Приветствую всех на канале «Просто о сложном (юридические советы)»!
Какие помещения называются жилыми помещениями, как перевести жилое помещение в нежилое, возможно ли это сделать в многоквартирном доме. Какой орган занимается оформлением документов по переводу жилого помещения в нежилое помещение, и какие документы для оформления перевода необходимы.
1.Жилые помещения
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилые помещения представляют собой недвижимое имущество и могут быть предметом купли-продажи и других гражданско-правовых сделок.
К жилым помещениям относятся (ст. 16 ГК РФ):
- жилой дом, часть жилого дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
2.Перевод жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме
Граждане, проживающие в помещении на законном основании, могут использовать его для своей профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.
ВАЖНО!!! Если перевод квартиры в многоквартирном доме предусматривает изменение общего имущества собственников дома, необходимо согласие всех собственников помещений в этом доме.
Обязательным условием перевода жилого помещения ВНИМАНИЕ!!! в нежилое помещение является наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещения невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме либо передачи при этом части общего земельного участка.
2.Перечень установленных ст. 22 ЖК РФ оснований, не допускающих перевод жилого помещения в нежилое:
-не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
- или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
- а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
3.Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая ВАЖНО!!! квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.
Обязательные требования - при использовании помещения после его перевода в качестве нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.
При переводе жилое помещение в нежилое помещение часто производится переустройство и (или перепланировка) помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.
4.Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение (Статья 23 ЖК РФ)
Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления.
Установлен перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган местного самоуправления. Документы могут быть представлены либо непосредственно в указанный орган либо через многофункциональный центр (МФЩ).
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник представляет (ч.2 ст.23 ЖК РФ):
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение*.
*Примыкающими к переводимому помещению признаются помещения, имеющие общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением.
5. ВАЖНО!!!
Если при переводе жилого помещения в нежилое помещение необходимы работы по переустройству (перепланировке) помещения, то решение о переводе нежилого помещения в жилое является основанием для проведения таких работ.
Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Перепланировка - это изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений.
Завершение работ по переустройству (перепланировке) подтверждается актом приемочной комиссии, который подтверждает окончание перевода жилого помещения в нежилое и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого. Конечным документом, который является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения выступает указанный акт приемочной комиссии.
Факт перевода жилого помещения в нежилое помещение должен быть отражен в Едином государственном реестре недвижимого имущества (ЕГРН). Поэтому орган, осуществляющий перевод помещения, направляет в орган регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр) документы для регистрации перевода жилого помещения в нежилое помещение.
