Продолжаем серию экспертных мнений о том, чем рынку грозит повышение ставки по семейной ипотеке.
На сей раз собеседником Novostroy стал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак:
Перспектива повышения ставки по семейной ипотеке для заемщиков с детьми старше 6 лет, на наш взгляд, практически неизбежна. Ведь именно Минфин определяет параметры госпрограммы. Другой вопрос, что уровень в 12% – по сути заградительный, особенно для людей со скромными доходами. Возможно, благодаря СМИ и реакции рынка ставка в решении Минфина все-таки не окажется двузначной.
Вспомним, что проценты по льготной госпрограмме уже поднимали весной 2022-го – как раз до 12% (Постановление от 29 марта 2022 года №508). В результате рынок встал на паузу. Люди не брали жилищные кредиты, так как не «проходили» по зарплате. Но ведь именно семейные заемщики, которые получают средние зарплаты, нуждаются в поддержке государства. Удвоение ставки с текущих 6% приведет к удвоению их ипотечных расходов на ежемесячные платежи.
А если учесть, что и цены на квартиры с 2022-го выросли почти вдвое, то задача взять семейную ипотеку становится нерешаемой для большинства россиян. По выдачам льготной ипотеки рынок вернется в май-июнь 2022 года, когда ежемесячные объемы сделок не превышали 103-117 млрд рублей. А так как госпрограмма под 8% завершится, то, по нашим оценкам, есть риск «просадки» даже не в 2, а больше, чем в 4 раза, – с мартовских 218 млрд рублей, если ставку семейной ипотеки все-таки поднимут до 12%.
Налицо и другая проблема. Согласно инсайдам Минфина, ставку собираются оставить неизменной до 2030 года. Но, допустим, ситуация на рынке изменится. ЦБ справится с инфляцией и понизит ключевую ставку. Если заемщики захотят рефинансировать дорогую семейную ипотеку по ставке ниже, то они будут вынуждены идти за рыночным кредитом. Но в ретроспективе последних десяти лет банки не опускали ставки по собственным программам ниже 8%, даже когда ключевая ставка была 4,25%. То есть при самом благоприятном сценарии семейные заемщики выиграют не больше 4% и теоретически смогут сократить расходы лишь на треть. Согласитесь, перспектива – не слишком радужная. Возможно, что Минфин предусмотрит «привязку» процентов семейной ипотеки к уровню «ключа» ЦБ. Это кажется справедливым решением для массового социального кредита, которым и является семейная ипотека.
Возможно и то, что ведомство разрешит семейным заемщикам льготное рефинансирование, т. е. по сути повторное оформление нового кредита с господдержкой. Напомним, сейчас все льготные ипотеки выдаются в режиме «один кредит в одни руки» – согласно Постановлению правительства № 2166 от 15 декабря 2023 года. Так власти «отсекают» от мер поддержки инвесторов в недвижимость.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».