Первое, о чем нужно помнить при покупке отдельной комнаты, — это всегда будет сделка с долевым имуществом. То есть соседи получают право в числе первых претендовать на недвижимость. Также возможны и другие трудности, связанные с процедурой регистрации. Важно учитывать статус недвижимости и прочие нюансы.
Какой статус имеет квартира?
Комната может иметь статус "комнаты в коммунальной квартире" или, как доля в квартире с определенным судом правом пользования.
К особенностям коммунального жилья относится:
• Покупатель получает жилую площадь, которая имеет личный кадастровый номер номер и квадратуру. При этом вся остальная квартира относится к совместному имуществу всех жильцов.
• Владелец комнаты обладает частной собственностью, а все остальное распределяется в равных пропорциях на всех остальных жильцов.
• Ограничения связаны с проведением капитального ремонта, который придется согласовывать с остальными собственниками комнат в коммунальной квартире.
Продажа комнаты в коммунальной квартире мало чем отличается от долевой собственности. В первую очередь владелец должен уведомить остальных дольщиков о продаже. Дело в том, что они имеют преимущественное право выкупа недвижимости. Уведомление нужно посылать в письменном виде.
Обратите внимание, что если дольщики никак не реагируют, то спустя 30 дней можно заниматься продажей. Процесс можно ускорить, если договориться с дольщиками и попросить их направить письменный отказ.
Еще одна проблема может быть связана с фактическим проживанием дольщика. Например, человеку принадлежит комната, но он там давно не живет. Юристы рекомендуют в таких случаях направлять электронные уведомления, хотя подойдет и заказное письмо на адрес регистрации дольщика.
Доли без выделения
Отдельная история связана с квартирами, где выделены доли, но без статуса комнаты. Проблема может возникнуть уже на этапе определения квадратных метров. Суть в том, что человеку может принадлежать 1/4 или 1/3 квартиры. В таком случае конкретные помещения не закреплены за собственником.
Фактически все жильцы имеют равные права на недвижимость, даже если доли разные.
Разумеется, в этом случае также будет действовать преимущественное право выкупа. Решить проблему можно путем составления документа, который должны подписать все дольщики. Они прописывают в соглашении конкретные жилые помещения в рамках выделенных долей.
Продать и купить комнату в квартире можно, но мы рекомендуем заранее проконсультироваться нотариусом или риелторам. Более того, такую недвижимость часто полностью выкупают инвесторы для последующей сдачи в аренду отдельных помещений.
