Покупаем готовый бизнес

Существуют разные подходы к определению понятия «готовый бизнес». Написав добрую половину статьи, решил вернуться в начало и предложить вниманию читателей ключевое понятие готового бизнеса, которое в той или иной интерпретации приходило от делового окружения. Готовый бизнес – это время. Приобретая готовый бизнес, мы платим цену за время, потраченное его основателями на поиск идеи, концентрацию производительных ресурсов, на пробы и ошибки, на «прошивку» в сознании покупателя, клиента, заказчика новой сущности. Говоря о покупке данной ценности, важно задаваться вопросом о причинах, побуждающих собственника готового бизнеса расстаться с курицей, несущей золотые яйца. На этих двух постулатах строится вся статья. С одной стороны, мы выявляем ту сущность, которую необходимо приобрести, с другой стороны, мы оцениваем возможные риски, которые очевидны продавцу, но не очевидны покупателю.

Как вы считаете, что значит – Купить готовый бизнес? Уверен, что суть этого вопроса понятна самому неискушенному предпринимателю. Однако, на первых переговорах, покупатель не всегда способен оценить приемлемость предложения продавца. В свою очередь, не каждый продавец способен осознать неадекватность предлагаемой структуры продажи.

Продавец салона красоты, предлагает к покупке не салон красоты, а перевод договора аренды помещения, в котором у продавца работал салон красоты, на покупателя. У покупателя возникает вопрос, зачем мне договор, я приехал за готовым бизнесом. Продавец же считает, что покупатель не оценил всей прелести его предложения, поскольку именно место является ключом к заветной прибыли салона красоты. Кто в данной ситуации прав?

Можно рассмотреть другой поворот. Продаётся строительная компания c оборотом и допусками СРО. Продавец предлагает продажу 100% долей Общества, которое выполняло строительные подряды в больших объёмах. Покупатель, осмотревшись на местности понимает, что Общество без деловых коммуникаций продавца не представляет коммерческого интереса и не способно генерить прибыль.

В представленных примерах наглядно демонстрируется, что покупка готового бизнеса, в каждом конкретном случае имеет свои особенности, свой источник прибыли – объект доходности. Корректность определения объекта доходности, отвечает за коммерческие риски приобретаемого бизнеса. То есть, за способность готового бизнеса приносить своему владельцу прибыль.

Выявление объекта доходности готового бизнеса, в свою очередь, влияет на юридическую оболочку сделки, отвечающую за юридические и финансовые риски. В статье мы рассмотрим основные факторы приобретения готового бизнеса, влияющие на коммерческие, юридические и финансовые риски.

Готовый бизнес – где объект доходности?

Зачастую, наблюдается подмена понятия «готовый бизнес» на «основные активы». Безусловно, в примере с салоном красоты, основным активом является помещение салона. Однако, если покупатель не имеет представления, как нанимать мастеров, как ставить работу администратора салона, то вряд ли такой салон способен удержаться на плаву в принципе. Следовательно, в первом примере не идёт речь о готовом бизнесе. По сути, покупателю будет предложено заплатить за перевод прав и обязанностей арендатора помещения на себя (если покупатель ИП) или на юридическое лицо (в малом бизнесе это ООО), плюс подписать договор купли-продажи инвентаря, мебели, атрибутики и некоторого оборудования. На этом всё. Такие сделки представляют интерес для бывалых владельцев салонов красоты, расширяющих свою сеть. Но это никак нельзя назвать покупкой готового бизнеса, для начинающего предпринимателя.

Готовый бизнес, по мнению автора, это обособленная система обязательственных отношений, способная приносить прибыль. Другими словами, готовый бизнес может складываться из отношений с государственными структурами (аренда помещений, лицензии, налогообложение), отношений с сотрудниками (трудовые договоры и договоры ГПХ), отношений с правообладателями исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации (патенты, ноу-хау, товарные знаки), договоры с поставщиками и субподрядчиками, договоры с банками, отношения собственности на имущество (средства производства) и самое главное, договоры с заказчиками, клиентами, покупателями. Оптимальное соотношение указанных показателей, способно генерировать прибыль.

Возвращаясь к примеру с салоном красоты (самый простой и распространённый «товар»), можно описать желаемый объект покупки. Объект покупки – 100 % доли в уставном капитале в Обществе (ООО – ходовая организационно-правовая форма), которое имеет в своём штате сотрудников, владеет товарным знаком, имеет в собственности оборудование, инвентарь, является арендатором / собственником соответствующего помещения. В этом случае, речь идёт о приобретении готового бизнеса. В первом примере, приобретение прав на основной актив – помещение с расставленной мебелью и работающим оборудованием.

Приведённую разницу, между активом и готовым бизнесом, тонко чувствуют профильные эксперты (консультанты, опытные участники рынка). Важно почувствовать, что юристы не должны и не могут выявлять подобную предметную специфику. Она очевидна в элементарном примере. Однако, если рассмотреть пример со строительной компанией или с производством, то без профильного эксперта или без собственных профильных знаний, к сделке подходить нельзя, как бы складно и звонко не звучало предложение продавца. А он будет реально убедителен, а единственной причиной продажи будет заявлен срочный отлёт на Луну.

Первый вывод– чтоб управлять коммерческими рисками при покупке готового бизнеса, необходимо заручиться мнением профильного эксперта, способного оценить полноту и цельность объекта.

Как правило, покупатели, изучая предложения рынка, в каждом из них выявляют свои особенности – объекты доходности, способные обеспечить жизнеспособность приобретаемого готового бизнеса.

Так, в качестве самостоятельных объектов доходности можно выделить такие как:

• права на товарный знак, патент, программу для ЭВМ, место происхождения товара и т.д.;
• лицензия на осуществление отдельных видов деятельности;
• право собственности (аренды) на здания, строения, сооружения, земельные участки;
• сложившийся трудовой коллектив;
• имущественный комплекс;
• долгосрочный контракт;
• коммерческая концессия (в простонародье – франшиза).

Каждый из объектов может представлять ценность сам по себе, иногда только в сочетании с другими. В качестве наглядного примера, можно обратиться к приобретению готового арендного бизнеса (ГАБа). В этом случае, продавец продаст намного дороже нежилое помещение, если на него будет заключен долгосрочный договор аренды с финансово устойчивым арендатором (Перекрёсток, Магнит, Ашан, HoliDay INN и т.п.). В таком случае будет продано не помещение, а готовый арендный бизнес.

В ряде случаев, необходимый объект доходности может быть распределён между несколькими лицами (ООО, ИП, ФЛ). Задача профильного эксперта своевременно указать на отсутствие полноты в объектах доходности, чтоб покупатель заявил свою позицию, а его юристы структурировали (сочинили) сделку таким образом, чтоб контроль над интересующими объектами доходности перешел к покупателю, после утраты контроля над своими деньгами.

Следует отметить, что на полноте и цельности объектов доходности готового бизнеса злоупотребляют не только продавцы, имеющие намерение продать свой бизнес дважды, вывернув руки покупателю (недостающий элемент приобретённого бизнеса, предлагается к покупке на втором этапе, когда покупатель не может уже от него отказаться, осознав, что производить продукцию без соответствующего патента не получится).

Покупатель может исполнить манипуляцию покупки готового бизнеса как орудие недобросовестной конкурентной борьбы. Такой покупатель понимает, что бизнес его основного конкурента работает как холдинг, в котором одни компании выполняют операционные функции (работают с клиентской базой, владея соответствующей инфраструктурой продаж), другие компании являются собственниками основных средств производства, часть находится в отношениях по владению разветвлённой логистической сетью. Покупатель предлагает владельцу холдингового бизнеса приобрести его по цене, значительно превышающей его рыночную стоимость. Владелец компании, принимает отчаянное решение – ПРОДАВАТЬ! Далее, начинается долгий процесс «покупки». Под предлогом проверки качества бизнес-процессов и финансовой отчётности, конкурент глубоко проникает в самые приватные зоны своего конкурента (клиентская база, структура активов, формы и способы взаимодействия обособленных структур и т.п.). В итоге, лже-покупатель заключает несколько предварительных договоров (покупку долей, акций, перевод контрактов и т.п.), на покупку бизнеса у конкурента. Но на определённом этапе, продолжая сделку по одной части бизнеса, отказывается от других его частей. Таким образом, если такую сделку не сломать в нужный момент, продавец останется у разбитого корыта, поскольку его объекты доходности оптимально распределены по разным компаниям, друг без друга функционировать не способны (пример взят из жизни – сделку удалось вовремя сломать, защитив собственника бизнеса).

Таким образом, важность поиска объектов доходности в готовом бизнесе не переоценить.

Формы покупки готового бизнеса

Как было выше сказано, форма покупки бизнеса зависит от его объектов доходности. Следовательно, установив интересующие объекты доходности, выявляем наиболее надёжные юридические конструкции (сделки, договоры), которые позволят обеспечить переход контроля над ними к покупателю.

Можно выделить базовые формы приобретения готового бизнеса:

• приобретение долей и/или акций юридического лица (хозяйственного общества);
• приобретение недвижимости, с действующими договорами аренды (ГАБа);
• заключение коммерческой концессии (франшизы);
• приобретение предприятия как имущественного комплекса.

Далее, предлагается рассмотреть каждую из форм через призму сопутствующих рисков. У каждой формы есть свои плюсы и минусы, которые определяют баланс между прибылью и рисками потери всего.

Приобретение долей и/или акций в обществе

Данная форма является универсальной, поскольку позволяет юридически установить контроль над всеми возможными объектами доходности. Так, любое юридическое лицо является самостоятельным участником гражданских отношений и способно приобретать права, и отвечать по своим обязательствам, самостоятельно. Следовательно, вся система обязательственных отношений конкретного бизнеса, может быть выстроена на основе юридического лица.

На практике, часто встречается бизнес, распределённый по нескольким юридическим лицам. У такого распределения есть свои причины (корпоративные, налоговые, исторические и другие).

Распределение бизнеса по разным юридическим лицам может быть обусловлено защитой интересов собственников бизнеса от неправомерных посягательств рейдеров (корпоративная предпосылка). Так, ни для кого не секрет, что большие заводы торгуют своей продукцией через сеть аффилированных торговых предприятий, которые не представляют интерес для рейдеров, служат юридической границей, переход через которую потребует достаточно времени, которое получает завод, чтоб подготовиться к отражению недружественной атаки.

Пример:

Завод железобетонных изделий (Завод ЖБИ), продаёт через торговый дом (ТД) свою продукцию. ТД заключил договор поставки продукции на 100 млн. руб. с Компанией «Рога и Копыта» (РК), на основе 30% предоплаты. РК, получив продукцию, перепродала её Строителям, которые построили Многоквартирный дом. В установленный срок, РК уплатило ТД оставшуюся часть по договору поставки – 70%, что составило 70 млн. руб. Далее, компания «Ромашка» подаёт в суд заявление о банкротстве РК. Суд принимает к производству это заявление в пределах 1 месяца, как совершен платёж в пользу ТД от лица РК. Спустя год, на законном основании от Конкурсного управляющего РК в суд поступает иск о взыскании с ТД 70 млн. руб., как преимущественного удовлетворения прав кредиторов (ст. 61.3. Закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Далее, Завод ЖБИ начинает подготовку к защите своих активов, а ТД затягивает время, занимая активную позицию в судебных инстанциях, доказывая свою непричастность к РК и к Ромашке. В предложенном примере, ТД через 2 года будет банкротом, в то время как Завод ЖБИ останется в зоне стабильности. Однако, рейдеры не на столько непрозорливы, чтоб потратить свои ресурсы на ТД. Они пойдут будут искать только прямой сделки с Заводом ЖБИ. Однако, юридическая защита Завода ЖБИ такую сделку просто не пропустит.

Кроме того, распределение бизнеса по юридическим лицам для корпоративной безопасности, может быть обусловлено защитой от инвестиционных партнёров. Для масштабирования бизнеса, может потребоваться капитал, который предлагают инвестиционные партнёры. В этом случае, собственники бизнеса пускают партнёров в те компании холдинга, которые владеют объектами доходности, которые не позволяют парализовать деятельность холдинга в целом.

Налоговые причины размещения одного бизнеса на нескольких юридических лицах заключаются в обеспечении возможности использования налоговых преференций, которая граничит с уголовно-наказуемым дроблением бизнеса, в целях уклонения от налогообложения. Тут собственники ступают на тонкий лёд, когда каждое движение должно быть выверенно с правоприменительной налоговой практикой.

Исторические предпосылки размещения бизнеса по разным юридическим лицам обуславливается прохождением этапов становления большого холдинга на основе деятельности отдельных предприятий, в последующем партнёров большого холдинга.

Объекты доходности:

Приобретая доли / акции юридического лица, покупателю надлежит сопоставить выявленные объекты доходности с приобретаемым юридическим лицом. То есть, объекты доходности должны быть качественно связаны с юридическим лицом, доли/ акции которого приобретает покупатель.

Если объектом доходности является товарный знак, то важно, чтоб он принадлежал компании, не был под спором в суде, права на его использование не должны истекать через месяц.

Если объектом доходности является объект недвижимости, то следует внимательно изучить историю возникновения права собственности на соответствующую недвижимость, состояние расчётов за неё, в том случае, если недвижимость находится в собственности компании. Если компания владеет недвижимостью на праве аренды, то такое право аренды должно быть долгосрочным (более года) и прошедшим государственную регистрацию. В противном случае, все незарегистрированные договоры действуют менее года, а пролонгированные договоры (носят бессрочный характер), не прошедшие государственную регистрацию, расторгаются собственником с уведомлением за 3 месяца, независимо от того, что написано в самом договоре (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

Если объектом доходности выступает движимое имущество, то помимо его фактической исправности (технического состояния), надлежит проводить проверку его юридической истории и юридического статуса. История владения движимым имуществом не подтверждается государственными реестрами, поскольку право на них не проходит государственную регистрацию. Тут важно иметь возможность изучить документацию, подтверждающую право собственности компании на соответствующее оборудование, в его комплектности. Из документов можно увидеть, кто продавец и произведён ли полный расчёт. Далее, можно посмотреть продавца оборудования по публичным базам. Если продавец значится как сомнительное юридическое лицо, следует критически отнестись к представленным документам и сопоставить их с банковскими выписками приобретаемой компании. Если соответствующих транзакций по банку нет, то 99% перед вами липовые документы. Юридический статус наличия залоговых обременений можно проверить по реестру залогов недвижимого имущество, который ведут нотариусы. Для этого, нужно получить у любого нотариуса справку об отсутствии залога на соответствующее оборудование.

Если объект доходности – лицензия, то важно оценить остаточный срок её действия и оценить состояние деятельности предприятия, в части наличия оснований для отзыва / приостановки такой лицензии.

Если объектом доходности выступает трудовой коллектив, тогда в первую очередь следует изучить всю совокупность документации, регламентирующей деятельность трудового коллектива. Фонд оплаты труда – официальный или смешанный (учитываются конверты). Трудовые договоры – должны быть интегрированы в структуру штатного расписания, содержать закрепления персональных зон ответственности и распределение конкретных (не формальных) трудовых функций каждой должностной ставки. У структурных подразделений должны быть свои положения, регламентирующие формы управления, вертикальные и горизонтальные связи предприятия, интегрированные в график документооборота предприятия. Важно оценить предпосылки массового увольнения.

Долгосрочный контракт, как объект доходности, подлежит тщательному изучению, как и положение стороны такого контракта на рынке. Зачастую, контрагентами по долгоиграющим контрактам, выступают государственные структуры. Именно должностные лица таких структур, оказывают неоценимую услугу будущему владельцу, своевременно подсвечивая подводные камни и мели.

Договор коммерческой концессии должен быть зарегистрирован. Это его основное уязвимое место. Довольно распространённая практика, когда стороны игнорируют государственную регистрацию концессий. Это может быть обусловлено отсутствием всех необходимых компонент, что не позволяет официально зарегистрировать договор коммерческой концессии (отсутствие зарегистрированного в установленном законом порядке товарного знака и т.п.). Итог – руководствоваться положениями незарегистрированного договора стороны не смогут, следовательно весь бизнес основан на понятиях, которые работают не одинаково для продавца и покупателя. Следовательно, объекта доходности нет, покупать нечего.

Риски:

При покупке юридического лица, через выкуп 100% долей в его уставном капитале (акций) или их контрольного пакета, следует получить представление о наличии / отсутствии корпоративных, финансовых, налоговых и имущественных рисков.

Корпоративный риск– качество основания владения отчуждаемыми долями / акциями продавцом. Продавец мог приобрести отчуждаемые доли / акции по номинальной стоимости, в то время как их действительная стоимость с десятки раз превышала номинальную стоимость. При таких обстоятельствах, всегда может найтись заинтересованное лицо, способное в судебном порядке оспорить права на соответствующие доли / акции, даже когда они будут принадлежать новому владельцу. Существуют основания оспаривания владения по корпоративным основаниям, которые заключаются в нарушении порядка отчуждения долей / акций, установленного уставом компании или акционерными соглашениями (соглашениями о реализации прав участников), нарушений установленных опционов и оферт на продажу. Все перечисленные факторы, ведут к потере приобретенных долей / акций, с призрачной перспективой возмещения всех причинённых убытков.

Финансовый риск– проистекает от качества ведения бухгалтерского и налогового учёта в компании. Так, в целях придания привлекательности продаваемой компании, продавец может исказить данные бухгалтерской и налоговой отчётности, скрывая от покупателя существующую нагрузку по обязательствам перед кредиторами. Финансовые обязательства могут проистекать из целого ряда источников. Обязательства из причинения вреда, возмещения убытков, штрафных санкций, предусмотренных договорами с контрагентами, долги за поставку, выполнение работ, оказание услуг. Отдельного внимания заслуживают обязательства / ответственность, проистекающие из обращения финансовых инструментов (вексельные обязательства), из банкротства взаимозависимых и взаимосвязанных лиц (субсидиарная ответственность), из поручительств за третьих лиц. Любое из перечисленных обязательств может кратно перекрыть затраты на приобретение предприятия. Именно финансовые риски, могут быть положены в основу решения собственника о продаже предприятия, в то время как официально заявляется полёт на Луну.

Налоговый риск– страшный сон наяву, который возникает ввиду отсутствия элементарной финансовой гигиены. Так, многие компании не брезгуют «обналичиванием» денежных средств через компании «однодневки» / «помойки». Оплачивая не существующий товар, работы или услуги, предприятие оформляет финансовые документы о наличии расходов, для целей уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, документов о наличии НДС к вычету (за полученные от помоек счета-фактуры, уменьшают платежи по НДС). Так может продолжаться несколько лет, пока компания не попадёт под налоговую проверку (камеральную / выездную). Другим фактором, нарушения финансовой гигиены, является неверное отражение фактов хозяйственной жизни на предприятии в бухгалтерском и налоговом учёте. В итоге, те вещи, которые на называются своими именами, ФНС при первой проверке назовёт так, как должно быть и доначислит налог. К подобным нарушениям можно отнести невыполнение функций налогового агента (при выплатах иностранным компаниям, физическим лицам), применение специального налогового режима, при сомнительности оснований, сокрытие налогооблагаемой базы, математические ошибки и подмены. Все приведённые факторы, при первой налоговой проверке становятся очевидны ФНС, которая их документирует по утверждённым методикам, с использованием больших данных глобального информационного ресурса государства. Далее, появляются огромные недоимки, пени, штрафы, доначисления. В последнее время, это всё чаще приводит к возбуждению уголовных дел. При анализе финансового положения предприятия, анализ финансово-хозяйственной деятельности необходим. Иначе, потери могут значительно превысить прямые затраты на покупку готового бизнеса.

Имущественный риск заключается в возможности потери права собственности на движимое и недвижимое имущество, а равно как утрата владения, на арендуемые средства производства. Каждый объект движимого и недвижимого имущества должен быть проверен на предмет отсутствия залогов, а также на предмет устойчивости права собственности на него (права аренды). Для этого, следует на каждый дорогостоящий объект получить полный пакет документов, подтверждающих законность и полноту оснований возникновения права собственности. Тут подлежат контролю такие факторы, как положение продавца на рынке (финансовая устойчивость), рыночность условий заключения соответствующих договоров, сроки давности по возможному оспариванию, полнота исполнения встречных финансовых обязательств по оплате, подтверждение приобретения банковскими выписками. Объекты недвижимости могут быть признаны самовольными постройками, ввиду чего судебное решение об их сносе может существенно скорректировать планы на будущее развитие бизнеса.

Как быть и что делать?

Первый шаг – это знать о существовании основных рисков. Прочитав данную статью, можно констатировать, что первый шаг сделан. Второй шаг – это правильное структурирование сделки, с привлечением необходимых специалистов – профильный эксперт, финансист, юрист. Третий шаг – не спешить, последовательно структурировать сделку по покупке бизнеса.

Этап № 1– первые переговоры.

На данном этапе следует быть готовым и задать самые неудобные вопросы, чтобы в последующем, иметь возможность удостовериться в преобладании корректных ответов, над фальшивыми:

• По какой причине решили продать компанию?
• Все ли собственники и бенефициары согласны на сделку?
• Кто является скрытым бенефициаром?
• Размер кредиторской задолженности на текущую дату?
• Размер корпоративных займов, на текущую дату?
• Планируется ли уступка прав требований по корпоративным займам?
• Выдавались ли (индоссировались ли) векселя?
• Есть ли поручительства?
• Готовы ли собственники и топ-менеджмент подписаться под соответствующими заверениями об обстоятельствах, чтоб в будущем отвечать за недостоверность предоставленных сведений?
• Есть ли иные компании, без которых бизнес-модель данной компании не может работать?
• Достоверна ли бухгалтерская и налоговая отчётность?
• Готовы ли собственники и менеджмент компании подписаться под обязательством предоставить всю необходимую информацию и документы, относительно финансово-хозяйственной жизни компании?
• Можем ли мы подписать Соглашение о ведении переговоров, в котором отразим все заявленные вами параметры в качестве обстоятельств подлежащих проверке и подтверждению, и в случае выявления недостоверных фактов, с возможностью взыскания убытков в полном объёме?
• Можем ли мы, структурировать сделку через предварительные договоры, которые будут содержать в приложениях все существенные условия основных сделок, с отменительными условиями, на случай выявления определённых коммерческих, корпоративных, финансовых, налоговых и имущественных рисков?

Этап № 2– подписание Соглашения о ведении переговоров.

На данном этапе, необходимо определить и описать все объекты доходности, в качестве обстоятельств, которые являются целью сделки, контроль над которыми в полном объёме должен перейти к покупателю. Также, необходимо сразу договориться, что подобное соглашение подлежит подписанию всеми заинтересованными лицами, как со стороны продавца и покупателя, так и со стороны руководителя компании (если бизнес запакован в одно юрлицо).

В соглашении следует прописать все сделки, которые необходимо совершить, включая предварительные договоры и отдельные заверения об обстоятельствах. Прописать Права и обязанности участников соглашения, по объёму предоставления документации и информации.

Продавец может возразить, сославшись на то, что не готов распространять коммерческую тайну на предварительном этапе. На что можно привести аргумент – условия об обеспечительном платеже. В этом случае, вопрос будет в сумме. При этом, договариваясь о больших суммах обеспечительного платежа, стоит не забывать о том, что возвратность такого платежа должна быть также обеспечена. Как правило, в качестве подобного обеспечения предоставляются на правах залога доли / акции в отчуждаемой компании.

В Соглашении о порядке ведения переговоров указывается порядок и сроки предоставления документов и информации, для проведения проверки компании на предмет и стоимость рисков.

Другими словами, в Соглашении о порядке ведения переговоров стороны описывают все условия и обстоятельства совершения сделки по отчуждению бизнеса, все его составляющие, цели и задачи всех мероприятий, на случай неурегулированности отдельных условий. Каждая сторона фиксирует всё то, что она хочет получить по итогу и условия, при которых ни при каких иных вводных, сделка не может состоятся.

Этап № 3– подписание Предварительных договоров.

На данном этапе, стороны фиксируют предметно конкретные процедурные сроки и действия, которые они обязуются совершить. Готовятся все, без исключения сделки, без совершения которых покупатель не получит полный контроль над объектами доходности и не будут совершены все необходимые процедурные действия, предусмотренные законом. Такие действия предусматривают временные затраты. Например – организация и проведение собраний акционеров, для ободрения предварительного договора. Возвращение из отъезда одного из подписантов документов. Завершение судебного спора и так далее.

Суть данного этапа, юридически закрепить заранее всё необходимые процедуры и сделки, совершение которых обеспечит гарантированный переход контроля над предприятием на предсказуемых условиях последующего хозяйствования.

Этап № 4– подписание основных сделок, расчёт.

Тут следует помнить, что как только покупатель потеряет контроль над своими деньгами, у продавца пропадёт мотивация исполнять все процедуры, которые гарантируют покупателю спокойный сон. Следовательно, ключевые расчёты должны быть поставлены в зависимость от наступления важнейших фактов. Для этих целей, стороны должны использовать аккредитивные формы расчётов, с привлечением банков. Подобные условия уже будут согласованы сторонами на Этапе № 2 и на Этапе № 3, если соблюдать предложенные рекомендации.

На этапе подписания, важно отслеживать последовательность действий и корректность их осуществления (подписи ставятся собственноручно, правой рукой, так, чтоб подпись в паспорте коррелировалась с подписью на подписываемых договорах). Все подписанты должны быть в своём уме, адекватно воспринимать окружающий мир и происходящие события.

После подписания документов, следует выставить на контроль события, прохождение которых порождает для покупателя права последовательного принятия всех факторов бизнеса и совершение процедурных действий.

Назначение нового генерального директора (при необходимости) и главного бухгалтера, проведение инвентаризации, отзыв всех ранее выданных доверенностей, передача документации и материальных ценностей по соответствующим описям, оформление договоров уступки прав требования по корпоративным займам.

Недвижимость с действующим договором аренды (ГАБ)

Данная форма приобретения готового бизнеса является самой прозрачной, простой и понятной. Рыночную стоимость объекта недвижимости установить достаточно просто. А продавец желает получить некоторую надбавку к стоимости своей недвижимостью, ввиду наличия в ней действующего и финансово-состоятельного арендатора. Данная форма не предусматривает приобретение, наряду с активами, долгов. Безусловно, состояние недвижимого имущества может быть не самое высокое. Тут можно пригласить представителей строительно-монтажной организации, которые предоставят экспресс-анализ состояния коммуникаций и несущих конструкций объекта.

Объекты доходности:

Здание, строение и сооружение – как объект доходности подлежат передачи в собственность покупателя со всем имеющимся в них оборудованием, имуществом и инвентарём. Иначе, текущий арендатор может удивиться, утратив возможность пользования тем, чем он пользовался до отчуждения объекта. С недвижимостью всё достаточно просто, переход права собственности подлежит государственной регистрации, а права арендодателя переходят к новому собственнику в силу закона (статья 617 Гражданского кодекса РФ). Однако, проверять историю владения ею следует со всей тщательностью. Важно оценить у кого покупался объект, все ли деньги уплачены, соответствуют ли условия отчуждения рыночным (цена), каково финансовое положение предыдущего продавца (банкрот, ликвидируется, уже ликвидирован), связь предыдущего продавца с текущим продавцом, истечение сроков оспаривания сделки, период владения, наличие признаков самовольной постройки, неузаконенной перепланировки и переустройства, каково финансовое положение продавца. Если продавец «банкрот», то любая сделка по отчуждению его активов, пройдёт через судебное рассмотрение. Там, зачастую, лотерея. Рейдеры могут многое, ради получения желаемого объекта.

Движимое имущество, используемое при эксплуатации здания, строения, сооружения, которое продавец готов оставить покупателю, как объект доходности. На такое имущество следует оформлять отдельный договор купли-продажи, с отражением в нём всего перечня имущества, переходящего в собственность покупателя. Если стоимость указанного имущества существенна, то следует запросить у продавца документы-основания права собственности на такое имущество, с последующей проверкой качества титульного владения. В противном случае, возможно возникновение третьих лиц, которые истребуют такое имущество или, ввиду его существенного износа, потребуют компенсацию. Такое встречается крайне редко, стоит помнить об этом, в части соблюдения финансовой гигиены, поскольку ФНС может доначислить налог на доход, в случае факта безвозмездного получения в пользование значительного имущественного комплекса движимого имущества.

Договор аренды, как объект доходности. Тут важно внимательно изучить условия самого договора аренды, наряду с их исполнимостью для нового собственника. Обращаем внимание на срок окончания периода аренды, на состояние расчётов (арендатор мог взять авансом за несколько месяцев / лет вперёд), на наличие оснований досрочного расторжения договора или наличие подобных предпосылок (недовольство арендатора, убыточное место, периодические сбои энергоснабжения, жалобы жильцов сверху и т.п.). Второй составляющей, анализа текущего договора аренды, как объекта доходности, является анализ финансовой устойчивости арендатора. Если арендует сеть, то тут как правило, вопросов не много. Но если арендует арендатор с сомнительной платёжеспособностью, то следует понимать, насколько быстро удастся найти нового арендатора и стоит ли переплачивать за действующего арендатора.

Риски:

При приобретении ГАБов, можно выделить налоговые и имущественные риски.

Налоговые риски заключаются в возможности изменения назначения объекта или параметрах его использования, что существенным образом влияет на ставку налога на имущество. Возможно, продавец владеет информацией, что грядёт переоценка кадастровой стоимости или то, что новый арендатор более не подпадает под критерии льготной ставки налога на имущество. Следовательно, покупка объекта с подобной историей, может налоговыми последствиями «сожрать» всю плановую прибыль. А покупатель, мог рассчитывать на определённый уровень прибыли, чтоб гасить свои кредитные обязательства на покупку ГАБа.

Имущественный риск заключается в возможности признания объекта недвижимости самовольной постройкой, взыскание с нового собственника платежей за капитальный ремонт (в МКД), оспаривании договора купли-продажи недвижимости.

Как быть и что делать?

Первый шаг – помним о приведённых двух группах рисков. Второй шаг –структурируем сделку.

Этап № 1 – первые переговоры.

На них мы задаём самые важные и самые неудобные вопросы и пробуем зафиксировать полученные ответы.

• Почему продаёте?
• Какая чистая прибыль?
• Какой налог на имущество?
• Всем ли доволен арендатор?
• Есть ли проблемы с жильцами?
• В каком состоянии находится здание, его коммуникации?
• Есть ли задолженность по платежам за капитальный ремонт?
• Как давно и у кого покупали объект?
• По рынку покупали или забирали за долги?
• Есть ли скрытые бенефициары?
• Готовы ли обеспечительный платёж оформлять соглашением о ведении переговоров?
• Можем ли подписать предварительный договор с заверениями об обстоятельствах?
• Всё ли имущество в здании оформлено документально?
• Есть ли риск признания здания самовольной постройкой?
• Приходили ли письма от Департамента имущества?

Этап № 2 – Соглашение о ведении переговоров.

Данный этап не является обязательным, однако он рекомендуется на тот случай, если нужно получить время на проверку истории владения соответствующим объектом недвижимости, собрать необходимую и достаточную информацию о качественных технических характеристиках помещения, об арендаторе и так далее. А главное, подготовить два договора купли-продажи недвижимого имущества и договора купли-продажи движимого имущества. В соглашении прописываем всех заинтересованных в продаже лиц, чтоб после было с кого спросить, по обстоятельствам глобальной подставы. Если требуется какое то время, для завершения судебных тяжб, истечения сроков давности, получения налоговой выгоды и т.п., фиксируем условия о необходимости подписания предварительных договоров купли-продажи, и использования обеспечительных платежей.

В Соглашении о порядке ведения переговоров указывается порядок и сроки предоставления документов и информации, для проведения проверки объекта недвижимости, продавца, договора аренды и арендатора.

Этап № 3 – предварительный договор купли-продажи.

Он нужен на тот случай, если на этапе государственной регистрации перехода права собственности возникнут сложности (приостановка, отказ), можно было требовать не продавать третьим лицам, а устранив препятствия, продолжить продажу. Также, предварительный договор фиксирует заранее все существенные условия сделки и содержит необходимые заверения об обстоятельствах, которых не удалось сформулировать на предыдущем этапе. Второй договор купли-продажи, фиксирует конкретный перечень движимого имущества, которое покупатель не готов покупать отдельно от здания.

Этап № 4 – основная сделка, расчёты.

Как правило, на самой сделке всё идёт чётко по шагам, которые регламентированы предыдущими этапами. Проверяются паспорта участников сделки, корректность подписания документов, полнота подписываемых документов. Все расчёты проводятся с использованием банковского аккредитива, подобно расчётам за квартиру. После регистрации перехода права собственности, происходит процедура передачи объекта, документов об аренде и процедура передачи объектов движимого имущества. Важно проверить и зафиксировать состояние приборов учёта (наличие пломб) и их показания, в противном случае, от коммунальщиков «прилетят» доначисления по нормативам, а покупатель не сможет их перевыставить продавцу.

Франшиза (коммерческая концессия)

Когда мы рассматриваем покупку франшизы, то сразу же вспоминаем Макдоналдз. Это имя, которое имеет свой гарантированный поток клиентов. Однако, выполнить все предписания такой франшизы не просто. Объём предписаний таков, что их только читать можно месяц, не говоря об исполнении. Но как же быть с франшизами других брэндов. Ответ тут достаточно простой – изучать рынок, изучать брэнд.

Юридический аспект покупки заключается в том, чтоб заключить договор и зарегистрировать его. При этом, единственный риск от франчайзи (тот, кто покупает франшизу), который можно получить, так это коммерческий риск. Например – выбрано не удачное место, денежных средств на покрытие затрат не хватает. Всё остальные риски, это риски, которые связаны с надлежащим выполнением предписаний франчайзора. Другими словами – бери больше, кидай дальше.

Покупка предприятия как имущественного комплекса

Покупка предприятия и покупка долей / акций юридического лица, это разные формы приобретения бизнеса. Существуют обстоятельства, при которых нет юридической возможности продать юридическое лицо, с имущественным комплексом или распродать предприятие по «запчастям». К таким обстоятельствам можно отнести структурирование (ведение) бизнеса на индивидуальном предпринимателе, на некоммерческой организации, функционирующей как учреждение, на государственных предприятиях.

Таким образом, когда продавцы бизнеса предлагают войти в сделку по формуле продажи предприятия (в соответствии со статьёй 559 Гражданского кодекса РФ), возможно у них отсутствует альтернативная возможность.

Продаётся имущественный комплекс, используемый для осуществления определённой предпринимательской деятельности (производство пластиковых стаканчиков), а оборудование, не имеющее отношения к данному виду предпринимательской деятельности, остаётся в собственности продавца (который продолжает выпускать кованные изделия). Поскольку деятельность предприятия тесно связана производственной деятельностью смежных отраслей (поставщики, подрядчики, финансисты и т.п.), то вмести с ним продаются права требования и долги. Цель формы – не нарушить производственный цикл, в процессе смены собственника имущественного комплекса. Иначе, стоимость горы металлолома, земельных участков и нескольких строений, будет значительно ниже, что противоречит интересам продавца.

Объект доходности:

Предприятие, как имущественный комплекс, содержит в своей структуре такие объекты доходности, как земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Все перечисленные объекты доходности должны быть взаимосвязаны между собой относимостью к определённому виду деятельности, должны обеспечивать полноту производственного цикла.

Законность обладания продавцом всеми перечисленными объектами подлежит проверке так же, как и в выше приведённых случаях с покупкой долей / акций хозяйственного общества.

По отчуждению некоторых прав существуют ограничения, однако покупатель ничем не рискует, если расчёты по аккредитиву будут поставлены в зависимость от государственной регистрации договора продажи предприятия. Если регистрация не пройдёт, то денежные средства не будут перечислены, а корректировка в составе имущественного комплекса (исключение объектов, которые не позволяют произвести государственную регистрацию) позволит существенно снизить цену, если у покупателя не пропадёт интерес к остаточному составу имущественного комплекса.

Продавец, формируя своё предложение к продаже, составляет следующие документы:

• акт инвентаризации;
• бухгалтерский баланс;
• заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
• перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Риски:

Поскольку рассматриваемая форма продажи предприятия не связана с приобретением юридического лица, то такие риски как налоговый, корпоративный и финансовый, в сделке отсутствуют. Тут можно выделить только коммерческий риск (успешность бизнеса) и имущественный.

Имущественный риск заключается в возможности потери права собственности на движимое и недвижимое имущество, утрата владения, на арендуемые средства производства, прекращения важных для производства договоров с поставщиками, подрядчиками.

Как указано выше, каждый объект движимого и недвижимого имущества, перед сделкой, должен быть проверен на предмет отсутствия залогов, а также на предмет устойчивости права собственности на него (права аренды).

Ключевые договоры с контрагентами подлежат заблаговременной проработке, включающей коммуникации с представителями контрагентов. Но это уже не юридические, а хозяйственные вопросы.

Разворот самой сделки представляет существенную часть имущественных рисков. Если финансовое положение продавца не устойчивое, то в случае его банкротства, сделка может быть развёрнута. Следовательно, следует со всей тщательностью подойти к вопросу оценки состояния продавца, обложиться заверениями и поручительствами, в обеспечении подобных заверений.

Как быть и что делать?

Этап № 1 – первые переговоры.

На них мы задаём самые важные и самые неудобные вопросы и пробуем зафиксировать полученные ответы.

• Почему продаёте?
• Основные составляющие имущественного комплекса?
• Без каких поставщиков работать не получится?
• Сумма кредиторской задолженности по предприятию?
• Есть ли скрытые бенефициары?
• Готовы ли оформлять обеспечительный платёж Соглашением о ведении переговоров?
• Можем ли подписать предварительный договор с заверениями об обстоятельствах?
• Всё ли имущество оформлено документально?
• Есть ли риск признания строений самовольными постройками?
• Приходили ли письма от Департамента имущества?

Этап № 2 – Соглашение о ведении переговоров.

Данное соглашение следует подписать, поскольку продавец будет настаивать на обеспечительном платеже, в силу которого покупатель просто так не откажется от сделки, а если и откажется, то компенсирует все убытки продавца таким платежом. Подписание такого соглашения осуществляется в простой письменной форме, следовательно его можно наполнить всеми необходимыми условиями, которые обеспечат предсказуемость самой сделки, так и возможность безболезненного выхода из сделки, если возникнут нюансы, при которых имущественный риск будет превышать допустимые пределы.

В соглашении рекомендуется закрепить следующие условия:

· описание предпринимательской деятельности, осуществляемой предприятием, с подробным описанием основных производственных показателей и факторов производства;

· размер обеспечительного платежа, условия и сроки его внесения и возврата покупателю (несоответствие обещаний фактическим обстоятельствам, по результату проверки);

· аудиторскую компанию, чьё заключение устроит покупателя;

· заверения об обстоятельствах, заключающихся в отсутствии кредиторской задолженности превышающей 1 млн. руб., отсутствие притязаний третьих лиц в отношении объектов, входящих в имущественный комплекс, в наличии прав на отчуждение результатов интеллектуальной деятельности, отсутствие признаков банкротства, наличие всех необходимых корпоративных согласований на продажу предприятия, отсутствие залогов и поручительств у продавца;

· гарантии со стороны продавца, в части возвратности обеспечительного платежа;

· проект Договора продажи предприятия, с предварительным перечнем имущества, входящего в состав имущественного комплекса;

· обязанность продавца предоставлять всю запрашиваемую информацию и документы, о определённые сроки (ответственность за непредоставление);

· плановые сроки подготовки необходимой для сделки документации;

· условия, при которых покупатель имеет право отказаться от сделки и получить обратно денежные средства, уплаченные в качестве обеспечительного платежа (предоставление сфальсифицированных документов, предоставление недостоверной информации, отказ в предоставлении документов и информации, несоответствие выданных заверений, фактическим обстоятельствам);

· расчёты через аккредитив, под условие регистрации Договора продажи предприятия, с зачётом в стоимость средств, уплаченных в качестве обеспечительного платежа.

Этап № 3 – Договор продажи предприятия, расчёты.

Если стороны прошли все этапы подготовки к сделке, остаётся только вовремя встретиться, подписать договор, получить все приложения и направить документы на государственную регистрацию. Не предоставление для регистрации каких-либо документов или не совершение каких-либо действий, надлежит расценивать как уклонение от сделки и фиксировать таким образом, чтоб такие обстоятельства можно было представить суду, для взыскания убытков. После регистрации договора, происходит процедура передачи имущества и документации, сопутствующей такому имуществу.

Общий вывод:

Интересы покупателя могут быть обеспечены только при растягивании процедуры приобретения бизнеса во времени, с использованием приведённых юридических техник. Продавец очень складно презентует свой бизнес, поскольку жил несколько лет с ним, создавая каждую его часть. Покупателю не стоит стесняться своей скорости обработки входящей информации, не поддаваясь на психологические уловки «на слабо», «тут всё просто» и тому подобное. Как только возникает спешка и упрёки в нерасторопности, критический уровень к предлагаемой истории должен кратно повышаться.

Способность к самоорганизации и ответственному отношению друг к другу, это навык, который нашему бизнесу предстоит восстановить и развить.

То, что приходится наблюдать на рынке с ГАБами, приводит в некоторое замешательство и оцепенение. Уровень контроля рисков таков – ПРОКАТИТ / НЕ ПРОКАТИТ!

P.S.: В декабре 2024 года, совместно с руководителем и основателем агентства коммерческой недвижимости ООО "Хороший Брокер" Михаилом Олеговичем Шалаевым, записали двухчасовой подкаст, где мы обсудили актуальные тенденции и риски, относительно сделок с коммерческой недвижимостью и готовым арендным бизнесом.