В начале 2024 года на первичном рынке недвижимости Московского региона было представлено более 74 тысяч предложений квартир и апартаментов. Это самый высокий показатель экспозиции за всю историю наблюдений. У покупателей появился огромный выбор вариантов, среди которых они могут подобрать квартиру. Так в чём же проблема?
Почему рынок переполнился предложениями квартир?
Существует некоторая зависимость между объёмом экспозиции и количеством совершаемых сделок — чем больше предложений, тем выше вероятность дополнительных продаж. Эта тенденция прослеживается на протяжении всего периода развития современного рынка новостроек и даже в конце 2023 года, когда конверсия «предложения-сделки» из-за снижения доступности ипотечного кредитования упала, тем не менее за счёт огромного объёма экспозиции в абсолютных значениях результат по регистрируемым договорам был позитивным. В 2023 году на первичном рынке было совершено 102,9 тысячи сделок (заключено договоров долевого участия в строительстве), что на 36% больше, чем в 2022 году, и на 16% больше, чем в 2021 году.
Если результаты так хороши, почему застройщики раньше не выводили много квартир в продажу?
Застройщику выгоднее продавать лоты на как можно более поздней стадии строительства. К моменту возведения монолита и начала отделочных работ квартиры и апартаменты будут продаваться дороже, чем на этапе котлована — сказывается близость получения ключей, общая накопительная инфляция и прочие факторы. До тех пор, пока не будет достигнута наибольшая цена за квадратный метр (что происходит в конце строительства), задача любого застройщика — продать как можно меньше ликвидных лотов, чтобы в дальнейшем «толкнуть» их по максимально высокой цене.
Распространенный вариант среди застройщиков — это продажа квартир небольшими «пулами». На старте продаж предлагаются наиболее дешевые, но в то же время наименее привлекательные лоты — на нижних этажах, с не самым красивым видом, с непопулярной планировкой. Такие лоты становятся интересны за счёт минимальной стоимости, но не за счёт продуктовых характеристик.
Однако во II половине 2023 года, в ответ на активизацию покупательской активности в преддверии окончания программ льготного кредитования, гиганты московского рынка «ПИК», «А101», «Самолет» и другие перешли к нетипичной ранее тактике работы — на старте и в первые месяцы продаж стали выставлять в продажу огромное количество лотов — столько, сколько могли себе позволить в соответствии с финансовой моделью. На стартах продаж стали появляться лоты с разными продуктовыми характеристиками — и те, которые готовились к запуску продаж в начале строительства, и те, которые должны были появиться на этапе возведения монолита, иными словами, не только с низкой, но и средней степенью ликвидности.
Но даже в этой ситуации высоколиквидные лоты ждут своего часа для выхода на рынок. На них формируется отложенный спрос, поэтому может случиться так, что особые уникальные лоты так и не поступят в открытые продажи и распродадутся «под запрос».
Как найти квартиру мечты?
Сегодня, когда застройщики вывели в реализацию значительные объемы квартир в стартовых пулах, «ликвидные» и уникальные лоты особенно невыгодно продавать «раньше времени» даже для заинтересовавшихся покупателей, как это происходило ранее. Эти лоты ждут момента, когда рост их стоимости позволит отыграть большое количество продаж по стартовым ценам.
Сегодня для риелторов становится важным доступ к «закрытым пулам» застройщиков, так как для рядовых покупателей наиболее ликвидные лоты на ранних этапах продаж стали практически недоступны.
Большой объём предложения добавляет сложность при подборе и поиске наиболее ликвидного лота. Как бы парадоксально ни звучало, но определиться среди небольшого числа вариантов проще, чем на рынке, изобилующем лотами с примерно одинаковыми характеристиками. Увы, универсальной инструкции по поиску квартиры мечты не существует, у всех мечты разные и критерии поиска тоже.
Мы, зная всех застройщиков и особенности каждого проекта, не только помогаем сориентироваться в океане предложений, но и имеем возможность выводить лоты из «закрытых пулов» под индивидуальный запрос клиента.
Услуги бесплатны для покупателей, дежурный эксперт консультант: тел. +7 495 032 45 15.
Давайте подведём итоги
- Застройщики выводят на рынок не все лоты сразу. Сначала — наименее ликвидные, а чем ближе к финишу строительства — тем более интересные с точки зрения продуктовых характеристик, но уже подорожавшие за счёт высокой стадии строительной готовности.
- Сейчас на рынке объем предложения большой, но это не помогает поиску качественного и ликвидного лота для покупки.
- Самый выгодный вариант для застройщика — продавать лучшие лоты на высокой стадии строительства, и он старается этой тактики придерживаться.
- Чем больше лотов выведено на раннем этапе продаж, тем сложнее получить доступ к закрытым пулам раньше официального старта их реализации.
- Ценность приобретают те риелторы, которые могут согласовать покупку квартиры и апартамента из закрытых пулов для своих клиентов.
Наши самые свежие новости попадают в телеграм:
Ставьте лайки, делитесь статьей и задавайте вопросы в комментариях!
