Как бы арендодатель тщательно ни подходил к выбору арендаторов, никогда нельзя исключить вероятность того, что в какой то момент жильцы откажутся платить. Например жилец может быть не согласен с суммой, которую необходимо оплатить за коммунальные услуги, потому что она кажется ему необычайно высокой, либо не хочет платить за ремонт бытовой техники, сломанной в период проживания арендатора и тд., из за чего не хочет вносить денежные средства. и погашать долг. Чаще всего такие ситуации случаются уже после того, как принято решение о расторжении договора, причем неважно, кто инициировал принятие такого решения.
Как же поступать собственнику в такой ситуации?
Тут стоит отметить, что готовиться к такой ситуации нужно еще с момента выбора жильцов. И исходя из этого, можно сказать, что для того, чтобы решить проблему с долгами жильца нужно действовать на опережение, еще до того, как проблема наступила, потому что выше вероятность того, что спор разрешиться в пользу той стороны, которой действительна нанесены убытки. К таким действиям можно отнести:
- проверку контрагентов. Зачастую проверка производится односторонняя и проверяют только жильца. Это, конечно же необходимо, но так же и жилец может проверить собственника, чтобы понимать, что он вступает в правоотношения с добросовестным контрагентом;
- правильное составление договора. В контексте разговора про долги, в договоре необходимо правильно распределить ответственность, какая из сторон несет ответственность по оплате тех или иных платежей и кто будет отвечать, если что - то сломается и так далее;
- правильное актирование при заселении жильцов и выселении
- заключение соглашения между сторонами при расторжении договора. В соглашении обычно помимо всего прочего указывается состояние расчетов между сторонами (то есть кто кому остается должен после расторжения договора, в каких размерах и в какие сроки задолженность необходимо закрыть).
Это минимальный базовый набор действий, необходимых для объективного разрешения споров между арендатором и арендодателем, который необходимо совершить еще до возникновения споров.
Когда же выявлен долг, то действовать стоит соответствующим образом: -
- зафиксировать задолженность. Один из принципов гражданского судопроизводства является состязательность сторон, что означает, что Сторона должна доказывать обоснованность своих требований, соответственно, начинать сбор доказательственной базы необходимо именно с фиксации того, что контрагент не выполнил свои обязательства и нанес ущерб.
Например, если у жильца имеется задолженность по оплате коммунальных услуг, то можно получить в управляющей организации справку о том, что в период действия договора найма, согласно которому жилец должен был оплачивать коммунальные услуги, по ним сформировалась задолженность. Если долг имеется за испорченное имущество, то необходимо зафиксировать, что ущерб причинен также в период действия договора найма.
- рассчитать сумму долга. Зачастую сам по себе факт наличия задолженности не дает понимания о том, какую именно сумму задолжал жилец, поэтому необходимо произвести расчеты.
- переговоры с должником. Начать работу с долгом всегда стоит с переговоров по телефону, либо лично, если должник согласен на встречу. За время, которое прошло с момента выселения стороны могли остыть и более объективно подойти к вопросу и соответсвенно, есть вероятность, что должник все таки добровольно заплатит.
- направить досудебную претензию. Слова кредитора о том, что он обратится в суд для взыскания долга чаще всего не воспринимаются серьезно, а вот грамотно составленная претензия, направленная надлежащим способом уж может выступать более серьезным аргументом и убедить должника решить спор досудебно. Да и в дальнейшем, если собстенник решит обратиться в суд, то в ряде случаев досудебный претензионный порядок является обязательным.
- направление иска в суд. Как бы кредитор ни пытался урегулировать вопрос мирно, такие задачи чаще всего решаются именно в судебном порядке. В суде необходимо будет предоставить все ранее собранные доказательства.
- возбуждение исполнительного производства. В случае, если суд удовлетворил все требования истца, то истец обращается к приставам - исполнителям, последние возбуждают исполнительное производство и взыскивают денежные средства, причитающиеся истцу денежные средства.
