В апреле они начали возводить на 17% больше многоквартирных домов, чем за год до этого. С начала года нарастающим итогом прибавка составила 20,8%.
В среднем, сегодня ежедневно начитает строится 2,762 тыс. квартир, на 2% больше 2023 года. Такими темпами в этом году появятся более 1 млн. новых квартир. При том, что в прошлом благополучном по продажам, было заключено 773 тыс. ДДУ.
Аналогичных цифр в этом году мы точно не увидим, они уже хуже, во 2-м полугодии падение ускорится.
Не знаю, для чего девелоперы «пришпорили». Оценим последствия.
Столь обширное строительство требует большого проектного финансирования. ПФ требует затрат (такая вот тавтология), - процентов, которые должны платить застройщики банкам. Стоимость кредитов зависит от наполняемости эксроу-счетов, если продажи слабые, цена заимствований увеличивается. К тому же, всё привязано к ключевой. Пока она высокая, ПФ дорогой. Согласно отчётности Самолёт, в начале строительства, когда ещё нет продаж, он получает сегодня кредиты под 23% годовых. Дорого.
Цикл увеличения ключевой, начавшийся в июле прошлого года с 7,5%, завершился (пока) декабрьским решением о повышении её до 16% годовых.
Для Самолёт это привело к увеличению процентных расходов с 12,9 млрд. в 2022 году, до 26,4 млрд. в 2023-м. Сумма затрат на обслуживание долгов больше годовой прибыли (26,1 млрд), и составляет 10,3% от годовой выручки (256 млрд.руб.).
Появилась отчётность ПИК за 2023 г. Узнать насколько увеличились процентные расходы невозможно, поскольку нет данных за 2022 г. Но есть цифра начисленных процентов за 2023-й.
У ПИК хитрая бухгалтерия, - большую часть начисленных процентов он переносит в капитальные расходы, относит платежи к моменту погашения ПФ, поэтому на них тоже начисляются проценты.
В прошлом году ему было начислено 78 млрд. по процентам (значительно больше прибыли за год, которая составила 52 млрд), из которых он заплатит 18,5 млрд, остальные капитализировал.
78 млрд. по процентам от выручки в 585 млрд. рублей: 13,3%.
Иначе говоря, в прошлом году две крупнейшие компании тратили на обслуживание (не погашение) кредитов от 10 до 13% выручки, у обоих это больше годовой прибыли. Всё происходило в условиях меньшей, чем сейчас, ключевой ставки и сумасшедшей реализации, - наполнения эскроу-счетов.
Возвращаемся к текущей ситуации. Рекорды по строительству происходят на фоне снижения продаж в 1-м, возможного обвала продаж во 2-м полугодии, установившийся высокой ключевой.
Достижение не айс, если проценты по кредитам в этом году съедят всю прибыль (а вдруг, хуже).
Это, если банки дадут ПФ.
Кстати, не факт. Если на начатых объектах не будет реализации.
На что рассчитывают девелоперы непонятно. Какой-то инфантилизм.
Ситуация взрывоопасная.
Баловаться не следует.
