Ох уж эти доли в недвижимости! Вроде бы и вполне реальная собственность, актив, так сказать, но есть нюансы... Реализовать такой актив бывает непросто. Реализовать по справедливой цене – еще сложнее. Вопросы совершения сделок с долями периодически пересматриваются на законодательном уровне, и ряд позитивных, т.е. обеспечивающих защиту прав собственников, сдвигов есть. Например, в прошлом году вышел закон о минимальной площади долевой собственности, так называемых микродолях. Да и сделки с этими долями теперь можно совершать только через нотариальную контору. Некоторым гражданам это, конечно, не по душе. Дескать, сами с усами и в простой письменной форме все решить могли бы. Ну да... А когда к вашим усам подселят профессиональных соседей, тут начинается возмущение в обратную сторону – где ж тут закон, да как же такое можно допускать!
Впрочем, я не об этом хотел рассказать. Это просто вспомнилось, т.к. к нам сегодня как раз зашел посетитель с вопросом по долям.
– У меня, – говорит, – ситуация...
– Какая именно, уважаемый? – нотариус мой уточняет.
– Я продаю долю в квартире. Предварительно оформил все как надо, в частности уведомил остальных дольщиков о намерении продать. Все официально, в письменной форме, получил от них отказы от выкупа... И вроде бы все нормально, но теперь есть одно «но»...
– Какое?
– Дело в том, что эта недвижимость внезапно упала в цене.
Я даже уши приподнял – бывает же!
– Почему вы так думаете? – нотариус мой спрашивает.
– Не думаю. Точно знаю. Дело в том, что мимо дома пустили новую железнодорожную ветку. Теперь прямо под окнами той комнаты, которую собираюсь продать, составы ходят. Сами понимаете, этот факт цену сбивает значительно.
– Да, понимаю... И в чем же у вас вопрос?
– Как раз касательно этого пункта. Я теперь буду комнату выставлять по новой, сниженной цене. Что, мне теперь снова остальных дольщиков оповещать? Ведь получается, я меняю значимое условие. Вдруг потом кто-то из них скажет: а по такой цене я бы купил...
– Тут многое зависит от того, насколько вы уменьшите сумму, уважаемый, – нотариус мой отвечает. – Ясно, что, если вы оповещаете прочих собственников о продаже своей доли по одной цене, а в результате продаете немного дешевле, то это скидка, которая могла возникнуть в результате торга или дополнительных соглашений с покупателем. Если же цена снижена, как вы говорите, значительно, то да, остальных собственников нужно снова оповестить.
– Так я, в общем-то, и думал. И вы такую услугу оказываете? Отправку этих извещений?
– Да, оказываем.
– Я бы сам мог сделать, но с одним из дольщиков сложность... Он за границей сейчас пребывает, но я не знаю, где точно. То есть фактического отказа я от него все равно не получу, но нужно будет по крайней мере зафиксировать факт, что я со своей стороны его в известность поставил о намерении продажи.
– Да, так тоже можно. В этом случае нужно будет подождать месяц с момента отправки уведомления и, если собственник никак не проявится, можно выставлять объект на продажу третьим лицам.
– Я в курсе... Будем надеяться, что за этот месяц цена еще не упадет...
