«Вторичка» - по-прежнему самый популярный и распространенный формат жилья, и именно в его пользу делают выбор многие покупатели. Однако сделки с квартирами на вторичном рынке имеют массу нюансов, и если не уделить им должного внимания, в перспективе это может привести к достаточно неприятным последствиям. Рассказываем, на что обращать внимание в первую очередь при покупке вторичного жилья, какие моменты требуют особой проверки.
Главное о рисках
О преимуществах вторичного жилья перед «первичкой» вы наверняка знаете, если уже сделали свой выбор в пользу такой квартиры или как минимум склоняетесь к нему. Но знаете ли вы о рисках, которые может повлечь за собой покупка такого жилья? Их немало, но, к счастью, их можно минимизировать, если еще на этапе подготовки уделить внимание ряду важных моментов.
- Если квартира продается по доверенности, нужно проверить ее действительность, не отменена ли она, а также указанные в документе паспортные данные. Не помешает проверить полномочия представителя и срок действия доверенности – это можно сделать на сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Если у квартиры несколько собственников, каждый из них должен сам участвовать в сделке или действовать через законного представителя. Отсутствие одного из собственников среди продавцов говорит о его отказе от продажи своей доли. Сделку он оспорить не сможет, однако будет иметь возможность перевести права покупателя на себя, если будет нарушено его право преимущественной покупки. Кроме того, если вы покупаете квартиру, приобретенную в браке, то необходимо согласие второго супруга, даже если семья уже распалась.
- Если квартира, которую вы собираетесь купить, перешла владельцу по наследству, нужно убедиться, что в перспективе на горизонте не появятся другие наследники. Они также могут предъявить на недвижимость свои права и оспорить вашу сделку. Это риск, однако проверить его юридически, увы, нельзя. Так что лучше выбирать квартиры, у которых нет наследных историй.
- Если вам понравилась неприватизированная квартира, то можно заключить предварительный договор, по которому продавец обязуется приватизировать и продать жилье в согласованные сроки.
Можно ли проверить квартиру перед сделкой самостоятельно
Увы, это невозможно, поскольку в процессе может появиться большое количество нюансов и рисков. Оптимальное решение – поручить такую проверку профессионалу, юристу по недвижимости, и в качестве его работы вы можете быть уверены.
Что в обязательном порядке проверяет юрист:
- Наличие документов на квартиру, право собственности, наличие и соответствие содержания условиям сделки.
- Личность собственника или лица, которое по доверенности действует от его имени – для этого потребуется запросить у собственника выписку из ЕГРН, ознакомиться с договором на жилье, с нотариальной доверенностью.
- Кто прописан в квартире. Для этого продавцом запрашиваются справки из паспортного стола или выписка из домовой книги. Опытный и грамотный юрист постарается отговорить вас от идеи покупать квартиру с прописанными людьми, даже если продавец клятвенно обещает, что уже вот-вот они снимутся с регистрационного учета.
- Судебные споры в отношении квартиры. С этой целью юрист делает запрос в суд, а также в ФССП, чтобы узнать, не открыты ли в отношении недвижимости исполнительные производства.
- Ограничения прав и обременения. Сюда относится арест, договоры ренты, ипотека, и все это может в перспективе принести вам как новому собственнику массу неудобств. Так что юрист по недвижимости обязательно проверит, нет ли на квартире обременений и ограничений, запросив актуальную выписку из ЕГРН.
За шаг до покупки
Итак, при помощи юриста вы проверили квартиру и получили его заключение: покупать можно. Далее начинается подготовка к сделке купли-продажи, и на этом этапе тоже очень желательно действовать под руководством или при участии юриста – как минимум, при составлении договора и внесении в него ключевых пунктов.
Обязательно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры у нотариуса? Вовсе нет, если вам продает жилье один собственник. Нотариус нужен в том случае, если у продавца в собственности доля и он ее продает, а также в случае, если продавец несовершеннолетний, недееспособный и состоит под опекой.
Что именно юрист посоветует включить в договор купли-продажи квартиры:
- Данные собственника и покупателя.
- Цена квартиры и порядок расчетов.
- Адрес квартиры и ее площадь, прочие характеристики.
- Порядок передачи.
- Гарантия отсутствия обременений.
Если все в порядке, и договор проверен юристом, можно отправляться в МФЦ для его регистрации. Далее нужно будет подписать акт приема-передачи и получить от собственника ключи. На этом этапе вас уже можно будет поздравлять с удачным приобретением!
Вопрос юристу: как рассчитываться при покупке вторички?
Мы спросили у ведущего юриста ЕЮС Србуи Саргисовны Иващенко, какой способ расчета лучше выбрать при покупке квартиры на вторичном рынке.
Я рекомендую аккредитивные способы расчетов, расчеты через эскроу-счет, через номинальный счет банка, и самый защищенный способ, который существует на данный момент - депозит нотариуса (деньги будут защищены даже при отзыве лицензии банка, где открыт депозит).
Подойдет и аккредитивная форма расчета. Она подразумевает открытие в банке специального счета, но в этом случае придется заплатить комиссию, как и в случае с ячейкой.
Не рекомендую проводить расчеты по сделке с использованием банковской ячейки. Риск такого способа заключается в том, что на практике случалось, что некоторая сумма пропадала из ячейки, а доказать причастность сотрудников банка к ячейке нет возможности. Поэтому способ выбирают те лица, которые не хотят афишировать получение денег, это обычно те, у кого есть исполнительные производства.
