В 2024 году вопрос инвестирования в недвижимость остаётся актуальным для многих.
По экспертной аналитике Commonwealth Partnership (CMWP) инвестиции в коммерческую недвижимость в России за 1 полугодие 2023-го года выросли на 100% по сравнению с 2021 годом.
В этой статье мы рассмотрим, стоит ли вкладывать средства в апартаменты и какой доход можно ожидать от этого вида недвижимости.
Апартаменты являются одним из видов коммерческой недвижимости, которые используются для получения прибыли или умножения капитала. Помимо апартаментов к этой категории относятся офисные и торговые помещения, производственные и складские объекты, гостиницы, гаражи и парковки.
Инвестирование в апартаменты может представлять собой потенциально прибыльный и главное стабильный вариант. Доходность выше, чем по серьезным облигациям: от 10% гарантированно и до 17% прогноз, который зависит от инвестпрограммы. Доход от аренды недвижимости в различных регионах России может быть значительным, особенно в туристическом городе – Санкт-Петербурге. С учётом стабильного роста пребывания гостей города в туристический сезон, можно рассчитывать сравнительно высокий доход.
По данным компании YE’S, даже не в летний сезон загруженность номерного фонда составляет 98%.
Отличительные свойства апартаментов:
- Собственник апартаментов не может оформить в нем постоянную прописку, только временную регистрацию.
- Владельцы апартаментов освобождены от взносов на капитальный ремонт здания. Предполагается, что ремонт проводится за счет собственника, но правовой статус этого до конца не урегулирован.
- Строительство социальной и другой сопутствующей инфраструктуры в случае апартаментов не регулируется законодательством и ведется на усмотрение застройщика.
- У апартаментов есть гостиничные операторы, точнее управляющие компании, которые нанимают субподрядчиков, следят за качеством работы персонала, принимают заявки на бронь, заселяют жильцов, следят за состоянием номеров. Инвестору это удобно. Ему не приходится искать жильцов, убирать номер и стирать простыни. Он просто каждый месяц получает от УК доход по агентскому договору.
На что обратить внимание при выборе апартаментов под инвестиции?
Самое главное:
1. Локация (транспортная доступность, перспективы района на ближайшие 5 лет);
2. Цена;
3. Доходная программа;
4. Трафик людей;
5. Узнаваемость бренда сети апарт-отелей;
6. Программы привлечения клиентов как в краткосрочном так и долгосрочном сегменте;
7. Отделка под ключ, идет ли с мебелью и техникой;
8. Заполняемость, количество номерного фонда;
9. Количество и качество сервиса и услуг;
10. Стоимость ремонта, обслуживания по условиям договора управления.
Если рассматривать сервисные апартаменты, то они пользуются большей популярностью, потому что в них все обслуживание организует управляющая компания. В каждом апарте есть набор услуг, набор которых очень близок к отелям. Но при этом по цене данный вид доходной недвижимости приближен к аренде обычного жилья. Для клиентов апартов это возможность постоянного проживания как в четырехзвёздочном отеле, по цене, приближенной к съемной квартире, а для инвесторов проекта - готовая бизнес-модель со страховкой от нестабильности в жизни.
Какие программы доходности бывают?
1. Программа с гарантированным доходом, когда инвестор получает ежемесячный доход по фиксированной ставке независимо от заполняемости номера и экономических факторов.
2. Программа с гибкой доходностью, когда доход инвестора привязан к проценту с общей прибыли за месяц по его апартаменту. В сезон доход с номера по этой программе может быть в несколько раз выше, чем в обычное время, а во время простоя — нулевой.
3. Программа совокупной доходности — это производная первых двух. Инвестор получает прибыль по фиксированной невысокой ставке плюс процент.
4. «Котловой» метод дохода, когда прибыль от всех действующих номеров в собственности собирается в общий котел и пропорционально делится между инвесторами. Эта программа прозрачная, так как обеспечить высокую ежемесячную заполняемость в каждый номер невозможно. На мой взгляд, это более справедливый метод распределения дохода между инвесторами, который снижает риски простоя номера.
У апарт-отеля YE'S Leader, есть программы гарантированного дохода.
Если приобрести апартаменты на 9,10,11 этажах категории Standard от 26 м2 в апарт-отеле YE'S Leader, то сумма гарантированного дохода составит 36 000 руб. в месяц на три года. Это очень выгодное предложение для клиентов, которые ценят стабильную доходность при меняющихся условиях рынка.
Почему выгодно приобретать апартаменты YE’S Leader сейчас?
Если сравнивать квартиры и апартаменты с аналогичными сроком сдачи, отделкой и локацией внутри каждого класса, то разница в стоимости будет составлять 15–20%.
Причем важно учесть то, что значительная часть апартаментов в городе находится на заключительной стадии строительства, то есть разница в цене с начала застройки уже существенно поднялась. А YE'S Leader – это инвестиция в перспективу, поскольку планируемая дата сдачи — 2026 год. Инвесторам это дает возможность сэкономить на разнице в цене между готовыми объектами.
Минимальная стоимость апартаментов с полной отделкой в проекте – 4,9 млн. рублей.
Также у проекта действуют хорошие варианты рассрочки и ипотеки:
- Программы выгодной рассрочки на год и 2 года.
Рассрочка на 1 год: первый взнос от 30%, действует скидка 20% на всю стоимость.
20% равными ежемесячными платежами, а остаток 50% последним платежом.
Рассрочка на 2 года: первый взнос от 30% действует скидка 15% на всю стоимость.
20% без промежуточных платежей через 12 месяцев, а остаток 50% последним платежом. - Программы ипотеки.
Ипотека траншами от ПАО «Сбербанк»: от 14750 руб./ мес., первоначальный взнос – 20%.
Ипотека в рассрочку от 3%: ставка до окончания строительства 3%, далее ставка составит 12,6%.
Говорить о перспективах инвестирования в апарт-отели довольно сложно. Каждый инвестор желает прозрачного и предсказуемого бизнеса, а также стабильного дохода.
Управляющая компания YE’S – это узнаваемый бренд. Даже в годы пандемии ее загруженность была на высоком уровне. Сеть отелей присутствует в Санкт-Петербурге, Москве и Казахстане. За счет единых стандартов обслуживания и сервиса, соответствующих уровню четырехзвездочных отелей, клиент получает одинаковый уровень обслуживания, где бы он ни был.
Сервисные апартаменты является готовым продуктом для тех, кто не хочет внедрятся в сложности поиска сдачи своей недвижимости.
