Экспертный анализ ситуации на отечественном рынке жилой недвижимости указывает на серьезные противоречия между амбициями застройщиков, финансовым положением россиян и возможной отменой льготной ипотеки после 1 июля. Эксперты дали прогнозы относительно доступности жилья при различных сценариях развития событий, и прогнозы эти далеки от оптимизма.
Особенности российского рынка
В 2023 году ввод жилья в России увеличился на 7,5% и достиг 110,4 млн квадратных метров, что Минстрой называет историческим рекордом. По госпрограмме в 2030 году планируется возвести 120 млн. "квадратов".
Растет и площадь жилья в расчете на одного человека. Если в 2020 году (по данным Росстата) на россиянина приходилось 26,9 кв. м, к концу 2024 года этот показатель должен составить 29,3 кв. м, а к 2030 году — 33,3. Выходит, что среднестатистическая семья, состоящая из родителей и одного ребенка, будет иметь квартиру примерно 100 "квадратов", а если детей двое — около 133 кв. м. Просто праздник какой-то!
Стоимость квартир в новостройках значительно превышает цены на вторичном рынке: около 140 тысяч рублей против 97 тысяч. Но также имеется большая разница между ставками по льготной ипотеке и рыночными: 8% против 17–18%. Из-за этого многие россияне предпочитают приобретать жилье в новостройках, пусть и при гораздо более высокой стоимости за квадратный метр.
Взлет и падение ипотечного кредитования
Интересная динамика выдачи ипотечных кредитов отмечалась в прошлом году. Обычно в ноябре и декабре наблюдается повышенный спрос на ипотеку, в том числе и из-за различных акций. Однако в прошлом году период ажиотажа пришелся на август-сентябрь, чему способствовал информационный фон, связанный с ожиданием ужесточения условий ипотеки, введения дополнительных надбавок и т.д. Это побудило сомневающихся россиян действовать — они стремились воспользоваться кредитом по более выгодным условиям. Результатом стало выдача ипотеки в сентябре 2023 года на сумму почти в один триллион рублей. Это рекордный показатель за все время наблюдений.
Однако в январе 2024 года, после введения дополнительных надбавок и увеличения первоначального взноса по льготной ипотеке до 30 %, объем выдаваемых кредитов резко сократился: в сравнении с декабрем 2023 года выдачи упали на 65%.
С января по август 2023 года, когда рынок был в застое, средняя стоимость жилья в России составляла 3,7–3,8 млн. рублей. Однако с ростом количества выдаваемых ипотечных кредитов начиная с августа цены пошли вверх, и к январю 2024 года средняя стоимость жилья составила 4,3 млн. рублей. К тому же за указанную сумму россияне наверняка покупали жилье меньшей площади, чем раньше (учитывая увеличение стоимости за квадратный метр на 10–15%).
Если взять индекс доступности жилья, то в течение всего 2021 года семьи могли приобрести как новостройки, так и "вторичку" с примерно одинаковым количеством квадратных метров — соответственно 108 и 101. После резкого роста ключевой ставки ситуация существенно изменилась: в марте 2022 года россияне могли позволить себе квартиру на первичном рынке общей площадью 97 квадратных метров, на вторичном — всего 42 "квадрата". Дисбаланс между ценами на первичное и вторичное жилье только увеличивается.
В 2023 году был установлен еще один рекорд: 58% ипотечных кредитов были выданы в рамках государственных программ. Заметно, что впервые семейная ипотека оказалась более популярной, чем "классическая" льготная ипотека — 45% против 42% в общей структуре госпрограмм. Остальные ипотечные кредиты распределились между IT-ипотекой (7%), дальневосточной и арктической (4%), а также сельской и военной ипотеками (на них пришлось по одному проценту). Снижение интереса к льготной ипотеке объясняется повышением первоначального взноса до 30% (при этом в семейной ипотеке он по-прежнему составляет 20%).
Чего ждать от рынка жилья?
В 2023 году объем выдачи ипотечных кредитов в России достиг исторического максимума — 7,9 трлн. рублей, но в 2024 году эта сумма сократится почти на четверть, до 6,2 триллиона. Так считают эксперты. Снижение объясняется сохранением высоких ставок по рыночной ипотеке до середины лета, что делает эти условия неприемлемыми для большинства россиян.
При этом полной отмены льготной ипотеки наверняка не произойдет — из-за сильного давления строительного лобби, которое не желает терять прибыль. Большая часть покупок на первичном рынке, по данным Росреестра, осуществляется в ипотеку — до 85%. В это же время доля жилищного кредитования на вторичном рынке составляет всего 29%.
Если же льготная ипотека будет отменена, россияне просто перестанут покупать новое жилье и вернутся к сделкам обмена на вторичном рынке, как это было во времена СССР.
В конце прошлого года Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов, в интервью с "МК" посоветовал тем, кто не нуждается в срочном решении жилищного вопроса, подождать с покупкой жилья до сентября 2024 года. И это, вероятно, самое разумное решение, заметили в "МК".
Программа льготной ипотеки, как сообщают "Новые Известия", подхлестнула тягу россиян к перемене мест. По сведениям аналитиков, около 30% покупателей приобрели новое жилье не в своем регионе.
---
