Рынок индустриальной недвижимости переживает эпоху ренессанса
Рост стоимости индустриальной недвижимости определяется комплексом факторов, включая расположение объекта, статус и состояние земель и недвижимости, спрос и предложение, а также экономическую ситуацию в регионе. Все эти аспекты необходимо учитывать при оценке рынка и поиске лучше места для роста своего бизнеса.
Сегодня в статье рассмотрим главные факторы, которые влияют на рост стоимости. Стоит отметить, что при приобретении индустриальной недвижимости в первую очередь на конечную стоимость объекта влияет момент входа в проект.
Дефицит предложения на рынке
То, что уже строится, либо законтрактовано, либо в процессе активных переговоров.
Дефицит предложения является главным стимулятором яркого роста стоимости индустриальной недвижимости. Ежегодно спрос на такие объекты растет, а количество доступных предложений остается ограниченным. Это и приводит к увеличению цен на индустриальные объекты.
Спрос на коммерческие площади в России бьёт рекорды, отмечается в аналитических материалах NF Group. Рост e-com и построение новых логистических маршрутов привели к минимальной вакансии на складском рынке при рекордных темпах строительства.
В условиях повышенного спроса и дефицита предложения на рынке индустриальной недвижимости, инвесторы все больше вкладывают свои средства в этот сектор, видя потенциал для получения высоких доходов от сдачи в аренду или продажи таких объектов.
2023 год характеризовался высокой активностью на складском рынке, показав рекордные объемы спроса и уверенный рост ставок продаж и аренды. Динамика девелоперской активности оставалась умеренной, в том числе в связи с увеличением стоимости заемного финансирования во второй половине 2023 года.
Цена на индустриальную недвижимость растет ежеквартально последние 2 года, что нужно иметь в виду при поиске объектов для промышленного строительства. Важно правильно оценить свои возможности и выбрать правильную точку для входа в проект.
Местоположение
Локация имеет огромное значение для эффективной работы предприятия. Качественная логистика и удобная транспортная инфраструктура обеспечивают своевременную доставку материалов и комплектующих на предприятия, перемещение сотрудников, доставку готовой продукции и коммуникацию с покупателями.
По статистике, смена локации производства может привести к потере до 30% сотрудников, даже если переезд происходит в одном районе.
Большинство производственников ищут и готовы покупать объекты рядом с местом расположения предприятия. Готовы платить выше рыночной стоимости, лишь бы не переезжать и не терять сотрудников, партнеров, клиентов.
Промышленные территории в крупных городах сокращаются. В связи с этим цены на свободные земли растут. Перед принятием решения о размещении стоит продумать стратегию развития компании на будущее.
Оценивать локацию перспективно. Учитывая такие аспекты, как
- Уровень развития близлежащих территорий на ближайшие 10 лет;
- Возможность резервирования дополнительных площадей, земель или вероятность аренды вблизи нынешнего производства;
- Загруженность дорог, особенно в час-пики;
- Комфортность доступа к основным транспортным магистралям;
- Наличие и количество общественного транспорта;
- «Токсичное» соседство - кто ваши соседи (другие производства, жилые массивы и т.п.).
Правильный выбор локации - это свыше 50% успеха проекта в будущем.
Инженерное обеспечение
Инженерные коммуникации - имеют прямое влияние на стоимость индустриальной недвижимости. Главное, на что нужно обратить внимание, это их наличие и возможность увеличения до необходимых лимитов.
Участки в необустроенных районах, могут быть дешевле. Однако их благоустройство потребует значительных затрат времени, денег и усилий со стороны собственника.
Изношенные инженерные сети, часто можно встретить в старых промышленных зонах. При переезде потребуется их реконструкция, если она в первую очередь будет возможно, что аналогично приведет к неоценимым затратам.
Привлекательный и оптимальный вариант по цене, это приобретение недвижимости с новыми подведенными коммуникациями. Такая возможность существует в современных индустриальных парках.
Это влечет за собой многие плюсы, например:
- Возможность увеличения мощностей;
- Качество новой инженерной инфраструктуры;
- Нет усилий со стороны собственника бизнеса.
Важно понимать, что идеальный вариант покупки такой недвижимости, этап строительства инженерных сетей (ранний этап застройки индустриальных парков). В этот период снижен риск вложиться "в неизвестность" и получить оптимальную стоимость за дальнейшую собственность для развития бизнеса.
Правильно подготовленные инженерные коммуникации способствуют регулярному росту стоимости недвижимости. Это дает толчок развитию производства, за счет освобождения собственника от лишних затрат. В будущем такой вариант будет инвестиционным и высоколиквидным инструментом — сдача в аренду, продажа, в случае необходимости.
Технические характеристики
Современная индустриальная недвижимость - это разумный набор технических характеристик, четко продуманные параметры объемов. Новые, но проверенные технологии, что в свою очередь способствует увеличению стоимости.
Высота потолков не менее 6-8 м для обустройства грузо-подъемных механизмов. Нагрузка на пол не менее 5 т на 1 м² для размещения станочного парка. При этом могут предъявляться отдельные требования, например, антипылевые полы.
Девелоперские компании активно создают объекты индустриальной недвижимости, которые полностью удовлетворят потребностям будущих покупателей/арендаторов. За счёт оптимального набора технических характеристик объекта, повышается их привлекательность.
Как итог
«В эпоху ренессанса» индустриальной недвижимости и активного роста спроса, рекомендуется сделать акцент на правильной точке входа в проект. Стоимость регулярно повышается и не планирует снижение. Тем самым, верно продуманная стратегия входа будет играть важную роль в будущем развитии вашего бизнеса.
