Спустя почти 2 года в Праге снова могут начать строить офисы. Однако девелоперы не очень хотят начинать строительство при нынешних условиях финансирования.
После почти двухлетнего застоя строительство офисов в Праге может возобновиться. В настоящее время, по данным консалтинговой компании Savills, в общей сложности 16 проектов офисных зданий находятся на соответствующей стадии подготовки.
"Теоретически их строительство может начаться в течение ближайших 12-18 месяцев", - рассказывает Павел Новак, руководитель отдела аренды офисных помещений Savills. Это означает, что данные проекты выполнили все "бумажные" требования, и теперь девелоперу предстоит приступить к реальному строительству".
Строить или не строить?
Но реальность, по его словам, может быть гораздо скромнее. В последние годы дела на рынке идут не очень хорошо.
Помимо резкого роста цен на стройматериалы, характерного для строительной отрасли со времен пандемии коронавируса, и длительных процессов получения разрешений, в последние 2 года к проблемам добавился значительный рост процентных ставок, что сделало финансирование новых проектов более дорогим.
"Хотя рыночная арендная плата растет, этого роста недостаточно, чтобы покрыть растущие расходы застройщиков. Более высокие процентные ставки также приводят к тому, что инвесторы, которые часто покупают проекты у застройщиков, требуют более высокой доходности от инвестиций в недвижимость, что снижает их рыночную стоимость", - объясняет Павел Новак из Savills.
Почти 2 года ничего
Такое сочетание факторов привело к значительному сокращению объёмов строительства новых офисных помещений. Об этом красноречиво говорят конкретные данные. По данным Пражского исследовательского форума, в период с июня 2022 года по конец прошлого года в Праге не было начато строительство ни одного офисного здания. Объём сданных в эксплуатацию объектов составил 98 400 м2, что все еще значительно ниже среднего долгосрочного уровня, сократившись примерно на 1/3 по сравнению с прошлым годом.
По мнению Павла Новака из Savills, в этом году результат будет еще хуже. "В 2024 году будет сдано около 84 000 м2 в 10 зданиях. В 6 случаях это реновация, а в 4 новых зданиях строительство началось до июня 2022 года", - говорит руководитель отдела аренды офисных помещений.
В прошлом году, например, компания Penta Real Estate сдала 3 коммерческих здания. Два в районе Резиденции Вальтровка и здание на Масарицкой у Масариковского вокзала. В этом году, однако, она не будет начинать еще один. "Но у нас есть несколько проектов в разработке", - говорит Павел Стреблов, директор по продажам компании Penta Real Estate.
По его словам, на очереди - здание Churchill III рядом с Главным железнодорожным вокзалом или бывшее здание почты на Гибернской улице, которое планируется переоборудовать под офисы и коворкинг.
Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке, Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group, говорит о начале строительства, в частности об офисном здании Česká spořitelna в рамках проекта Smíchov City.
"Подготовительные работы уже начались", - говорит директор девелоперской группы. Будущая штаб-квартира Česká spořitelna является частью проекта, который является одним из крупнейших в Чешской Республике. Строительство началось в сентябре 2020 года и, как ожидается, продлится до 2032 года.
Как минимум через 10 лет
Однако еще один год с ограниченным строительством офисных зданий, который, как ожидают эксперты пражского рынка, в полной мере проявится годом позже.
"В 2025 году объём завершенного строительства упадет до самого низкого уровня, по крайней мере, за последние 10 лет, а площадь вновь построенных офисов, вероятно, не превысит 17 000 м2", - прогнозирует Новак из Savills.
В долгосрочной перспективе такое развитие событий может создать проблемы для отечественных компаний, поскольку построенных офисов может уже не хватить.
"Это нарушает естественный жизненный цикл рынка зданий, когда старые здания устаревают и не могут предложить современных решений и часто меняют свое назначение с офисов на другие виды использования (квартиры, гостиницы), в то время как новые здания способны отвечать современным требованиям (энергоэффективность, эффективность, эстетика или комфорт для сотрудников)", - отмечает руководитель отдела аренды офисов Savills.
Арендодатели станут главными бенефициарами растущей проблемы. Переизбыток спроса приведет к резкому росту цен на аренду.
"Мы ожидаем дальнейшего роста арендной платы. Мы фиксируем, что спрос на офисы растет. Это связано, в частности, с внедрением ESG (устойчивое инвестирование). Многие арендаторы хотят переехать в новые помещения, отвечающие всем экологическим критериям", - подтверждает Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group.
Неопределенность по всей Европе
Неопределенность на рынке коммерческой недвижимости заметна не только в Чешской Республике. По данным Morningstar, розничные инвесторы уже почти год выходят из фондов недвижимости. Они выводят около миллиарда евро в месяц. Причиной тому является вышеупомянутое развитие процентных ставок. Поскольку эпоха дешевых денег закончилась, фонды потеряли свою привлекательность, пишет, например, Bloomberg.
Именно от ставок будет зависеть дальнейшее развитие событий. Если Европейский центральный банк снизит их, привлекательность рынка может снова возрасти. С осени прошлого года ECB удерживает базовую ставку на уровне 4,50 %, в то время как базовая ставка Федеральной резервной системы (ФРС) США находится в диапазоне от 5,25 до 5,50 %. Таким образом, эти ставки являются самыми высокими более чем за 20 лет.
Томаш Трчка, генеральный директор фонда недвижимости Trigea из группы Partners, с оптимизмом смотрит на будущее отечественного рынка.
"Я по-прежнему верю в офисы. Компании все еще выясняют, можно ли использовать домашние офисы или нет. Но по своему опыту могу сказать, что массового перехода на работу из дома не произошло. Поэтому я считаю, что эта часть рынка не так уж плоха с точки зрения потребности в офисных площадях", - сказал он.
В четвертом квартале прошлого года уровень вакантных офисных площадей снизился до 7,2 %, а общая площадь свободных офисов на конец года достигла 280 700 м2.
* * *
Если Вам понравилась наша публикация - ставьте лайк, подписывайтесь на нас, делитесь публикацией со знакомыми и друзьями в соцсетях. Спасибо, что читаете нас!
Более подробнее на нашем сайте: https://www.binio.ru/novosti-chehii/2576/27.02.2024/v-prage-mogut-pojavitsja-novye-ofisy-zastroischiki-odnako-ne-znajut-budut-li-oni-prinosit-pribyl
