Ласточка больших проблем на рынке недвижимости – разрыв стоимости между вторичкой и новостройками. Новостройки обогнали вторичку на 40%, следует из новости на сайте Банка России, грубо говоря, квартиры в старых домах стали дешевле новостроек практически в полтора раза.
Раньше было лучше
Такая ситуация с ценами была не всегда. Здоровый разрыв между новостройкой и вторичкой должен составлять около 10%. Раньше мы были близки к этому: в 20-м году разрыв составлял 18%, в 21-м – 29%, а в 23-м году уже приблизился к 40%
Разница образовалась из-за ипотеки, а точнее ставок по ней. На квартиры в новостройках есть льготные программы, хоть их и делают всё менее доступными, а на вторичку огромные процентные ставки по кредитам, сейчас они доходят до 18%.
Если взять 8 миллионов под 6% годовых на квартиру в новостройке, то платёж будет около 48 тысяч рублей. А 8 миллионов на квартиру в старом доме, где ставка 17-18%, придётся возвращать платежами по 115 тысяч. Эта разница и формирует разрыв по цене между вторичкой и квартирой в новостройке.
Всё это может привести к очень серьёзным последствиям.
Последствия
Основная угроза заключается в том, что люди обычно покупают квартиру, продавая свою старую.
Представим, что у семьи трёхкомнатная квартира в старом доме, там самая, с маленькой кухней и проходной комнатой.
В какой-то момент семье стало тесно, они решают купить квартиру побольше. И тут начинаются сложности. Их квартира стоит примерно 8-9 миллионов рублей, зависит от состояния. А трёхкомнатная квартира в новостройке, что находится буквально через дорогу, стоит уже 16-19 миллионов.
Чтобы купить новостройку, они продают свою квартиру, а остаток берут в ипотеку, но их жильё стоит в половину меньше, поэтому очень большой суммы не хватает. Как раз те 40%, о которых мы говорили в самом начале.
Это называется “Эффект мерседеса”. По аналогии с автомобилями, когда ты покупаешь новый автомобиль, выезжаешь на нём из салона, и тут же он становится дешевле процентов на 20, а то и 30, так как из новой автомобиля превратился в подержанный.
Многие не готовы брать 7-8 миллионов в ипотеку, поэтому отказываются от покупки. А поменять трёшку, хоть и в старом доме, на двушку в новом, да ещё и остаться должным, соглашается совсем мало людей.
Это достаточно серьёзный фактор, его нельзя недооценивать. Он может сильно навредить спросу на рынке, в перспективе застройщики могут остаться без денег, а рынок практически полностью встанет.
Есть ли шансы на спасение
Такая ситуация может разрешиться, да и скорее всего разрешится, но не в ближайшем будущем. Как мы уже разобрались, всему виной – разница в процентах по ипотеке на квартиры в старых и новых домах.
Для исправления ситуации необходимы две вещи:
- Понижение ставок по кредитам
- Ликвидация льготных программ
В таком случае ставки по кредитам будут отличаться не так сильно, буквально на несколько процентов, следом и платёж по ипотеке выровняется. Тогда люди будут активно покупать как квартиры в новостройках, так и вторичное жильё.
Осталось только дождаться этих изменений, но когда они будут – никто не знает.
Однако даже в таких условиях возможно купить квартиру. Например, взять новостройку под 3,5 процента годовых. Тогда платёж будет небольшим, а с учётом инфляции, он станет совсем несерьезным через 5-10 лет.
Не стесняйтесь, оставляйте заявку на сайте и мы подберём вам квартиру, исходя из ваших пожеланий и бюджета.
За квартирой – в “Про Питер”, это все знают