"Компании направляют свой взгляд за границу с целью установления новых связей для притока капитала и диверсификации бизнеса, считает Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель департамента рынков капитала и инвестиций в IBC Real Estate. "Теперь связи создаются в том числе через Дубай. Девелоперы идут туда, где есть спрос; ранее акцент был в основном на Европе, а теперь — на Азии".
"Шесть девелоперов уже официально представили свои жилые и отельные проекты в ОАЭ: Forum Group (запущенный проект еще в 2018 году), Orange Group, Becar Asset Management Group, MERED, QUBE Development, VOS'HOD," рассказывает Андрей Косарев, партнер Nikoliers. "Девелопер по складской недвижимости Radius Group также вышел в ОАЭ, и еще как минимум 11 девелоперов находятся в стадии поиска партнеров, подбора и покупки земельных участков, а также проектирования".
Forum Group из Екатеринбурга, Orange Group и Becar Asset Management Group из Санкт-Петербурга, MERED — международное подразделение крупного федерального застройщика группы "Пионер". VOS'HOD специализируется на строительстве элитной недвижимости в Москве. QUBE Development связан с застройщиком, работающим на столичных рынках более 30 лет, и который старается не публиковать эту связь.
В конце 2023 года ФСК Владимира Воронина, одного из крупнейших застройщиков Москвы, объявил о планах выхода на рынки Таиланда, Вьетнама, Сербии, Омана и Узбекистана, а консалтинговая компания Ricci инвестировала в жилые проекты на Бали.
Источники рассказали, что девелоперы, выходя на зарубежные рынки, чаще всего реагируют на инвестиционный спрос, который, в свою очередь, зависит от туризма. Однако девелоперы иногда опаздывают и вступают на рынок, который уже пережил свой пик."
Отдыхающие на курорте
Существует определенный порядок, по которому российские потребители начинают проявлять интерес к недвижимости в различных странах: вначале они посещают эти места в качестве туристов, а затем проявляют интерес к местному жилью. Эксперт по недвижимости Георгий Патанин отмечает, что "вся история начинается с туризма, который напрямую влияет на желание россиян приобрести недвижимость в этих местах".
Ирина Мошева, генеральный директор и управляющий партнер Intermark Global, соглашается, добавляя, что интерес к приобретению недвижимости за рубежом у россиян обычно начинается с туризма. Она указывает на примеры таких мест, как Дубай, Пхукет и Бали, где спрос на недвижимость активно растет благодаря туристическим поездкам и хорошо организованной логистике. Она также отмечает, что в случае Омана интерес россиян к недвижимости усилился после запуска прямых рейсов из Москвы.
Оман, небольшое государство на Аравийском полуострове, привлекло внимание российских покупателей, и, согласно данным сервиса Tranio, число запросов на недвижимость в этой стране увеличилось на 200% в 2023 году. Денис Перковский, руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow, объясняет, что спрос формируется как результат туристического потока, существования русскоязычного сообщества, близости к странам с высоким спросом и комфортных условий для релокации.
Миграция профессионалов также служит признаком увеличивающегося интереса к недвижимости в определенных странах. Риелторов российского происхождения начинают нанимать там, где спрос на недвижимость растет. Татьяна Долякова, генеральный директор рекрутингового агентства ProPersonnel, приводит пример с Дубаем, где российские брокеры недвижимости стали востребованы после роста интереса к недвижимости в апреле 2022 года.
Российские девелоперы также проявляют интерес к зарубежным рынкам, ища профессионалов из России для занятия руководящими позициями в строительстве и маркетинге. Этот тренд особенно заметен в ОАЭ, где уже действует много российских агентств по недвижимости. Управляющий компании "Финион" Вячеслав Картамышев отмечает, что россияне активно трудоустроены в сфере недвижимости за рубежом, особенно в ОАЭ, где, по его оценкам, работают от 3000 до 4000 русскоязычных риелторов.
Первопроходцы на рынке недвижимости за рубежом часто выступают в роли риелторских агентств, девелоперов, блогеров и частных инвесторов. Татьяна Агеева, основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate, подчеркивает, что риелторы активно выявляют потенциал новых рынков и стараются направить спрос покупателей в эти направления. Частные инвесторы играют ключевую роль в формировании первой волны интереса к определенному направлению или локации, после чего к нему присоединяются агентства и девелоперы.
Следовательно, российские покупатели недвижимости за рубежом в большинстве случаев начинают свой путь с туризма, который становится стимулом для дальнейшего интереса к приобретению жилья в популярных туристических местах.
Массивный девелопмент
Девелоперы предпочитают избегать входа на "холодный" рынок, где еще не сформировался стабильный спрос. Иногда такая осторожность может играть против них, ведь проекты могут запускаться, когда пик спроса уже прошел. В других случаях спрос остается устойчивым, и зарубежная экспансия оказывается успешной.
Ольга Панкина, руководитель офиса Whitewill Dubai, обращает внимание на то, что "тяжеловесный" девелопмент следит за динамикой спроса в течение нескольких лет. Когда риски для него становятся явными, он приступает к работе в регионе, где активность соотечественников к тому моменту может уже снижаться. В результате девелоперу приходится изменять свой бизнес-подход, переходя из компании, специализировавшейся на строительстве для русских, в компанию, не так хорошо разбирающуюся в потребностях иностранных клиентов.
Виктор Садыгов, владелец агентства элитной недвижимости Nika Estate, предполагает, что существует синергия между девелоперами и инвесторами. Многим инвесторам удобнее приобретать недвижимость у своих соотечественников, что может стать их конкурентным преимуществом.
Анна Ларина, директор департамента зарубежной недвижимости NF Group, приводит пример положительного опыта на Кипре, где российские компании успешно строят и реализуют свои проекты уже более 10 лет. Она также отмечает, что в некоторых случаях частные инвесторы выступают в роли соинвесторов. Например, в Греции на острове Крит российский девелопер ведет строительство роскошного жилого комплекса. Согласно текущим тенденциям, российские девелоперы проявляют интерес к азиатским направлениям, особенно к Таиланду.
"ИП «Моржов» на дальних берегах
Вход на некоторые рынки, в первую очередь азиатские, упрощает то, что можно строить дома не из категории «тяжелого люкса», поэтому проекты там реализует множество девелоперов с российскими корнями, часть из которых не имеют на родине раскрученных брендов.
"Здесь ты ИП «Моржов», а там — Grand Luxury Thailand DeLuxe Realty (оба названия вымышленные.), здесь продаешь бани и бытовки, а там — виллы на побережье, и вас таких там много", — иронизирует пожелавший остаться анонимным владелец строительной компании, занимающейся в России загородной недвижимостью, который совместно с партнерами реализовал в Таиланде жилой проект.
"Большое количество российских девелоперов вышли на рынки Юго-Восточной Азии, — соглашается сооснователь и управляющий партнер Tranio Михаил Буланов. — По оценкам Торгового представительства России в Индонезии, порядка 800 девелоперов с российскими корнями ведут бизнес на Бали. В последние годы российские игроки наращивают активность и в Таиланде. По данным локальных аналитиков из C9 Hotelworks, до половины всех юнитов на севере Пхукета сейчас строят компании с российским происхождением".
"Российские компании выходят на рынки Таиланда, Бали, Кипра, Северного Кипра, где они специализируются на строительстве объектов малой площади, адаптируясь к местным условиям и спросу", — резюмирует управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус Управление Активами» Алексей Новиков.
"В Таиланде иностранным компаниям приходится проходить много бюрократических процедур, связанных с проверкой земли, — отмечает Мошева из Intermark Global. — При этом несколько проектов от девелоперов из России и стран СНГ в Таиланде уже реализованы. В этой стране строят на участках от 15 соток земли, чаще всего это кондоминиумы или смешанные проекты (кондо+виллы)".
На самом горячем рынке прошлых лет, в Дубае, все еще сложнее. "Проекты в Дубае отличаются более долгим циклом, порядка четырех-пяти лет, за счет того, что только работы на уровне фундамента могут занимать до полутора лет, — объясняет Мошева. — Это существенно дольше, чем, например, в Таиланде и на Бали. Кроме того, в ОАЭ действует система эскроу-счетов, когда застройщик не может пользоваться деньгами клиентов, что увеличивает порог входа для девелопера".
Зато рынок индонезийского острова Бали большинство собеседников назвали наиболее благосклонным к российским проектам. "Локальные девелоперы из стран Азии нередко уступают российским компаниям по качеству строительства и дизайна, уровню клиентского сервиса, — подчеркивает Буланов. — На рынке Бали или Пхукета девелоперы из России могут успешно конкурировать с местными компаниями, перетянув у них не только клиентов-россиян, привыкших к определенным стандартам качества, но и клиентов из США, Австралии и стран Европы. Дубай и азиатские направления востребованы среди инвесторов в силу достаточно высоких доходностей: арендная недвижимость в Дубае может обеспечить порядка 7–8% годовых, а объекты на популярных курортах в Таиланде и на Бали — до 10–12% годовых. Для клиентов из России также важны возможности по движению капитала, физическому перемещению, защите от рублевых рисков".
"Бали и другие курортные районы Индонезии представляют привлекательные возможности для инвестиций благодаря почти круглогодичной активности и отсутствию сезонных ограничений, характерных для многих других мест, таких как Турция, — говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова. — По сравнению с Турцией и Дубаем, где также есть интерес к инвестициям, Индонезия выделяется как лидер".
Прохладные рынки на будущее
Многие рынки, на которых особенно активны российские девелоперы, уже отличает перегрев, поэтому собеседники говорят о поиске новых локаций, тех самых, куда уже устремили свои стопы туристы, а взоры — инвесторы. "Для выгодных инвестиций всегда интереснее всего новые рынки, где есть дефицит недвижимости при высоком спросе на нее и платежеспособности населения, — объясняет Садыгов из Nika Estate. — Чем раньше инвестор находит новый растущий рынок, далекий от пика цен, тем больше сливок снимет с локации. Вот почему Оман, Саудовская Аравия или вот такая локация, как Кейптаун, сейчас в тренде — там только начинается бурное развитие рынков".
"Мы видим большой потенциал у Саудовской Аравии и Омана", — соглашается Буланов из Tranio.
"Если полтора года назад, когда мы продавали недвижимость в Омане, даже про саму страну из россиян мало кто знал, то сейчас российских инвесторов там становится все больше", — делится наблюдениями Мошева из Intermark Global.
За пределами Аравийского полуострова тоже немало потенциальных локаций. "Спрос на Бали начинает снижаться, поэтому девелоперы, особенно российские, могут скоро обратить свой взгляд на другие острова Индонезии, — прогнозирует Щукина из Edeluxe. — Спрос на недвижимость в этой стране остается стабильным".
"Я бы отметил несколько неочевидных курортных зон, к примеру, Маврикий, где сейчас идет активная стройка люксовых резиденций, в основном для удовлетворения спроса европейских инвесторов и конечных покупателей", — добавляет Бушмин из BM Group Development.
"Стоит отслеживать Египет, Китай, Вьетнам, Малайзию, Мексику, Панаму, Уругвай, — перечисляет Перковский из Barnes International Moscow. — Там уже присутствует российский спрос, но пока в скромных масштабах".
