Каждый продавец мечтает знать, сколько стоит его квартира, он хочет получить максимум. Как определить рыночную стоимость?
Наиболее верный подход сравнительный: посмотреть аналоги. Сегодня это можно сделать с помощью Авито, ЦИАН, Домклик. Задаём такую же "комнатность", как у вас, метраж, наличие балкона, этаж (тут, по сути, на цену оказывает влияние первый и последний этаж, остальные не так значимы). Значение имеет возраст и тип дома, месторасположение квартиры.
Так, схожие по параметрам квартиры, но расположенные на разном удалении от метро, будут стоить по-разному.
Цена - вещь непростая
Основная сложность, с которой сталкивается человек, планирующий продать квартиру, - аналогов слишком много, либо слишком мало.
👉 Если вы хотите продать студию в Мурино или Кудрово (Ленинградская область), то прямых аналогов будет слишком много (хотя это только на первый взгляд).
Вы быстро поймете, что для первоначального привлечения покупателей (чтобы начали звонить и приходить на просмотры) в районе массовой застройки цена должна быть ниже, чем у многих, но вот насколько ниже… и в какой момент времени...
Оказывается, в определенных случаях её можно будет и взвинтить 😯. Ибо это рынок… сейчас поясню.
Необходим ежедневный мониторинг, чтобы не пропустить хороший момент для продажи по наиболее выгодной для продавца цене.
Даже в районах массовой застройки та или иная квартира конкурирует не с сотнями вариантов одновременно, а, скорее, с десятками.
Например, кто-то ищет только первый этаж для пожилой мамы (у него будет своя выборка объектов). Кто-то ищет убитую квартиру без ремонта, чтобы сэкономить и сделать ремонт под себя. Есть покупатели, которые хотят купить срочно, тогда ваша квартира конкурирует только с теми вариантами, которые находятся в прямой продаже и где готовы к сделке все документы.
Круг сужается. Он постоянно сужается в голове у конкретного покупателя.
Чувствуете потенциал для выгодной продажи? Постоянный анализ и мониторинг!
Когда я продаю и рекламирую объект, то изучаю ситуацию с конкурентами. Допустим, сегодня ваша квартира стоит 6 500 000, и в той же локации есть аналогичные по качеству варианты за 6 300 000 - 6 400 000, единственный вариант - снижаться?
Ничего подобного. Надо быть в курсе ситуации.
Как поднять цену
Возможно, более дешёвые квартиры-конкуренты имеют какую-то специфику, которая делает их неинтересными для данного конкретного покупателя.
Если вы не знаете этих нюансов, вас легко прогнут по цене до 6 300 000. А, между тем, возможно, ваш вариант единственный, подходящий по не очевидным параметрам этому клиенту (никто не прописан, а у конкурентов есть зарегистрированные лица, у вас балкон застеклён, а у конкурентов нет, у вас окна с видом на детскую площадку а у конкурентов на парковку и так далее).
Так вот, возможно, у вас нет конкурентов в данной конкретной выборке квартир для конкретного покупателя с его запросами . И тогда впору повышать цену, или, по крайней мере, не снижать.
А покупатель хитрый, он вам с порогу: “в соседнем подъезде видел на 200.000 дешевле, давайте столько же и договоримся”.
Но всё в реальности не так просто, надо вести переговоры, выспрашивать, соображать и анализировать.
Как вы, наверное, уже поняли, рыночная цена - не постоянна, это та величина, за которую в данный момент вашу квартиру готовы реально купить.
Цены на Авито, ЦИАН - не рыночные, это хотелки и мечты, а часто и заблуждения продавцов.
И даже пометочка ЦИАН “хорошая цена” в объявлении редко говорит о реальном положении дел. Аналитика далека от практики.
И даже если аналог был продан месяц назад за 10 млн, далеко не факт, что вы, продадите за столько же. Ситуация на рынке недвижимости меняется едва ли не каждую неделю.
С чем сравнить?
👉 А вот что делать, если аналогов для оценки, наоборот, слишком мало. Например, ваша квартира находится в старом фонде, где каждая планировка уникальна. И каждый, подъезд отличается один от другого: где-то есть коммуналки, где-то давно оборудованы элитные квартиры на этаже..
Даже в кварталах советской застройки бывает мало аналогов в продаже. А те, что есть, опять же, различаются по качеству: где-то, например, есть жуткий запах в подъезде, и квартира должна стоить из-за этого на 500 000 дешевле. А то и вообще не продать…
Мало аналогов для сравнения рыночной цены бывает в относительно новых домах точечной уплотнительной застройки 2001-2012 гг. Просто потому что там не так много квартир, и их реже продают.
Определить рыночную стоимость поможет, опять же, тщательное изучение плюсов и минусов, вашей квартиры и тех немногочисленных конкурентов, которые есть.
География конкуренции
Добавлю, что огромное значение имеет то, на какую локацию ориентирован данный покупатель.
Если, допустим, он ищет однушку в пятиэтажке у любого метро, то ваша квартира у метро Кировский завод (не слишком престижная локация Санкт-Петербурга) однозначно проиграет проиграет такой же по площади и качеству квартире, расположенной в престижной северной части города. И ваша квартира будет конкурировать с десятками вариантов во всех районах города. Так вам круто собьют рыночную цену.
Если же у покупателя работа на Кировском заводе, то ваша квартира будет конкурировать только с парой-тройкой вариантов среди ей подобных. И рыночная цена, и цена продажи (сделки) в итоге в данном случае будет совсем другая, поинтереснее.
Одним словом, рыночная цена - штука тонкая и по-настоящему её определить можно, когда квартира будет стоять в рекламе и станет понятен спрос.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Купить недорогую однокомнатную квартиру: дешевле некуда
👉В Мурино уже невозможно продать квартиру
👉Почему я уверен, что цены на квартиры будут падать
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
👉Новостройки больше не приносят прибыль
***
👉Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
👉Также подписывайтесь на телеграм-канал "Недвижка spb"
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
