Речь пойдёт на примере аренды жилых помещений. Суперактуальная тема, касающаяся огромного числа людей.
Сейчас во всей стране система аренды жилья работает абсолютно хаотично. Хотя, почему сейчас? Всегда так работала, работает и, если ничего не менять, будет так же, или хуже. Что имеется в виду? Нет единого стандарта правил, по которым работают ВСЕ: арендодатели (далее cобственники) и арендаторы. Между ними часто встаёт третье лицо - риелтор.
От нынешней ситуации на рынке аренды теряют как граждане, снимающие квартиры или дома, так и государство в целом, т.к. налоги с арендных плат собственники и риелторы, в подавляющем большинстве, вообще не платят. Если посчитать тамошний годовой оборот неуплаченных налогов - уверен, можно что-то вроде бюджета небольшой страны получить.
Рамки действующего закона развязывают руки агентам, слишком хитрым собственникам, а также очень наглым арендаторам. Это порождает использование незаконных или околонезаконных действий, что в этом деле держит наших жителей в лёгкой версии беспредела 90-х годов.
На рынке аренды недвижимости очень необходим законопроект, внедрение которого свяжет строгими правилами все участвующие стороны.
Наиболее важные их них:
1. Создание единой базы данных объектов недвижимости. Каждый объект (дом, квартира, комната и т.д.) имеет стандартизированные, очень прозрачные полные данные, составленные собственником и проверенные администратором базы;
2. Создание единой базы данных - аккаунтов - собственников и арендаторов. Как собственник, так и арендатор, перед тем, как выйти на рынок, должны зарегистрироваться и верифицировать свой аккаунт через МФЦ или Госуслуги. Аккаунт собственника должен включать весь стандартный пакет док-тов: паспорт, СНИЛС, ИНН, док-т, подтверждающий право собственности (не для общего доступа);
Аккаунт арендатора также должен включать весь пакет док-тов: паспорт, док-т, дающий право находиться на территории РФ (для ин. граждан). Возможно, док-ты из МВД и наркодиспансера;
Кто-то скажет, что это создаёт большую головную боль, бюрократию. Да, конечно, особенно в начале это будет. НО! Эти нововведения в долгосрок колоссально скажутся на прозрачности и безопасности всей системы. Мы вообще, как правило, тяжело воспринимаем перемены, особенно глобальные. Но со временем становится понятно, что благодаря им жизнь улучшается, если всё сделано грамотно.
Вспомните адский ад с его кругами в разных сферах со сбором справок и т.д. до появления МФЦ, про который так мало сказано хорошего, и который так сильно упростил жизнь каждому человеку!
3. После подписания договора, собственник сразу через систему оформляет для всех проживающих официальную регистрацию на время действия договора. При продлении договора, автоматически продлевается и регистрация. И наоборот;
У человека, снимающего жильё, обязательно должна быть официальная регистрация по соответствующему адресу.
4. Собственник ежемесячно производит оплату установленного налога;
5. Агентство или собственник в объявлении указывает данные в понятной всем, единой форме. Это позволит соискателям сразу обращать внимание на ключевые для них пункты. Люди будут знать, с чего начать, чтобы понять, смотреть этот вариант или не тратить время и идти дальше;
Множество пунктов должны быть обязательными для заполнения:
- год постройки дома, адрес, этаж, площадь, сведения о ремонте, схема планировки;
- кол-во комнат;
- срок сдачи (от года, месяц и т.д.);
- проживание с детьми да (с/до возраст) / нет;
- животные да/нет;
- условия оплаты ЖКХ;
- перечень имеющейся исправной техники и другого имущества;
- раздел фотографий - отдельная тема, требующая больших изменений. Должно быть: представлена каждая комната, межкомнатные помещения, ванная, балкон (при наличии), вид из окон и т.д. Все фотографии чёткие, сделаны только в дневное время и на одинаковом фокусном расстоянии объектива с небольшой погрешностью. Это предотвратит множество выездов на просмотры с обманутыми ожиданиями. Фотографирование могут осуществлять специальные люди по стандартной системе на соответствующую технику после подачи заявления собственником о намерении сдать объект.
- доп. комментарий в свободной форме без слов КРУПНЫМИ БУКВАМИ и сленга, с пожеланиями и ограничениями.
Не должно быть уловок, создающих искусственную привлекательность объекта и скрывающих незначительные или серьёзные недостатки.
НЕЛЬЗЯ:
1. Делать мутные / тёмные снимки;
2. Студию называть 1-комн. квартирой;
3. Не делать фотографии каких-то помещений, особенно санузла;
4. Не продлевать договор официально, если аренда продолжается, а предыдущее соглашение истекло;
5. 3-х комнатную квартиру называть 2-х комнатной и уже на просмотре сообщать, что "просто будет закрыта одна комната";
6. Не сказать о приближающейся стройке или ремонте по соседству и т.д., если такая информация есть;
7. Предоставлять недостоверную информацию о наличии насекомых. Здесь у меня история: в одной из квартир, перед подписанием договора, мы с женой спрашивали собственника о наличии насекомых, тараканов, что для нас было очень важно. Нас уверили, что несмотря на то, что дом старый, тараканов почти никогда нет. Разве что «один в полгода» попадётся. В итоге, первый попался... в первый же день. Дальше - больше. Периодически они появлялись каждый день, в разных местах, и были разного размера. Мы покупали много средств борьбы, обрабатывали всю квартиру. Самое главное - то, что мы тратили много времени на эти операции и огромное кол-во нервов, а также денег. На этом фоне развилась даже паранойя. А в договоре об этом ничего нет. И экстренно можно уехать только без депозита. А собственник пожимает плечами;
8. Не говорить о ярких разного рода особенностях ближайших соседей. Речь идёт не обязательно об алкоголизме или буйном поведении. Например, мы с женой сняли квартиру в добротном сталинском доме. В первый же день, в квартире снизу начала громко лаять собака, что быстро переросло в почти ежедневный истерический лай. Собака оказалась психологически травмированная (была какое-то время брошена хозяйкой не пойми с кем), что выяснилось в процессе переговоров. Хозяйка принимала меры для успокоения собаки, но они работали плохо или вообще не работали. Было даже предложение нам, незнакомым людям, самим решать "нашу" проблему, забирая собаку себе, пока её хозяйка отсутствовала. Чтобы вы понимали, когда собака оставалась одна, она орала дурниной целый день и каждый день. В тишине находиться было невозможно, т.к., чтобы просто не слышать лай, нужно было слушать что-то в шумоподавляющих наушниках. Время шло, лай продолжался, умножая давление. Сама же владелица собаки проблем никогда с этим не испытывала, т.к. пёс начинал свой «концерт» сразу после её ухода, оставаясь в одиночестве. Это забирало очень много нервов, в квартире стало проблематично просто находиться. А по закону, хозяин собаки, лающей днём, ничего не нарушает.
Всё перечисленное дезориентирует людей, отбирает нервы, время и деньги.
Ценовая политика.
В каждом объявлении должна быть автоматическая, основанная умной системой, исходя из всех данных, рекомендованная актуальная стоимость. Комиссия агентств должна быть строго регламентирована.
Здесь у меня тоже личная история. В ноябре 2022 года я нашел квартиру на Ходынском бульваре в Москве. Агент запросил комиссию 70%. На показ неожиданно приехал не он, а помощница. Какая разница, подумал я. Бегло посмотрел квартиру (моя большая ошибка), оформил договор, а через 3 дня, когда мы приехали с женой с первыми вещами, обнаружили, что краны на кухне и в ванной сильно текут, половицы под ними гнилые, стол на кухне серьёзно искривлён, а некоторая мебель имеет сколы в стеклянных вставках. Я, конечно, сам ответственен в том, что не увидел всё это до подписания. Но, тем не менее, любой потребитель вправе вернуть нетронутую "покупку", если что-то не устроило. Я крайне вежливо сказал, что такие условия мне не подходят и попросил вернуть деньги. Уже был оплачен 1-й мес + депозит с такой же суммой + комиссия. Тут же собственница "сняла маску" интеллигента и включила рвача, сказав, что всё отремонтирует, но деньги не вернёт. В итоге сошлись на оплате простоя в 2 недели и нервотрёпкой.
А вот с агентом было интересней. Он получил комиссию 70%. Этот человек всё время действовал удалённо, через помощницу, и даже не звонил. Далее выяснилось, что это иногородний предприниматель, нанимающий московских девушек-помощниц для проведения сделок. После двухдневных споров с обоими, я вернул только 10% комиссии. Естественно, никаких чеков мне никто не выдавал. Только договор, с которым можно сходить по известному адресу. Вот и получается, что в комиссию, помимо рекламных расходов, были заложены две зарплаты вместо одной. А через 2 недели этот же агент повторно сдал эту квартиру, получив новую полную комиссию. Честно было бы вернуть деньги с удержанием неустойки. Я бы, возможно, оставил хороший отзыв. Но, политика рвачей тогда победила, преподнеся мне очень хороший урок.
Договор аренды,
Стандартный договор аренды почти не имеет юридической силы, т.к. даже элементарные базовые вещи не всегда прописываются.
Договор всегда составляется риелторами под требования собственника или даже напрямую самими собственниками, где почти все пункты работают в первую очередь в их пользу.
Арендаторы часто вынуждены спешить с заключением договора. По разным причинам, бывает необходим быстрый переезд: внезапное требование нынешнего собственника, потеря части заработка, внезапно появившиеся проблемы в квартире (начавшийся долгосрочный ремонт по соседству, атака нерадивыми соседями, например, алкоголиками).
В договоре прописываются:
- данные каждого проживающего;
- опись всего прилагающегося имущества с указанием стоимости каждого предмета и с фотографиями (по договорённости);
- депозит: сумма, срок и условия его возврата;
- крайняя дата уведомления собственника о продлении договора или об отказе от данной опции;
- срок, в который арендатор освобождает помещение при досрочном расторжении договора любой из сторон;
- способ оплаты аренды;
- возможность / невозможность проживания животных;
- возможность / невозможность собственником по договорённости посещать помещение в течение срока аренды (здесь часто встречается история с тем, когда человек решил съехать, предупредил за (условно) месяц, и в течение этого времени, собственник, дабы не терять прибыть от возможного простоя, может позволить себе приглашать других людей для просмотра, что создаёт неудобства проживающему в это время - вторжение в частную жизнь);
- возможность / невозможность субаренды;
- возможность / невозможность приёма гостей с предоставлением им краткосрочного ночлега;
- санкции для арендатора: неподобающее поведение, порча имущества, неоплата / несвоевременная оплата аренды и др;
- санкции для собственника: вскрывшаяся арендатором недостоверность изначальных данных по насекомым, особенностям соседей и др.
---
Перед сдачей объекта, собственник проводит в нём генеральную уборку всех помещений, как делается в любом отеле. Мы с женой в Москве снимали 4 разные квартиры, и в каждой(!) перед заселением нам приходилось проводить генеральную уборку.
Отзывы:
О работе агентов отзывы должны оставлять только совершившие с ним сделку пользователи со своих аккаунтов.
Собственники и арендаторы также должны иметь свой рейтинг, составленный только на основе оценок от предыдущих сделок или договорённостей.
Перед публикацией отзыв в системе должен проходить проверку подлинности.
Все участники рынка, физ. и юр. лица, должны дорожить своей репутацией и понимать недопустимость проведения «серых» схем.
---
Нельзя в одной и той же стране человеку снимать или сдавать недвижимость только по собственным правилам!
Данная система позволит вывести из тени весь рынок аренды недвижимости. Это отлично скажется на безопасности и благосостоянии всех участников, кроме мошенников!
А вы что думаете по этому поводу? Поделитесь своей историей аренды. Рад пообщаться в комментариях.
