Нулевая ипотека . Одна из схем реализации . Почему Центральный Банк запретил эту схему .
Нулевая ипотека от застройщика . Одна из схем реализации . Почему Центробанк запретил эту нестандартную схему .
Иногда эту схему называют – схему с отсроченным сюрпизом в виде платежа по процентам .
Существует несколько схем реализации нулевой ипотеки , но эта схема меня просто удивила своей коварностью и неожиданностью . К счастью, ЦентроБанк вовремя остановил эту схему , вовлекающая заемщика в заблуждение , и по этой схеме очень редко применялось назначение таких кредитов .
Расскажу об одной из коварных схем реализации нулевой ипотеке от застройщика , в чем маркетинговый ход , почему Центральный Банк запретил эту схему .
Суть этой схемы гениально прост – платеж по льготной ипотеке с удорожанием разделялся на две части – первый платеж по телу кредита (0.1%,0.01%итд) , второй платеж – платеж по процентам ( равен разнице платежу по ставке льготной ипотеке с удорожанием минус платеж по телу кредита) .
То есть второй платеж по процентам является разницей между платежам по льготной ипотеке с удорожанием и платежом по телу кредита .
Для того , чтобы сделать нулевую ипотеку – нужно оставить платеж по телу кредита и скрыть временно платеж по процентам . Именно для этого на счет уплаты платежа по процентам зачисляется переплата , для отсрочки платежа по процентам .
Схема работает следующим образом – существует два периода – льготный – когда заемщику приходится платить только ежемесячно платеж по телу кредита , со счета второго платежа по процентам ежемесячно списывается сумма , равная платежу по процентам из за ранее зачисленной на его счет переплаты . Когда переплата , размещенная на счете платежа по процентам закончиться ( в среднем от 3 до 6 лет ) наступает второй период – период полных выплат – заемщику придется платить два платежа – по телу кредита и по процентам . В результате общий платеж значительно возрастает – и это беспокоет ЦБ , много заемщиков не смогут платить два платежа . Что касается нулевой ипотеке на весь срок – она лишь на бумаге , под названием договор , платежи прописаны лишь по телу кредита , а на скрытом втором платеже по процентам в договоре прописывается маленькая юридическая лазейка .
Суть маркетиногового хода – разделить платеж по льготной ипотеке с удорожанием на две части ( платеж по телу кредита и платеж по процентам ) и временно скрыть платеж по процентам , зачисляя на его счет переплату .
Рассмотрим пример . В рекламе застройщика есть два варианта ипотек – чтобы взять квартиру по льготной ипотеке 8 процентов нужно взять кредит на сумму 10 миллионов рублей на срок 30 лет . Второй вариант – есть возможность взять квартиру под 0.1% , но здесь нужно взять уже не 10 , а 12 миллионов рублей – переплата 2 миллиона рублей . Эти 2 миллиона рублей и зачисляются на счет уплаты платежа по процентам для его отсрочки . Теперь возьмем ипотечный калькулятор и проведем расчет . Рассчитаем платеж по телу кредита , сроком на 30 лет по ставке 0.1% - 33837рублей . Для того , чтобы узнать величину платежа по процентам нужно знать процентную ставку , которую определил банк в отношении кредита заемщика – в нашем случае – 8% .
Берем ипотечный калькулятор и вычисляем сумму платежа по процентам ( 12 миллионов по 8% ставке платеж 88051р вычитаем платеж по 0.1% 33837р ) тогда получим : 88051-33837=54214 . Это величина платежа по процентам . Итак , на счет платежа по процентам в нашем случае зачисляется сумма 2 миллиона рублей . Рассчитаем льготный период – когда заемщику приходиться платить один платеж по телу кредита . 2000000 разделить на размер платежа по процентам (54214р) получается 37 месяцев – три года можно платить всего лишь один платеж . Когда переплата , заранее зачисленная на счет уплаты платежа по процентам закончиться заемщику придется платить оба платежа – в результате заемщику придется через три года платить не 33837 рублей , а 33837+54214=88051 р . Здесь не учитывается всевозможные банковские комиссии по платежам – в реальности платежи будут немного больше . Если немного заметить , что в льготный период льготная ипотека с удорожанием трансформируется в нулевую , после чего трансформируется обратно во льготную ипотеку с удорожанием .
Кстати , Центробанк не заподозревал наличие этой схемы – поскольку платежи будут проходить в обычном режиме . В льготный период , когда заемщик ежемесячно платит только один платеж по телу кредита , а со счета второго платежа по процента списывается с переплаты , заранее зачисленной на его счет размер ежемесячного платежа по процентам . Когда переплата , размещенная на счете платежа по процентам закончится – заемщик должен платить два платежа из своего кармана .
В общем случае эта схема прикрыта вмешательством ЦентроБанка , во избежания увеличенных рисков неуплаты заемщиков , и по ему мнению не способности заемщика платить оба платежа .
