-3 комнатных, они, как правило, достаточно популярны среди молодых семейных пар, клиентов из регионов, начинающих специалистов, которых привлекают такие варианты своей дешевизной.
На вторичном рынке спрос достаточной низкий из-за высокого уровня ипотечных ставок. На первичном рынке, наоборот, достаточно высокий, он поддерживается в основном льготными программами, финансированием и ожиданиями покупателей по сворачиванию или существенной корректировке к 1 июля этого года программ льготного кредитования на новостройки.
— Насколько ощутимо вырос спрос на загородную недвижимость по сравнению с прошлым годом? Чем может быть обусловлен данный тренд?
— Спрос на загородную недвижимость так же, как и в прошлом году остается на достаточно высоком уровне, большим спросом пользуются небольшие земельные участки площадью 6-12 соток в бюджете от 2-3 млн рублей. За прошлый год данный сегмент рынка показал очень сильный рост спроса и цен. Не очень активно продается недвижимость в бюджете 25 млн рублей и выше, в противовес этому также большим спросом пользуются компактные дома площадью 100-150 кв. м с площадью участка около 6-10 соток в бюджете от 5-15 млн рублей. Сейчас это можно назвать самым популярным форматом на загородном рынке Московской области.
— Как себя сейчас чувствует ипотека и кредитные организации? Насколько изменился спрос на них за прошедший год и чего можно ожидать от текущего?
— На рынке ипотеки сейчас все достаточно грустно. В конце прошлого года, начиная со второй его половины, когда начался рост ставок, и на сегодняшний день, объем выдачи на вторичном рынке ипотеки упал в разы. Количество сделок с привлечением ипотеки достаточно низкое. Связано это с тем, что ставки по ипотечным программам находятся на очень высоких уровнях. Сейчас ставка составляет 17-18%. Естественно, по таким ставкам проходят единичные сделки, как правило, альтернативные, когда продавцы реализуют свою квартиру и берут небольшую доплату (3-4 млн рублей) на приобретение новой квартиры — бОльшей площади. А покупателей, которые просто приобретали квартиру в ипотеку с первоначальный взносом в 20% на вторичном рынке, сейчас практически единицы.
На первичном рынке ситуация получше, так как объемы выдачи ипотеки в основном идут по программам льготного финансирования, используемых при покупке новостроек. Ожидается, что к концу года, если ставка рефинансирования ЦБ РФ снизится, ситуация, возможно, исправится: это спровоцирует снижение ставок по ипотечным кредитам на вторичном рынке жилья, что в свою очередь, приведет к его активизации и увеличению выдачи объемов ипотечных кредитов.
