Готовит книгу на 17 мая Гарант-Инвест: выпуск серии 002Р-09 сроком 2,4 года и объемом 4 млрд руб. Ориентир по купону: 17,5-17,6% годовых. Техническое размещение 22 мая. Небольшой разбор далее.
Вся представленная информация – личное мнение автора, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, побуждением к покупке или продаже финансовых инструментов, заключению договоров. Выбор объектов инвестирования должен отвечать персональным предпочтениям и возможности принимать различные риски.
Эмитент: Гарант-Инвест
Коммерческая недвижимость ФПК Гарант-Инвест строит, эксплуатирует и сдает в аренду торговые и офисные центры в Москве: 17 объектов по данным отчетности за 2023 год. Аналог фондов недвижимости или REIT-фондов. ТОП-3 по стоимости:
- ТК Галерея Аэропорт
- ТЦ Москворечье
- МФК West Mall, строится
Генерируют 66,4% арендного дохода ТК Галерея Аэропорт, ТЦ Москворечье и ТДК Тульский с арендной доходностью 10,5-12,1% годовых от текущей стоимости. Отчетность консолидирует 15 компаний из которых 10 в залоге по банковским кредитам.
Отдельные цифры из консолидированной отчетности за 2023 год и инвестиционного меморандума в сравнении с 2022 годом, рассчитал показатель FFO adj – Funds From Operations, средства от операционной деятельности, с корректировками:
- Отстает от инфляции среднегодовая динамика выручки за 3 года: 7,4% против 9,2%
- Удается сдерживать динамику себестоимости и административных расходов: 1,6% за год и 1,4% в среднем за 3 года, 2,4% за год и 6,3% в среднем за 3 года
- Вышла в небольшой плюс чистая прибыль за счет меньшего убытка от переоценки инвестиционной собственности
- Оценка арендной доходности объектов по текущей стоимости: 9-13,6% годовых
- Снизилась до 8,5 долговая нагрузка: отношение Чистый долг/FFO adj
- Доля облигаций в структуре фондирования: 28,5%. Занимают основную часть кредиты: 71,3%
Кредитный рейтинг: BBB.ru от НКР со стабильным прогнозом и BBB|ru| от НРА с позитивным прогнозом.
Облигации на МосБирже: Гарант-Инвест
На бирже торгуются 4 выпуска на 10,5 млрд руб. Оказались креативными ГарИнв2P07 и ГарИнв2P08:
- установили по 103% оферту по бумагам с амортизацией ГарИнв2P07 на март 2025 года
- добавили оферту для ГарИнв2P08 с привязкой к валютному курсу
Собрал график погашения с учетом оферты по ГарИнв2P07 и без оценки влияния оферты по валютному курсу для ГарИнв2P08. Погасили 2 выпуска весной 2024 года, осталось 7,6 млрд руб. на 2025 год. Увеличит до 7 млрд руб. размер выплат в 2026 году новый выпуск.
Кредитные спреды: Гарант-Инвест
Средний кредитный спред: 387 бп на закрытии 7 мая и 436 бп за 6 месяцев. Это близко к уровням группы ruBBB, что соответствует рейтингу компании. Торгуются 'уже старые выпуски ГарИнв2P05 и ГарИнв2P06, широко: креативные ГарИнв2P07 и ГарИнв2P08.
Итоги
Откроют книгу по выпуску 002Р-09 17 мая. Размещают 4 млрд руб. на 2,4 года с ежемесячными купонами. Исключение – 1 купонный период, который составит 6 дней. Техническое размещение 22 мая. Информация по данным портала rusbonds.
Начальный ориентир по купону: 17,5-17,6% годовых, что соответствует доходности к погашению 18,97-19,09% годовых, дюрации 2 года и спреду 455-467 бп к кривой ОФЗ. Получается разница 20-80 бп со средним спредом по старым выпускам и 57-73 бп с группой ruBBB. Собирают близко к рынку книгу: ограничено пространство для снижения купона.
Публикую таблицу с оценкой спредов для нескольких значений купона. Потребуется поправка на новое значение кривой ОФЗ в дату сбора заявок.
При частичном или полном цитировании ссылка на источник обязательна.
Ссылки на материалы по терминам из публикации:
