Вчера я откровенно поделилась своей историей работы в элитном агентстве недвижимости Whitewill. Хотя до него у меня уже был опыт работы в сегменте бизнес и элитной недвижимости в 2013 году, только почему-то даже название компании я не могу вспомнить. Наверное потому, что в 2013 этот сегмент был совсем узконаправленным, т.к. и жилых комплексов, подходящих под него, в столице еще было мало.
А тему эту я решила поднять по запросу одного из моих подписчиков:
Подробное описание и мое мнение о каждом комплексе в запросе, будет в конце статьи. Все же хочу для начала разобраться в общем во всех классах жилья в Москве.
Классы жилья не прописаны ни в одном правовом реестре, законе или документах о недвижимости. Это разграничение существует по большей части на словах, которые со временем «ушли в народ». По сути класс жилья определяется застройщиком из его собственных соображений с целью создания наиболее выгодной маркетинговой концепции, позволяющей продать как можно больше квартир. От класса объекта зависит его стоимость.
Сегодня на столичном рынке можно выделить два класса массового жилья – стандарт, или бывший эконом и комфорт, и три класса высокобюджетного жилья - бизнес, премиум и элитный, его еще называют делюкс-класс. Ранжирование проектов происходит путем оценки целого комплекса показателей.
В число показателей входят:
- расположение;
- архитектурное решение;
- инженерное обеспечение;
- инфраструктура;
- благоустройство придомовой территории;
- технология строительства;
- высота потолков;
- площади и отделка квартир;
- системы безопасности;
- паркинг;
- остекление;
- отделка мест общего пользования.
Исходя из совокупности всех критериев, определяется сам класс жилья и соответственно стоимость на него. Давайте быстро «пробежимся» по каждому классу.
Класс стандарт или бывший эконом.
Средняя цена на 2024 год в Москве: от 250 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Жилье эконом-класса строится в основном в удаленных от центра районах.
Дома. В массовом сегменте строятся дома современных типовых серий и индивидуальные проекты с улучшенными планировками.
Конструктивные особенности. К несущим конструкциям никаких требований не предъявляют, кроме тех, что указаны в разрешенных строительных нормативах.
Отделка квартир. Стандартная или вообще без нее.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки не менее 2,7 метров. Однокомнатные от 28 м², двухкомнатные от 44 м², трехкомнатные от 56 м², четырехкомнатные от 70 м², пятикомнатные от 84 м². Кухня до 8 м².
Благоустройство. К подъездным дверям нет никаких требований. Собственно, как и к благоустройству дворов.
Парковка. Если указана в локальном генплане, значит будет, если нет, то без нее. Подземный паркинг не предусмотрен.
Класс комфорт.
Средняя цена на 2024 год в Москве: от 280 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Аналогично эконом-классу. Впрочем, есть немало проектов с более высокой транспортной доступностью, например, вблизи станций метро или важных городских транспортных узлов.
Дома. Здесь уже речь идет исключительно об индивидуальных проектах, которые пусть и не поражают оригинальностью внешнего вида, но претендуют на большее, чем типовая коробка.
Конструктивные особенности. При строительстве такого жилья, в зависимости от конструкции, должны использовать сборный или монолитный железобетон, керамический кирпич, пеноблоки.
Отделка квартир. Две крайности: либо черновая, либо улучшенная.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки не менее 2,7 метров. Студии от 28 м², однокомнатные от 34 м², двухкомнатные от 50 м², трехкомнатные от 65 м², четырехкомнатные от 85 м², пятикомнатные от 100 м². Кухня от 8 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Металлические двери с домофоном в подъездах, зона консьержа. Двор может быть огорожен, обязательно стоят типовая детская площадка, стандартное озеленение. Охрана территории по инициативе жильцов.
Парковка. Если есть в местном генплане, значит обустроят. Подземный паркинг не предусмотрен.
Класс комфорт+
Новостройки класса «комфорт+» являются подкатегорией «комфорта». Они обладают теми же признаками, но при этом имеют одну или несколько черт высокобюджетной жилой недвижимости. Например, обладая характеристиками комфорт-класса, многоквартирный дом может находиться в престижном районе. Этот тип является промежуточным между массовым сегментом и элитным.
Класс бизнес.
Средняя цена на 2024 год в Москве: от 330 тысяч рублей за квадратный метр.
Расположение. Проекты бизнес-класса реализуются преимущественно в престижных районах города или в спальных районах с благоприятным окружением, высоким уровнем инфраструктуры — транспортной и социальной.
Дома. Жилье в этой категории исключительно индивидуальных проектов, которые отличаются степенью проработки архитектурного облика
Конструктивные особенности. Если дом бескаркасный, то строят из керамического кирпича. Монолитно-ж/б-каркасные делают из ограждающих конструкций из монолитного железобетона, пеноблоков, керамического кирпича.
Отделка квартир. Черновая либо улучшенная «под ключ».
Площадь квартир и высота потолков. Потолки от 2,75 метров. Однокомнатные от 45 м², двухкомнатные от 65 м², трехкомнатные от 85 м², четырехкомнатные от 120 м², пятикомнатные от 150 м². Кухня от 12 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Входные стальные двери с домофоном. Однако сегодня их часто заменяют на стеклянные — так эстетичнее и безопаснее. Обязательно помещение для консьержа. Периметр двора должен быть огорожен — это согласовывает застройщик на стадии генплана. Детская площадка, допустим ландшафтный дизайн территории начального уровня или просто озеленение. Обязательно охрана всех входов и паркинга.
Парковка. Может быть закрытый наземный или подземный паркинг. Часто делают временную парковку на придомовой территории — для гостей или если жилец ненадолго вернулся домой и скоро вновь уедет.
Класс премиум и элитный.
Средняя цена на 2024 год в Москве: от 630 тысяч рублей за квадратный метр для жилья премиум-класса и от 950 тысяч за квадрат элитного.
Расположение. Премиальные новостройки возводятся в основном на первой линии от условного городского центра, вблизи обустроенных набережных и других престижных районов города.
Дома. К разработке концепции привлекаются известные архитектурные бюро, в том числе с мировым именем.
Конструктивные особенности. Если дом бескаркасный, то обычный керамический кирпич. Также может быть монолитно-железобетонный-каркасный дом.
Отделка квартир. Предлагают варианты по дизайн-проектам, которые согласовывают на стадии строительства. Доступны черновые варианты.
Площадь квартир и высота потолков. Потолки от 3 метров. Студии от 60 м², двухкомнатные от 80 м², трехкомнатные от 120 м², четырехкомнатные от 250 м², пятикомнатные от 350 м². Кухня от 12 м².
Благоустройство и придомовая инфраструктура. Двери вписываются в архитектуру здания. При входе вместо классического подъезда — холл, а вместо консьержа — ресепшн. Прилегающая территория огорожена, выполнен ландшафтный дизайн. Есть своя служба охраны, которая не только смотрит в камеры и стоит на входе, но и патрулирует территорию.
Парковка. На каждую квартиру здесь предписывается не менее 1,5 машиноместа. Паркинг может быть закрытым на территории или подземным. Владельцы должны иметь возможность попасть из парковки сразу к лифтам и подняться в квартиру.
В элитном сегменте выделяется класс de luxe.
Так называемая трофейная недвижимость. Подобные проекты уникальны и неповторимы. Они сосредоточены в самых престижных локациях. В Москве это Остоженка, Патриаршие пруды, Арбат, а также территории вблизи Кремля. Внутренняя отделка обязательно выполнена бюро с мировым именем. Стоимость квадратного метра стартует от 1,1 млн.р.
Вот такая существует «классность» жилья в Москве.
Пару слов напишу о жилых комплексах, которые предложил рассмотреть подписчик.
Комплексы застройщика Vesper group.
Сам застройщик специализируется на сегменте жилой недвижимости класса DE LUXE. В основном портфеле проекты реновации старинных зданий и объектов культурного наследия.
Адреса его жилых комплексов и их названия говорят сами за себя. Это: Хамовники – ЖК BRODSKY, Патриаршие пруды – ЖК БУЛГАКОВ, Плющиха – ЖК BUNIN, Сад «Эрмитаж» – ЖК CHEKHOV, Большая Полянка – ЖК CLOUD NINE, Тверская – ЖК VESPER TVERSKAYA, Пречистинка – ЖК ДОМ ГЕЛЬРИХА, Остоженка – ЖК NABOKOV, Чистые пруды – ЖК СОВРЕМЕННИК, Никольская – ЖК ST. NICKOLAS.
И из общего списка «выбиваются» два жилых комплекса: в районе Дорогомилово – ЖК VESPER КУТУЗОВСКИЙ и Красная Пресня – ЖК LUCKY тем, что это не реновация, а новострой. Класс у этих ЖК – Премиум.
На самом деле, еще во времена моей работы в Whitewill это был один из лучших застройщиков в своей нише. В первую очередь своим доскональным подходом к деталям в строительстве. Его комплексы в большинстве своем действительно уникальны. Но вот еще тогда он их строил, ну очень медленно.
Хотя такая недвижимость действительно «трофейная» и не предназначена для «простого смертного».
Дом Дау.
В районе Москва-Сити, рядом с парком «Красная Пресня», возводится новый проект премиум-класса. Заявлен, как самый высокий жилой небоскреб в стране. Небоскреб высотой 340 м. В башне 85 надземных этажей, на которых разместится 866 квартир. Надземная часть состоит из двух компонентов — трехэтажного стилобата и жилой башни. В подземной части разместится четырехэтажный паркинг. В стилобате предусмотрена инфраструктура — от ресторана, спортивного клуба и спа-центра до уличного кинотеатра и персональных приемных. На крыше стилобата появятся дворы с парком и детскими площадками.
Все, конечно, заявлено, как всегда красиво. Только вот это, как по мне, локация Москва-сити, в принципе, не предусмотрена для семейной жизни. Гулять с детьми по стилобату – так себе удовольствие. В локации уже есть три жилые башни ЖК Capital Towers, у них, хотя бы, предусмотрен свой личный выход в парк на Пресне и стоят они в относительной удаленности от основных башен Сити.
Основное, что «цепляет» в этом проекте покупателей – заявленная высота. Любит у нас народ «все самое». Только вот до этой башни, такая заявка на победу уже была –речь, как раз, о ЖК One Tower, о котором также упомянул в своем списке подписчик. Замороженный и не строящийся 109-этажный жилой небоскреб высотой 442,8 метра, который запланировали построить в начале 2019 года.
Т.е. самым высоким должен был быть он. Поэтому логично предположить, что его строительство либо не начнется никогда, либо будет уже после ЖК Дома Дау. Площадка под строительство была известна уже в 2018 году и тогда уже этот проект навел «шороху» на рынке своей заявленной высотой.
В октябре 2018 года на месте будущего небоскрёба было снесено прежнее здание и расчищена площадка под строительство. В конце декабря был объявлен конкурс на обустройство свайного поля и стены в грунте. Однако в начале марта 2019 года конкурс на выполнение указанных работ был признан несостоявшимся — заявка на обустройство была отклонена из-за несоответствия конкурсной документации.
В ноябре 2023 года стало известно, что здание будет строить MR Group, которая выкупила данный участок у предыдущего владельца Capital group. Оба имени застройщиков достаточно громкие и знаменитые на рынке. Что уж они там «наверху» не поделили, нам «смертным» известно точно не будет.
Пока никаких анонсов и новостей по ЖК One Tower нет.
Еще один из небоскребов Москва-сити, предложенный к рассмотрению ЖК Neva Tower. 2 башни апартаментов стоят отдельно от основного кластера Сити, в связи с этим популярность башен выше. Особенность данного проекта – на территории Neva Towers предусмотрен частный парк площадью 7 тыс.м. с открытым бассейном для владельцев апартаментов, расположенный на крыше 4-х этажного стилобата. Т.е., по сути, это был первый проект в Сити, который хоть как-то продуман для жизни семейных людей.
Опять-таки, вся локация Москва-Сити на любителя. На счет инвестиций сюда, надо очень точечно рассматривать каждое предложение. В границах «старой» застройки Сити, их точно нет.
ЖК Крылья
Проект бизнес-класса в Раменках от девелопера Эталон, который выкупил изначального застройщика проекта Лидер-инвест. На момент начала строительства фактически это был один из флагманских проектов такого типа в районе, вместе с ЖК Огни от Донстроя. Сам район тогда тоже вызывал сомнения в плане развития. Продажи в Крыльях стартовали в 2018 году и шли очень медленно.
Потом появлялись все новые жилые комплексы здесь и на их фоне «Крылья», на мой взгляд, «потускнели». Вообще, конечно, у меня этот «пятачок» территории между р.Раменка, железной дорогой и Южной рокадой, вызывает странные ощущения. Пока там не открыли пару станций метро, добраться до него возможно было только на машине. Да направление, да заявленный класс проектов там, но и сейчас по факту в районе сплошная стройка. В общем опять район на любителя.
Выводы:
- в последние лет 5-7 облик столицы продолжает меняться кардинально
- недвижимость есть, как говорится, на любой цвет и вкус, а главное кошелек
- иногда по внешнему виду жилого комплекса трудно однозначно отнести его к какому-то конкретному классу жилья
- при таком выборе «нового» жилья, конечно, старая застройка Москвы с годами будет пользоваться все меньшим спросом
- что касаемо инвестиций в недвижимость в Москве, то в первую очередь все же надо выбирать точечно, конечно начиная именно с локации.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового PRO недвижимость.
