При строительстве дома владелец обязан соблюдать градостроительный регламент и отступать от дома до участка соседа указанное расстояние в СНиП. Нарушение требований влечёт за собой невозможность оформления капитального объекта в Росреестре. После получения отказа государственных органов в регистрации по стандартному порядку у владельца есть 3 способа вступить в право собственности на дом.
Если не соблюдены минимальные отступы, владелец может попытаться узаконить объект следующими способами:
- Присвоить дому нежилой статус. Для вспомогательных строений, в отличие от основных, действуют сокращённые нормы. Достаточно отступить 1 метр от других строений и границ участка. Для жилого дома потребуется соблюсти расстояние 3 метра.
- Перераспределить участки. Для расширения площади участка и увеличения можно подать в администрацию заявление и схему расположения для присоединения муниципальной земли.
- Подать в суд исковое заявление и признать отказ администрации или Росреестра недействительным.
Есть и другие способы обойти запрет на нарушение отступов, например, попытаться подать документы на регистрацию по дачной амнистии, прирезать часть участка соседа, выкупив его в собственность (по договорённости).
Перераспределение участков
За счёт муниципалитета. Способ подходит, если с той стороны, где нарушены нормы, отсутствуют земли частной собственности. Можно увеличить площадь участка за счёт земли муниципалитета и одновременно исправить нарушение отступов. Всё зависит от решения администрации. Для выкупа части участка у органов власти по сниженной кадастровой стоимости нужно подать запрос в администрацию, сформировать схему расположения участка. После получения согласия обратиться к кадастровому инженеру для проведения межевания и получить межевой план на образованный участок. Далее снова направить документы в органы власти, дополнительно приложив результаты геодезических изысканий. После получения положительного решения администрации обратиться в Росреестр для корректировки сведений об участке в кадастре.
За счёт частной собственности. Если по соседству находится участок соседа, можно попробовать договориться увеличить участок с одной стороны и уменьшить с другой. Пример: владелец обратился к соседу с просьбой отдать часть участка, предложив взамен такую же часть, но с другой стороны. При согласии соседа оформляется схема расположения, https://istrariel.ru/services/geodezia/mezhevoj-plan.html межевой план. Изменения регистрируются в Росреестре, и проблема нарушения отступов решается сама собой. Если сосед не согласен на перераспределение, можно предложить процедуру выкупа части участка путём раздела участка и составления договора купли-продажи на выделенную часть.
Способ хороший, но на практике мирно договориться с владельцем смежного участка почти не удаётся. Наоборот, исковые заявления в суд инициируются чаще всего соседями. Самый лёгкий вариант, когда у смежных земель один владелец. Не нужно получать ничьё разрешение и можно сразу подавать документы на https://istrariel.ru/services/geodezia/pereraspredelenie-uchastkov.html перераспределение участков, уменьшив размер одного и увеличив размер другого.
Регистрация дома с нарушением отступов в судебном порядке
Согласно закону Гражданского Кодекса, а именно ст. 222, капитальные объекты, построенные с нарушением отступов и норм, считаются самовольными и могут быть снесены по решению администрации. Оформить право собственности на самострой можно исключительно в судебном порядке. Для этого нужно не только составить исковое заявление, но и пройти экспертизу объекта. Заключение по итогам обследования дома будет учитываться судьёй при принятии решения. Если будет установлено, что дом не несёт угрозы здоровью физических лиц, имеет коммуникации, пригоден для проживания, а конструктивные элементы не повреждены, высока вероятность вынесения одобрения и признания права собственности на https://istrariel.ru/news/kak-zaregistrirovat-dom-s-narusheniiami-otstupov.html дом с нарушенными отступами. К исковому заявлению и экспертному заключению прикладывается технический план объекта с указанными параметрами и отказ Росреестра в регистрации.
Какие проблемы могут возникнуть из-за нарушения отступов
Если в ходе строительства выявились нарушения отступов, администрация не согласует уведомление о завершении строительства, следовательно, признать право собственности не получится, пока не будут устранены неточности. Снос постройки — крайняя мера, к которой прибегают органы власти. При детальном изучении документов и самого объекта оказывается, что способ зарегистрировать дом есть. Если вышеперечисленные варианты не подходят, можно попытаться оформить дом по дачной амнистии.
При судебных разбирательствах собственник может самостоятельно участвовать в заседании и аргументировать позицию или обратиться за правовой помощью к земельному юристу. Во избежание вынесения отрицательного решения лучше поручить стратегию защиты адвокату. Решение вопросов чаще всего проводится в судебном порядке.
Нормы отступов
Сколько нужно отступать от забора при строительстве объекта недвижимости:
- Дом — 5 м со стороны улицы и 3 м от проезжей части;
- Баня — 5 м;
- Гараж — 5;
- Сарай — 5 м.
От забора соседей соблюдают расстояние:
- Дом — 3 м;
- Хозпостройки — 4 м;
- Деревья — 3 м, кустарники — 1 м.
Дополнительно соблюдаются противопожарные отступы между строениями, также учитывается материал, из которого построены объекты.
Выводы
При выявлении нарушения отступов и после получения отказа в регистрации собственнику нужно постараться соблюсти требования, а если это невозможно, попробовать один из вышеперечисленных методов оформления. Наиболее действенным способом остаётся направление искового заявления в суд.
Юристы «Истрариел» помогают оформить жилые дома, построенные с нарушениями. Анализируют документы, проводят перераспределение участков, подают документы в суд. Формируют иск и получают экспертное заключение. Сопровождают в суде. Получают кадастровую выписку в Росреестре. Переходите на сайт: https://istrariel.ru/ или звоните: 8 (495) 649-94-39.
