Когда мы хотим продать, подарить или иным способом отчудить свою жилую недвижимость, первым делом ищем покупателя: выставляем объявления на соответствующих сайтах, обращаемся за помощью к риелторам, интересуемся у знакомых о том, не нужна ли кому-то квартира, дом и пр. Это главное, потому что всё остальное приложится, да и прилагаться там особо ничему не надо. Ну вроде как куда-то сходить нужно... с бумажками... посидеть там... подумать о чём-нибудь... потом встать и уйти... без бумажек... Вроде так. А потом что-то произойдёт... или оно должно произойти, когда я там находился... Ну, да, да! Произойдёт то, что я уже не буду собственником своей квартиры (дома и пр.) и не смогу ею больше распоряжаться! Никогда! Ни сегодня, ни завтра, ни вообще! Точно! Никогда... эх, жизнь...😞
Да, всё так! Но так не всё) Особенно, если это касается сделок с долями в жилом недвижимом имуществе.
Чтобы узнать, что же это такое "не всё" с этим отчуждением долей в жилой недвижимости, читаем ниже.
Вы решили продать долю в жилье
Не спешите продавать долю первому встречному, второму встречному, ну и так далее, а также друзьям, родственникам и другим мало или много знакомым людям, не имеющим ничего общего с Вашим жильём.
Сперва Вам следует предложить свою долю сособственникам этого жилья. Об этом говорит статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
Порядок действий следующий:
1. составляете письменное извещение с указанием в нём цены доли и иных условий, подписываете его.
Учтите, что все эти условия, включая цену доли, должны быть реальными, т.е. при продаже постороннему лицу доля должна быть продана на условиях, указанных в извещении. В противном случае сособственники смогут подать на Вас суд;
2. направляете такое извещение сособственникам жилья способом, позволяющим определить факт предоставления извещения. Этом может быть отправление извещения заказным письмом с описью вложения и уведомлением или нарочно, либо через нотариуса;
3. дальнейший ход события может поделиться на две ситуации:
- сособственники не отвечают на Ваше предложение - ждите как минимум месяц, по истечении которого сможете продать долю постороннему лицу;
- сособственники письменно отказались от предложения - можете продавать долю, даже если вышеуказанный месяц не истёк.
Обязательно соблюдите этот порядок действий, когда продаёте долю, иначе у сособственников возникнет право в течение трёх месяцев обратиться в суд с иском о переводе на них прав и обязанностей покупателя!
Если у Вас будет договор мены доли, то также соблюдите приведенный порядок действий. На мену долей распространяются положения о преимущественном праве покупке доли!
Вы решили подарить долю
Ничего из вышеперечисленных действий не делайте. На договор дарения доли положения о преимущественном праве покупке доли не распространяются!
Дарите долю кому угодно и когда угодно 😉
Вы решили отчудить долю другому сособственнику доли в этом же жилье
Действуйте (а вернее не действуйте) также, как в случае дарения доли постороннему лицу. Никого, ничего, ни в какой срок и т.д и т.п. не извещайте!
Поход к нотариусу
Итак, Вы соблюди преимущественное право покупки доли, т.е. известили сособственников о продаже/мене, получили от них отказ или не получили, но выждали целый месяц... либо же не соблюли... ну и как Вы так могли, я же там, в тексте выше написала: "СОБЛЮДИТЕ", а Вы... ну вот и всё, приехали... Ваша станция, остановка "СУД"... выходите, там Вас уже ждут Ваши любимые соседушки-сособственники! Ладно, всё нормально, не соблюли, потому что и не должны были. Помните о том, что там, в тексте выше написано?) Да нет, не о "соблюдите". О другом. О дарении имею ввиду.
Теперь наступил черёд нотариуса... или не наступил... Короче, сейчас разберемся.
По общему правилу сделки по отчуждению (в частности, купля-продажа, дарение, мена) доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Об этом говорится в части 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Но есть исключения из данного правила, т.е. к нотариусу не обращаемся. Это:
- сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Т.е. когда все сособственники, например, дарят или продают свои доли, заключив один договор;
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд;
- сделки по отчуждению (передаче) доли в жилье, принадлежащему одному лицу. Т.е. когда единственный собственник решил поделиться своим правом на жильё, например, подарил 1/2 долю другому лицу. Соответствующее разъяснение имеется на сайте Росреестра https://rosreestr.tatarstan.ru/12082016-s-dolyami-k-notariusu.htm
Есть еще одно исключение, но чисто судебное, а потому спорное. Это отчуждение (передача) доли другому сособственнику. ВС РФ решил, что нотариально удостоверять такую сделку не нужно: кассационное определение ВС РФ от 18 мая 2022 г. № 9-КАД22-1-К1, кассационное определение ВС РФ от 21 декабря 2022 г. № 88-КАД22-6-К8. Речь в них шла о дарении доли в жилье другому сособственнику.
Росреестр с эти не согласен: удостоверять у нотариуса надо! В связи с чем и выдал Письмо от 02.02.2023 N 13-0823-АБ/23 <О необходимости нотариального удостоверения в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемые между сособственниками>.
Так что Вам укажут на обращение к нотариусу в случае заключения такой сделки и, как следствие, откажут (но сперва приостановят) в регистрации права на долю. Вы либо соглашаетесь и идёте к нотариусу, либо не соглашаетесь и идёте в суд, а там уже, ссылаясь на приведенные судебные акты, доказываете насколько Росреестр не прав и потому надо бы его отказ признать незаконным.
Регистрация права собственности на долю
Это последний шаг во всей этой процессии.
Собираете комплект документов, среди которых, в частности, договор, письменный отказ сособственников или извещение сособственников о продаже доли с подтверждением направления им такого извещения (если доля продаётся или меняется постороннему лицу). Платите госпошлину - 200,00 рублей. И идёте регистрировать право собственности на долю. Сделать это можно в МФЦ или через нотариуса, предварительно записавшись на приём. Результат - выписка из ЕГРН - следует получить там же - в МФЦ или у нотариуса.
О том, нужно ли и как платить налог в случае продажи доли в жилье, - статья по ссылке https://dzen.ru/a/ZhJwsDK1KjiErA45
