В современных реалиях, когда продажи падают, а покупательский спрос снижается, правило “клиент всегда прав” порождает волну потребительского экстремизма, который негативно сказывается на рынке недвижимости.
Безусловно, собственник имеет право не принимать жильё у застройщика. 214-ФЗ говорит о том, что в случае наличия недостатков дольщик вправе так поступить, однако, если системно толковать закон, то нужно уточнить: лишь в случае, если недостатки не позволяют использовать объект, который он приобрёл, по назначению. При этом количество исков, которые подают дольщики к строительным компаниям, растёт год от года. Здесь встаёт вопрос: «Всегда ли клиент прав?». Разбираемся вместе с экспертами по недвижимости и строительству — ниже.
Часто люди, ожидающие своего нового жилья, могут быть очень требовательными и критичными к работе застройщика. Они могут ожидать идеального качества строительства, максимальной отделки и неделимой внимания к каждой детали. И если что-то идет не так, они могут проявить агрессивное поведение и требовать мгновенного исправления ситуации. Когда клиент первоначально настроен на то, чтобы взыскать побольше денег — это и называется «Потребительский экстремизм». Ему неинтересно, будут или нет исправлять замечания — только штрафы и компенсации.
Согласно статистике бюро адвокатов «Де–юре», за 2022 год количество исков выросло на 13%, за первое полугодие 2023 — на 8%. Причём практика складывается в пользу истцов: в 2022 году удовлетворено 34,4 тыс. исков из 35,6 тыс. рассмотренных, в первом полугодии 2023–го — 12,4 тыс. почти из 13 тыс. Соответственно, растут и суммы исков.
«Потери застройщиков жилья от действий юристов при приёмке новостроек можно оценить в 4 млрд рублей ежегодно по стране. Эти деньги строительные компании теряют на перегибах с точки зрения требований к качеству и срокам сдачи жилья», — рассказывает член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов.
Самый первый, кто сталкивается с проявлением такого поведения — профессиональный приёмщик. Именно на них ложится решение о том, поддерживать ли собственников-экстремистов или нет.
«Бывает так, что приходит собственник и говорит: «Найдите нам 150 замечаний на объекте, так как мы совершенно не хотим принимать эту квартиру, она нам не нужна, мы живём в другом месте. Мы хотим посудиться с застройщиком за некачественную отделку и просрочку, чтобы взыскать как можно больше компенсаций». Вот с такими клиентами мы не работаем», — рассказывает Артём Зиборов, основатель компании по профессиональной приёмке недвижимости «Mr.Nadzor».
Самые распространённые претензии для всех застройщиков одни и те же: царапины и щели на окнах, неровный пол и стены, некачественная отделка, неправильная работа вентиляции. Поиск недостатков, а также взыскание компенсаций давно превратились в отдельные виды бизнеса для строительных экспертов и юристов. В Интернете можно без труда найти сайты юридических компаний, которые предоставляют такие услуги с последующим дележом полученной прибыли.
Средняя по рынку сумма взыскания с объекта без отделки за некачественную постройку от 12 до 14 тысяч рублей за квадратный метр по полу. Сюда ещё наслаивается неустойка за просрочку выплаты платежа — примерно 1% в день. То есть, взыскать со строительной компании можно и больше одного миллиона.
«Мне приходилось сталкиваться с потребителями-экстремистами, у которых предприимчивые юристы ставили подготовку исковых заявлений на поток и успевали за три месяца подать до 80 исков к застройщику. Профессиональные юристы понимают, что с застройщика легко получить деньги, и компромиссы только увеличивают желание работать в этом направлении ещё более активно. Это не только выматывает физически, так как требуется очень много времени на проверку всех материалов, отработки, составления отчёта и рецензии, но также и морально, потому что ко всему прочему может подключаться эмоциональное давление — шантаж и манипуляции со стороны истцов», — говорит Екатерина Кальмуцкая, юрист адвокатского бюро «Sollars», специализирующийся на спорах в недвижимости и строительстве.
На проблему недавно обратило внимание правительство РФ. 29 декабря 2023 года оно выпустило постановление № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Ключевые новшества таковы: срок передачи квартиры может быть изменён по согласованию сторон, расширены способы уведомления дольщика о завершении строительства, дольщик не вправе отказываться от приёмки квартиры, если отсутствуют существенные недостатки, определять существенные недостатки может только специалист, включённый в реестр НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Но “лазейки” по-прежнему находятся, так как в документе много неопределённости. И чтобы постоянно не выносить подобные разбирательства в суды, эксперты предлагают решать эти вопросы сначала во внесудебном порядке.
«Для застройщика такая практика даже лучше и финансово выгоднее. Нам проще устранить недостатки или сделать минимальные выплаты, чем судиться. Только представьте: средний досудебный размер выплат нашим собственникам — 200–300 тысяч рублей, но здесь надо учитывать, что мы в большей степени строим малоэтажки с большой площадью. А теперь добавьте сюда все судебные издержки, экспертизы, моральную компенсацию, выплаты по просрочкам и так далее. Скажу даже больше, у недобросовестных собственников есть свои уникальные “формулы”, как взыскать побольше: сюда подключаются и справки о том, что это его единственное жильё, и договоры аренды на время ожидания объекта. Кроме того, затягивать приёмку квартиры выгодно покупателям–инвесторам. Пока они спорят с застройщиком, им не нужно оплачивать налог на недвижимость и коммунальные счета. Поэтому проще урегулировать все споры в досудебном порядке», — объясняет Александр Разин, застройщик «ФСК Family».
По опыту ФСК Family, в сдаваемых проектах регулярно встречается один-два клиента, которые выступают именно “потребительскими экстремистами”. Остальные недовольные покупатели оставляют объективные претензии в адрес застройщика по срокам или качеству.
«С системой «Базис.Ключи» нам удаётся передавать по двусторонним актам приёма-передачи до 85% объектов долевого строительства, — отметил Александр Разин. — Приёмка проходит в многоступенчатом формате, который позволяет минимизировать риски отказа от передачи объекта».
Какие из этого следуют выводы? Застройщику следует занимать более активную позицию и тщательно проверять те доводы, на которые ссылается дольщик, а также своевременно на них реагировать и собирать доказательства своей правоты, тогда у юристов собственника не будет прецедентов для судебного иска.
