Еще с 2007-2008 г.г. я стал очень аккуратно относиться к перспективам строительства новых торговых центров в России.
Через меня проходили бодро-разрабатываемые концепции и бизнес-планы от именитых зарубежных и московских консалтинговых агентств: шаблоны, поверхностные маркетинговые исследования без учета местной специфики, вроде бы хорошо просчитанные финансовые модели.
Но... Оценка рисков, сценарное моделирование и реальная оценка ситуации уже тогда позволили мне "зарубить" проект нового крупного ТРЦ напротив ТРЦ "Мегаполис" в Екатеринбурге (р-н Автовокзал) - не взлетел бы)) Было много замечаний и вопросов у меня. А именитые консультанты свои деньги все-таки получили и убежали)).
Сейчас на месте несостоявшегося ТРЦ в Екатеринбурге - пустырь. Потом были планы поставить здесь жилые многоэтажки.
Теперь тренд устаревания формата ТРЦ все активнее проявляется в текущем новостном фоне:
"Еще один ТРЦ в Москве будет снесен, а девелопер коммерческой недвижимости обзаведется жилым комплексом! Fort Group может построить жилой комплекс на месте торгового центра GoodZone в Москве. В настоящее время командой девелопера ведутся работы по оценке возможности постройки на территории ТРЦ современного жилого комплекса.На данном участке планируется возведение домов переменной этажности класса «комфорт+», где часть действующего торгового центра станет одной из составляющих ЖК.ТРЦ GoodZone общей площадью 143 720 м² (!) находится на Каширском шоссе. Он был построен в 2014 году австрийской компанией Immofinanz, которая спустя три года продала весь свой портфель недвижимости в России Fort Group.Напомню, что в 2021 году Fort Group и ее кредитор «Сбер» выставили торговый комплекс на продажу, но найти покупателя на него не удалось". NEOMAKER.RU
"Все больше сигналов и подтверждений тому, что снос морально устаревших ТЦ и стройка на их месте новых ЖК становится новым девелоперским трендом. Например, это покупка местным жилищным девелопером ТРЦ "Алатырь" в Екатеринбурге. Или - "владельцами фирмы «Аланис», на балансе которой находится земельный участок площадью 4,6 га и здание торгового центра в Москве, стали топ-менеджеры «ЮгСтройИнвеста».ТЦ «Арфа» находится на 73-м километре МКАД в районе Куркино. ТЦ был построен в 2003 году, общая площадь комплекса составляет порядка 10 000 м².
Сейчас «ЮгСтройИнвест» ведет разработку градостроительной концепции развития территории. В планах компании постараться согласовать на ней строительство жилого комплекса общей площадью свыше 150 000 м²". Не по всем ТЦ можно поменять концепцию (а у нас, Neomaker, было несколько таких проектов) - проще иногда снести)))" NEOMAKER.RU
Можно и не сносить. Некоторые девелоперы по-прежнему пытаются оживить неудачные объекты. Мой экспертный комментарий насчет пока сомнительной реконцепции. Коммерсантъ: "Сильные молла сего". В Екатеринбурге ТЦ «Сила воли» в 2024 году переделают в интерьерный центр. Подробности - https://www.kommersant.ru/doc/6364877
2023 г. - самый неудачный год для ввода новых торговых центров. После 2014 начался закат этого сегмента коммерческой недвижимости. Где те профессиональные консультанты, которые нечестно и бодро прогнозировали рост лет 7 назад? Деньги получили и уехали:
По секрету: многие владельцы ТРЦ давно и тайно желают их продать. В многолетней продаже многострадальный "КомсоМолл" в Екатеринбурге, да и ТРЦ "Глобус" (там же) давно бы продался)). Можно перечислять долго.
Из общего негативного тренда выбивается строящийся в Екатеринбурге ТРЦ "Золотой" (более 300 000 кв.м.), включающий в себя ТПУ с автовокзалом. Но и по этому объекту я тоже дал осторожные оценки в интервью для "Коммерсанта" (см. мой экспертный комментарий в публикации "Ботанику позолотят через два года").
Можно ли переформатировать устаревший/недостроенный ТРЦ в нечто другое? Маркетинговый кейс от NEOMAKER.RU (ДЕЛАЙНОВОЕ.РФ):
В 2020 г. мной был реализован еще один консалтинговый проект на эту тему. Была разработана концепция редевелопмента недостроенного торгового центра в Краснодаре. Работы выполнялись мной на подряде для компании GMK. С данной компанией у меня давние партнерские отношения и мы вместе делаем самые сложные и масштабные проекты для девелолперов.
Девелоперская компания ГК "Сокол", занимающаяся жилищным строительством на юге России, приобрела участок с коробкой недостроенного ТЦ в самом центре Краснодара, рядом с центральным рынком. Вопрос стоял классический: что c ним можно сделать? По сути - Best Use (определение наилучших вариантов развития).
Для ответа на этот вопрос на 1-м этапе мной были определены основные возможные векторы развития объекта. Для этого было проведено большое и детальное маркетинговое исследование: тренды и лучшие практики редевелопмента (с банком идей для объекта), полномасштабный анализ локации, анализ рынка апартаментов, анализ рынка коммерческой недвижимости, анализ гостиничной недвижимости, особенности потребительского поведения и т.д. Итоговый сводный отчет занял 257 страниц.
Основная проблематика объекта:
1. Несоответствие Объекта базовым, общепринятым параметрам
• Торговые - это первые 2 этажа. С каждым следующим этажом трафик падает на 20-30%. Мы не знаем достаточно примеров успешных
многоэтажных ТЦ в городах России.
• Недостаточная «гравитация» 30 000 кв.м. объекта для формирования трафика более 15 000 чел. в день (такой трафик просят многие арендаторы.
• Явно недостаточное возможное количество парковочных мест.
2. Несоответствие времени
• Время классических ТЦ/ТРЦ, скроенных по лекалам западных и московских
консультантов, и базовых шопинга/развлечений прошло. Об этом говорят и потребители, и эксперты отрасли.
• Существующие ТРЦ уже требуют реконцепции . Умирает формат гипермаркетов, устарели предлагаемые развлечения. А бренды одежды переформатируют свои площади в центры впечатлений и выдачи заказов.
Рассматривал следующие возможные направления:
Основные тренды в коммерческой недвижимости:
С 2014 года динамика ввода торговых объектов по России стала отрицательной. Активность девелоперов и собственников сосредоточилась на реновации действующих объектов. Города с населением менее 300 тыс. человек стали приоритетным кластером для строительства качественной торговой недвижимости.
Сохраняется тенденция к сокращению средней площади ТЦ в целях снижения
рисков и повышения сроков окупаемости по сравнению с проектами крупных ТЦ. Средняя площадь новых ТЦ в России уменьшилась более, чем в 2 раза с 2015 года.
Сокращению площади торговых центров и росту популярности районных проектов способствует тренд на локализацию потребителей, которые склонны экономить свое время и совершать покупки в магазинах у дома и ТЦ шаговой доступности. Активное развитие районных торговых центров со средней арендуемой площадью до 12 тыс. кв. м.
По моим оценкам, в России на текущий момент около 1 млн. кв.м. недостроенных торговых объектов. И лишь 20% из них могут иметь какие-либо коммерческие перспективы!
По многим из них затраты на восстановление конструкций будут слишком высокими и в 1,5 раза превышать стоимость нового строительства! + к моменту завершения строительства спрос на такие объекты может оказаться нулевым (например, Торговая Галерея «Одинцово» к моменту открытия уже имела устаревшую на 10 лет концепцию).
В России есть удачные примеры редевелопмента крупных объектов:
Итого, были выделены следующие направления:
Также, в ходе реализации консалтингового проекта, проводился дополнительный опрос экспертов, работающих на юге России. Им в итоге было предложено оценить 2 варианта возможного использования помещения объекта строительства:
1 ВАРИАНТ
Объект с коммерческими помещениями и жилыми апартаментами (парковка, торговые и офисные помещения, апартаменты).
2 ВАРИАНТ
Объект только с жилыми апартаментами (парковка, апартаменты).
Вариант 1 оказался более востребованным.
Сочетание торговых офисных и жилых помещений будет более целесообразно, чем просто апартаменты.Если хотя бы треть помещений будет коммерческими (торговыми и/или офисными), то их реализация проблемной не будет.Поблизости есть кооперативный рынок, в этой локации хороший пешеходный трафик, что благоприятно скажется для коммерческих помещений.Мнение экспертов
Исходя из маркетингового исследования и оценки объемов рынка, долю апартаментов в будущем объекте было предложено ограничить до определенного объема.
Безусловно, в открытом доступе показать все материалы данного кейса нет возможности. Проект еще на стадии реализации. Главное - варианты и возможности развития объекта есть всегда!
На 2-м этапе совместно с девелопером происходила детализация выбранного варианта наилучшего использования участка и объекта.
На основании экономических расчетов был выбран наиболее эффективный вариант использования объекта (всего вариантов было 7!), мной были проведены пред-продажи объекта (т.н. "предброкеридж") среди потенциальных клиентов с целью проверки спроса, разработана концепция (формат) будущего объекта (идея объекта, его объемы и зонирование, распределение функций и бизнес-операторов, коммерческая политика, выход на Потенциал объекта во времени, доходность и окупаемость объекта).
Также решался вопрос о том, стоит ли достраивать еще 2 этажа. Вариант без достройки доп.этажей оказался на 30% эффективнее!
Подводя итоги:
За 2 месяца интенсивной работы -
Мы провели детальное маркетинговое исследование и спрогнозировали будущие ситуации.
Определили 7 вариантов наилучшего использования объекта.
Выбрали наиболее эффективный вариант.
Разработали Концепцию объекта, проверили ее путем опроса дополнительных экспертов и возможных будущих бизнес-операторов.
По сути - это один из первых в России проектов реформата ТРЦ в объект с развитой жилой функцией.
Если у вас есть потребность оценить перспективы земельного участка, объекта недвижимости, определить варианты наилучшего использования (Best Use), разработать концепцию и бизнес-план объекта, разработать нэйминг, бренд-бук и маркетинговую политику - приглашаю к сотрудничеству!
Работы будут выполнены вдумчиво, детально и со здравым смыслом.
Алексей Коноплев,
CEO,
девелоперская практика "Плацдарм"
