Какой налог при продаже?
Завтра апрель, а для меня это ассоциации с днем рождения мамы, Крымом и налоговыми декларациями.
Вчера предложили на продажу дом.
Хозяйка рассчитывает получить 13 млн.
Приобрела 3 года назад. Фактически за 6 млн, но в договоре купли-продажи застройщик указал 1,5 млн. рублей. Полтора, Карл!
При продаже она планирует уклониться от уплаты налогов, показав ту же сумму, якобы продала так же за 1,5 млн.рублей.
Разберемся?
1. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года для полученного:
- по наследству или по договору дарения;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением;
- любого единственного жилья (включая доли).
В остальных случаях - 5 лет.
У гражданки этот дом не единственный, а значит для нее срок - 5 лет. Прошло пока всего три, а значит платить надо.
2. Граждане имеют право на имущественный налоговый вычет в сумме - 1 млн рублей. Это максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
3. Вместо вычета (акцентирую внимание - "или/или", а не оба варианта одновременно) налогоплательщик может подтвердить свои расходы на покупку этого имущества и таким образом уменьшить налогооблагаемый доход. Но у хозяйки документально подтвержденные расходы - это договор на 1,5 млн рублей.
Сравним варианты при продаже за 13 млн.:
а) Имущественный вычет.
13 млн - 1 млн = 12 млн х 13% = 1,56 млн. рублей - сумма налога на доход.
б) Подтвержденные расходы.
13 млн - 1,5 млн = 1,5 млн х 13% - 1,49 млн. рублей.
И тот и другой вариант для собственницы шокирующи, - она не ожидала таких последствий от своего решения пойти застройщику на встречу.
И еще вопрос, который часто всплывает в этом разделе - кадастровая стоимость и коэффициент - 0,7.
Кадастровая стоимость земли (из моего примера) на сегодня - 1,6 млн., дома - 4 млн.
Суммируем - 5,6 млн. рублей. При коэффициенте 0,7 - сумма 3,92 млн. рублей.
Налоговая в качестве базы возьмет или цену продажи (в ДКП) или кадастровую стоимость с коэф.0,7. Выбор определяется интересами государства.
Т.е. даже если хозяйка сделает "широкий" жест и при продаже в ДКП укажет сумму 3 млн. (решив немного заплатить налогов), то инспекция при проверке декларации возьмет за основу 3,92 млн.
Таким образом, 3,92 - 1,5 млн (подтвержденные расходы по ДКП от застройщика) = 2,42 х 13% = 0,32 млн руб.
Получается при продаже этого дома налоги собственника будут колебаться в диапазоне от 0,32 до 1,49 млн.рублей.
Закончу на том, что ни одному покупателю, который меня нанимает, я не советую приобретать варианты с неполной суммой в договоре. Погуглите риски!
Также подчеркну, - я не налоговый специалист, - рекомендую отправить в налоговую на консультацию или получить эти услуги платно у тех, кто ежедневно имеет отношение к НК РФ.
Спите спокойно.
#всепростоеслизнать
