Мы много пишем о том, что инвестиции в недвижимость – это хорошо, но, чтобы оставаться объективными, мы все-таки должны рассказывать и «темную» сторону. Здесь мы расскажем о минусах инвестиций в недвижимость, что нужно знать и на что обратить внимание, чтобы потом лишний раз не расстраиваться.
На просторах интернета можно найти много информации на тему минусов недвижимости в качестве инвестиционных проектов, но в основном все сводится к нескольким пунктам.
Мы постарались выделить основные из них и разбить их на два блока
Часть №1 – Финансовые минусы
🔸 Высокий порог входа
Нужно много денег для стартового капитала. Если использовать ипотеку, то можно начать инвестировать имея 2-3 миллиона рублей и это даже в Москве и Московской области. Обладая такой суммой, уже есть возможность оформить недвижимость на себя и в итоге самостоятельно получить весь будущий доход. Но если сравнивать эти суммы, к примеру, с покупкой акций и облигаций, где начать инвестировать можно имея, условно, 1000 рублей в кармане, то даже 2-3 млн уже выглядят весьма значительно.
🔸 Низкая ликвидность инвестиций
Долгий срок продажи объектов. Даже при грамотном подходе к выбору объектов и правильном определении цены большинство инвесторов закладывают на реализацию 3-4 месяца, а при более консервативном подходе или в элитном сегменте недвижимости сроки могут достигать 6-12 месяцев.
🔸 Необходимость платить НДФЛ с дохода
Это не совсем минус, так как налоги придется платить при получении любого официального дохода, но учитывая стоимость недвижимости, суммы могут быть весьма значительными. Этот пункт обязательно надо учитывать в расчетах, в самом начале процесса, еще до покупки квартиры. Он должен быть заложен в финансовую модель
🔸 Непредсказуемость цен на отделку и ремонт
Если вы решили заниматься флиппингом (купить – сделать ремонт – продать), , то важно оценивать вложения в ремонт до покупки объекта недвижимости и затем не затягивать процесс ремонта, а делать его в сжатые сроки сразу после покупки объекта. Это позволит минимизировать риски того, что цена на ремонт и отделку будет отличаться от тех, которые вы запланировали на этапе расчета сметы на ремонт. Подробная статья про флиппинг здесь
Часть №2 - Юридические минусы
🔸 Юридические риски на вторичном рынке
Перед покупкой квартиры необходима детальная проверка объекта недвижимости и самого продавца. Так как если в дальнейшем возникнут какие-то осложнения, то есть риск остаться без денег, и без квартиры. Необходимо запрашивать полный комплект документов по объекту и настаивать на этом. Помните – это ваше право, как покупателя! Также помимо документов необходимо проверять данные по открытым источникам. Для дополнительной поддержки лучше воспользоваться услугами риэлтора или юриста.
И если с документами что-то не так, то лучше отказаться от данного объекта. Подробнее про юридическую проверку можно почитать здесь и здесь.
❗️ Помните: «Нельзя верить людям на слово, особенно при покупке недвижимости❗️»
🔸 Риски банкротства продавца – физического лица
Очень плохая история, так как в случае банкротства могут быть оспорены все сделки продавца за три года до момента банкротства. При этом на момент сделки человек может банкротом не быть, а значит проверить это невозможно на момент покупки, но можно «заметить» это по косвенным признакам. Для это можно проверить продавца на признаки банкротства (например, наличие больших задолженностей в ФССП, запросить кредитную историю продавца, на всякий случай проверить не подавал ли он заявление на банкротство). Чтобы вашу сделку не оспорили надо будет доказать, что вы добросовестный покупатель, поэтому сохраняйте все документы. А еще хороший способ - при покупке недвижимости оформить титульное страхование (подробнее про виды страховок здесь).
🔸 Риск банкротства компании-застройщика, если объект еще не построен
Такое, к сожалению, бывает до сих пор и даже эскроу-счета не панацея. Да, деньги вы вернете, но, когда - это большой вопрос. Чтобы себя обезопасить надо тщательно изучить застройщика и объект, посмотреть отзывы, что пишут другие люди, к примеру, на различных форумах в интернете. Так же рекомендуется покупать новостройки у проверенных застройщиков и не влезать в серые схемы покупки.
Соблюдение данных рекомендаций уже позволит в какой-то степени себя обезопасить, а значит не разочароваться в недвижимости в качестве объекта для вложения своих кровно заработанных.
Данная статья является неким продолжением уже написанной статьи про риски инвесторов, поэтому ее можете тоже почитать
🟡 Спасибо за внимание! А какие риски еще вы видите в недвижимости как в способе инвестирования?
Также читайте наши статьи:
Агентство недвижимости IDEA Estate, помогает в подборе объектов для инвестиций и одобрении ипотеки
