В течение последнего года Центральный банк несколько раз повышал макропруденциальные надбавки для банков за выдачу ипотеки ненадежным заемщикам.
Эти ненадежные заемщики включают в себя тех, кто предоставляет очень маленький первоначальный взнос, а также тех, у кого выплаты по всем кредитам занимают значительную долю дохода.
С 1 июля ожидается, что Центральный банк получит право устанавливать макропруденциальные лимиты, чтобы ограничить количество таких кредитов, предоставляемых банкам.
Из-за ужесточения политики риска Центрального банка на ипотечном рынке изменилась оценка долговой нагрузки заемщиков, как рассказала руководитель кластера развития ипотечных продуктов ВТБ Мария Кузьмина на Всероссийском ипотечном форуме. В прошлые годы клиенты часто могли получить ипотеку, предоставив всего два документа. Теперь банки начали запрашивать у потенциальных заемщиков несколько документов, которые подтверждают их доходы, чтобы соответствовать требованиям регулятора и минимизировать риск предоставления неплатежеспособных кредитов.
В целях определения достоверного показателя долговой нагрузки заемщика банки требуют предоставить документы, подтверждающие доход и занятость. Кроме того, возможно получение информации о доходах и занятости из цифрового профиля на портале госуслуг. Эти сведения подтверждены источником информации и используются Центральным банком для расчета платежной нагрузки. В Промсвязьбанке также отмечают, что процесс подачи заявок оцифрован, включая военнослужащих.
Банки все чаще требуют подтверждение дохода с помощью госуслуг или справок о доходах, с целью сократить предоставление кредитов только потенциально платежеспособным заемщикам и требуют подтверждения занятости и платежеспособности.
Банки стали больше не доверять словам клиентов об их доходах. Заемщики должны в офисе банка дать согласие на проверку цифрового профиля через сервис "госуслуги" или предоставить копию трудовой книжки и справку о доходах. Некоторые заемщики могут работать официально и получать заработную плату, но информация об этом может отсутствовать на госуслугах. К таким заемщикам относятся сотрудники правоохранительных органов, Минобороны, Росгвардии и иногда МЧС.
Не смотря на развитие электронных сервисов, банки начали перестраховываться, по словам участников рынка. Практика предоставления кредита только на основе двух документов (часто только паспорта) исчезает. Банки стали меньше доверять тому, какой доход указал клиент в анкете. Требование предоставления дополнительных документов на самом деле является в интересах заемщика: информация о доходах на госуслугах может поступать с задержкой, а некоторая информация вообще может отсутствовать. Например, заемщик может иметь доход от аренды недвижимости, но обязан уплатить налоги и сообщить об этом только следующим годом.
Минфин разработал законопроект о продлении выплат многодетным семьям для погашения ипотеки. Банки сейчас более внимательно оценивают платежеспособность заемщика, но это не означает радикально нового отношения к документам. Процент одобрения существенно выше у клиентов с подтвержденным доходом. Если заемщик не может подтвердить доход, то сумма одобренного кредита может быть меньше, чем указано в заявке. Например, клиенты с похожими запросами и подтвержденным доходом могут получить кредит на сумму 6 миллионов рублей, в то время как без подтверждения финансовой состоятельности сумма будет не более 4 миллионов.
Банки сейчас больше обращают внимание на уровень долговой нагрузки заемщика. Если более 60% дохода уходит на выплату кредитов, то получение одобрения становится проблематичным. При высоких значениях заемщикам могут предложить закрыть существующие кредиты и кредитные карты, после чего банк может пересмотреть заявку.
Требования к документам не существенно изменились за последнее время, но после подачи заявки через платформу банк может запросить дополнительные документы уже напрямую у клиента. В некоторых случаях, когда программа кредитования предусматривает минимум документов (например, "ипотека по паспорту"), банк может потребовать предоставить справку с работы для подтверждения информации указанной в анкете.
Банки теперь с согласия клиента проверяют не только отчисления с официального заработка, но также обращают внимание на движение и операции на счетах заемщика. Таким образом, банки хотят снизить риски выдачи кредитов, отказываясь от доходов, подтвержденных банковской справкой, и больше обращая внимание на реальные доходы заемщиков. В конечном итоге это может негативно сказаться на клиентах, поскольку при недостаточном доходе банки могут начать отказывать клиентам в предоставлении кредита.