Один из достаточно частых вопросов обращающихся к нам людей касается трансграничных операций с недвижимостью. Действия с недвижимым имуществом - серьезные, суммы фигурируют значительные, но самостоятельно кататься туда-обратно для решения этих вопросов не всегда бывает удобно. Вопрос - что с этим делать и как себя обезопасить от возможного обмана?
ВНИМАНИЕ: Эта статья не является рекомендацией, советом или побуждением к действию любого рода. Принимайте юридически и финансово значимые действия только исходя из собственных соображений и руководствуясь своими личными интересами.
Для всех этих действий есть один рабочий алгоритм - оформление доверенности на профессионального риэлтора или друга, которые будут готовы заниматься вопросами вашей недвижимости. Некоторые моменты обязательно надо прописать "черным по белому", чтобы ограничить возможность посредников присвоить себе ваши деньги или имущественные права - и оформить доверенность правильно, находясь при этом за рубежом.
Шаг 1: подготовка текста доверенности
У каждого нотариуса, в независимости от страны, есть шаблон под любое действие, в том числе и для операций с недвижимостью. Но если вы оформляете доверенность за границей, то с максимальной вероятностью в офисе нотариуса вас попросят взять шаблон доверенности той страны, в которой этой доверенностью будут потом пользоваться.
Причина этого проста - требования к доверенностям у регистраторов, например, испанских могут сильно отличаться от регистраторов российских, и с доверенностью, оформленной по испанскому шаблону ваше доверенное лицо могут просто "развернуть" в российском учреждении. Шаблон надо использовать той страны, в которой доверенность будет применяться.
Это означает, что образец документа вам надо будет просить либо у риэлтора, либо у вашего друга, который впоследствии и будет сопровождать сделку. Либо скачать в интернете, так тоже можно.
В самом тексте доверенности стоит обратить внимание на следующие вещи.
Если вы покупаете или продаете квартиру:
- то, что если вам выплачиваются деньги, они могли были быть зачислены только на ваш счет в банке, со строго оговоренными реквизитами.
- то, что если вы выплачиваете деньги, то стоит указать подробные данные о механике будущего перевода.
- чтобы при продаже внесение денег на счет было единственным доступным способом оплаты, и наличные деньги не фигурировали в сделке - это избавит промежуточное лицо от необходимости и возможности держать ваши деньги у себя в руках.
- если вы покупаете квартиру - вы однозначным образом указываете, кому должны быть переданы имущественные права по заключаемому договору купли-продажи.
- в доверенности должны быть точно указаны объекты, на которые эта доверенность распространяется, включая кадастровый номер, адрес, квадратуру, с жестко зафиксированной суммой сделки.
- из доверенности стоит убрать все ненужные действия, которые в реальности не требуются для и потенциально могут вам навредить.
- следует указать, что все разрешенные доверенностью действия совершаются исключительно для выполнения поручения о купле(продаже) определенного объекта недвижимости.
Если вы сдаете или арендуете квартиру дистанционно:
- желательно указать набор критериев, по которым риэлтор имеет право подписать от вашего имени договор аренды.
- стоит ограничить возможный размер и сумму материальных вознаграждений и потенциальных штрафов, которые вы можете выплачивать арендодателю.
- возможно, стоит добавить право подачи заявлений в соотвествующие органы - на случай, если арендодатель или арендатор окажется недобросовестным.
- добавить полномочия на ваше усмотрения, которые могут помочь доверенному лицу контролировать ваши будущие договорные отношения с арендатором или арендодателем.
- не забыть внимательно проверить "шаблонные" полномочия, чтобы убрать из списка то, что вам точно не потребуется.
В остальном - нотариус обычно вычитывает текст, и если там будут вещи, которые вы могли пропустить - переспросит вас, точно ли вы хотите это указать в тексте доверенности.
Шаг 2: оформление доверенности
Оформить доверенность можно либо у местного нотариуса, либо заверить готовый текст сразу в консульстве РФ. Кто-то выбирает пусть с консульством, но мы считаем его весьма ненадежным - запись в дип. учреждение не всегда удается получить в нужный срок. Это сильно "плавающая" величина, которая может разрушить ваши планы.
Также обратите внимание, что нотариусы работают весьма быстро, но бывают очень невнимательными, а к доверенностям иностранных граждан они могут быть невнимательны вдвойне. Они путают цифры, даты, строчки, адреса - все что угодно. Доверенность надо проверять и вычитывать внимательно, чтобы иметь возможность исправить ошибку сразу.
Далее, вам нужно определиться с языком доверенности. Зарубежные доверенности могут быть как моноязычные, так и двуязычные. Хорошо, если один из языков доверенности может быть русским (то есть, если в офисе нотариуса есть переводчик на русский язык). В том случае, если его нет - то доверенность будет только на иностранном языке, а вам потребуется либо подтвердить возможность владения соответствующим языком (как правило, это короткий разговор с нотариусом), либо использовать услуги сертифицированного переводчика, который в присутствии нотариуса или его помощника подтвердит, что перевел и объяснил вам текст доверенности правильно и ваше волеизъявление на иностранном языке соответствует истинному.
После того, как доверенность оформлена, вам надо понять - нужен ли на доверенность апостиль, или нет. Как правило, страны бСССР между собой не требуют апостилирования на документы. Также у РФ есть соглашения о признании документов с некоторыми другими странами - уточнить касательно именно вашей страны вы тоже сможете у нотариуса. И, конечно же, не все страны в принципе работают с системой апостилирования, в этом случае вам может потребоваться полноценная легализация документа.
При необходимости апостиль вам поставят либо в местном аналоге МФЦ, либо в суде - нотариус тоже подскажет, где именно. После того, как доверенность готова и апостиль на нее проставлен, ее можно отправлять в Россию и использовать. Стоит обратить внимание, что формуляр нотариуса может делаться на разных языках, и в зависимости от этого в России может потребоваться дополнительный перевод не самого текста доверенности, а именно формуляра - в котором указаны данные о нотариусе и совершенных им действиях.
Учитывая то, что операции это несложные, но стоящие денег и занимающие время, вы обязательно захотите внимательно проверить нотариуса на ошибки. Когда сотрудница МФЦ при оформлении сделки находит в зарубежной доверенности глупую ошибку и все придется начинать сначала - поверьте, это очень неприятно.
Итог: несмотря на то, что для оформления доверенности за границей вам придется побегать, а потом еще и дождаться, пока ее оригинал прибудет в страну назначения, операция это вполне выполнимая и не занимает очень много времени. И это почти всегда проще, чем ехать домой.
Если вы соберетесь в поездку - не забывайте пользоваться нашим планировщиком путешествий. Здесь вы в одном месте найдете билеты, страховки, гостиницы - это очень удобная штука.
Подписывайтесь на наш канал в "Дзене", чтобы не пропустить новые статьи, а также заходите к нам в Телеграм.
"Релокатор" - полифункциональное агентство по зарубежным поручениям. Трудоустройство за границей, оформление миграционных документов и виз, консультации по зарубежному банковскому обслуживанию, помощь в удаленном открытии счетов и получении карт, инвестиционная недвижимость и многое другое.
