Сдавать свою квартиру внаём без письменного соглашения законом не запрещено. За это не предусмотрены санкции ни для арендодателя, ни для жильца. И всё же составить и подписать договор нужно: без этого документа арендодатель и квартирант не смогут доказать в суде факт возмездных отношений. Если арендатор съезжает раньше срока или владелец квартиры безосновательно решит выставить его за дверь, то при устной договорённости защитить свои законные права любой из сторон будет практически невозможно.
В наём или всё-таки в аренду?
По закону ситуация, когда кто-то пользуется чужой квартирой или частным домом за определённую плату, считается наймом. Собственника в таком случае правильно называть наймодателем, а квартиросъёмщика — нанимателем. А вот если в документе речь идёт о нежилых помещениях или соглашение заключается с участием юридического лица, тогда правильно использовать определение «аренда». Однако в быту его применяют чаще, не обращая внимание на юридические нюансы. Во избежание частых повторов в нашей статье мы будем использовать оба термина.
Что обязательно должно быть указано в договоре найма?
Важно помнить, что договор найма бывает двух видов — краткосрочный и долгосрочный. Оба можно написать от руки. При этом первый заключается на срок до одного года и не требует регистрации в Росреестре. Такая форма используется чаще всего. Когда владелец жилья и квартирант решают продлить отношения, они подписывают новый договор или составляют к прежнему дополнительное соглашение о пролонгации.
Если стороны заключают договор на более продолжительное время (прописанная в законе норма позволяет подписать соглашение на срок до 5 лет), то такому документу государственная регистрация необходима. Иначе он признаётся недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Ничтожным может быть признан и договор без указания срока. Такой документ по умолчанию считается долгосрочным, а значит, для легитимности ему положена регистрация. Но мало кто обращает внимание на эту особенность.
Мы уже писали подробно, как правильно составить договор найма жилого помещения. Здесь напомним только основную информацию, которую необходимо указать в договоре:
1. Данные паспортов собственника жилья и нанимателя.
2. Почтовый адрес, площадь квартиры с учётом жилых и нежилых помещений, количество комнат. Данные документа, подтверждающего право собственности на жильё.
3. Дата составления договора и срок его действия.
4. Размеры ежемесячных платежей и порядок взаимных расчётов.
5. Условия и порядок досрочного расторжения договора. При этом прописанные в документе взаимные требования не должны нарушать законные права сторон, иначе суд откажет в удовлетворении претензии или иска.
6. Штрафные санкции. В этом пункте могут быть зафиксированы размеры неустойки, если арендатор съезжает раньше срока в договоре.