Количество заявок на ипотечные кредиты в первом квартале 2024 года оказалось на 34% меньше, чем в четвертом квартале 2023 года, свидетельствуют данные TYMY — платформы, через которую сегодня проходит каждая десятая ипотечная сделка в России. CEO TYMY Алексей Майстренко рассуждает о причинах падения интереса к ипотеке, о потенциальном восстановлении спроса, а также о переделе влияния, который наблюдают эксперты, пока рынок в кризисе.
Как дела у ипотеки в начале 2024-го
В первом квартале 2024 года количество заявок на ипотеку и оформленных сделок существенно сократилось. Во многом это связано с падением интереса к льготной ипотеке после того, как ужесточились требования и условия для ее оформления. Напомним, в конце декабря 2023 года минимальный взнос для получения ипотеки под 8% годовых повысили с 20% до 30% от стоимости недвижимости. Кроме того, максимальный размер кредита для Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области сократился до 6 млн рублей, что сказалось на выборе доступных вариантов.
В результате в первом квартале 2024 года было подано на 43% меньше заявок на льготную ипотеку, чем в четвертом квартале 2023 года. В то же время снижение поданных заявок на ипотеку по стандартным условиям составило около 10%. В среднем на льготные программы приходится около двух третей поданных заявок, но если в ноябре и декабре 2023 года доля льготной ипотеки была около 75%, то в феврале и марте 2024 года показатель составил 62%. Это свидетельствует о том, что общее падение спроса на ипотеку связано в первую очередь именно со снижением интереса к льготным программам.
Затишье перед ставкой
На интерес к стандартной ипотеке оказывает влияние ключевая ставка, которая осталась на прежнем уровне — 16%, и более того, Центробанк повысил свой прогноз по ставке на 2024-2025 годы. До конца 2025 года прогноз по ключевой ставке составляет 13,5-15,5%. При этом видно, что потенциальные покупатели жилья следят за новостями о ключевой ставке. Когда появляется дата очередного заседания Центробанка, где на повестке стоит этот вопрос, конверсия из одобренных заявок в оформленные кредиты заметно снижается.
С одной стороны, люди пытаются таким образом зафиксировать условия на тот случай, если ключевая ставка будет повышена и банки начнут пересматривать условия по ипотечным программам. С другой — если ключевая ставка снижается, происходит волна новых заявок на ипотеку, а по старым заявкам количество выдач дополнительно сокращается. Этот тренд достаточно новый, и показывает он в основном то, насколько чувствительным стал рынок не только к изменениям, а даже к новостям ипотечного рынка.
Рыночные баталии и обострение конкуренции
Поддержать спрос могли бы более мягкие условия по льготным программам или субсидированные программы от застройщиков. Однако ситуацию осложняет конфликт застройщиков с банками, которые чтобы компенсировать падение доходов, решили ввести комиссии для застройщиков за каждую оформленную сделку. Эту практику начал Сбер, а затем поддержали другие крупные банки. В результате застройщики пересмотрели свое сотрудничество с банками, и в марте, по данным Дом.рф, Сбер уступил лидерство по количеству выданных льготных ипотечных кредитов. Доля банка в этом сегменте кредитования снизилась с 56% в январе до 33% в марте.
Перераспределение рынка ипотечного кредитования — один из заметных трендов первого квартала 2024 года. К примеру, объем ипотечного портфеля у Альфа Банка сейчас растет гораздо быстрее, чем у Сбера или ВТБ. Это можно объяснить маркетинговыми акциями, а также инвестициями в работу с профессиональными игроками рынка — брокерами, агентствами недвижимости. Это перетекание клиентов от двух крупнейших банков к игрокам поменьше стало особенно заметно сейчас, когда снизился объем ипотечного рынка и борьба за оставшихся клиентов усилилась.
Что дальше?
Во втором квартале ожидается на 25-30% меньше заявок на ипотеку по сравнению с прошлым годом. Учитывая, что в прошлом году ипотечный портфель вырос более чем на треть по сравнению с 2022 годом, а нормальные темпы прироста — 7-12%, какой-то откат был ожидаем. И, основываясь на пересмотре условий выдачи льготной ипотеки и повышении ключевой ставки, аналитики TYMY предполагали снижение спроса на ипотеку как раз примерно на текущем уровне. Таким образом, пока ситуация развивается в соответствии с прогнозами.
Снижение ипотечных ставок и рост выдачи ипотечных кредитов могут начаться во второй половине года — вслед за потенциальным снижением ключевой ставки, если удастся существенно замедлить инфляцию. Если в июле-августе ключевая ставка снизится, то к сентябрю-октябрю можно будет заметить рост числа оформленных ипотечных кредитов.
По итогам года, по прогнозам TYMY, рынок ипотеки упадет примерно на 10% по сравнению с 2023 годом, если наступит ожидаемое осенью оживление. При негативном развитии событий, то есть если Центробанку не удастся существенно снизить ключевую ставку, снижение спроса на ипотеку по итогам года составит 20-30%.
На какой срок выгоднее брать ипотеку и почему?
Студия или однокомнатная квартира: что больше подходит для инвестора?
Траншевая ипотека, трейд-ин, рассрочка: что застройщики предложат покупателям после отмены льготной ипотеки
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
