Что включает в себя ипотечное страхование? Какие виды страховки нужно оформить при оформлении ипотеки и что нужно страховать обязательно? Сколько стоит страховка по ипотеке и можно ли на ней сэкономить?
Эти вопросы мы подробно разберем в статье.
При первом разговоре с потенциальными клиентами, которые планируют оформить ипотеку, зачастую поднимаются вопросы, связанные с дополнительными расходами, которые их ждут на сделке.
Дополнительные расходами по ипотеке могут быть: ячейка, открытие аккредитива, отчет об оценке, электронная регистрация сделки, страхование и т.д.
В данной статье мы подробно разберем такой вид расходов, как ипотечное страхование.
Классическими видами ипотечного страхования являются:
- Страхование жизни
- Страхование имущества
- Страхование титула (титульное страхование)
Другие виды страховок могут присутствовать в некоторых банках в качестве требований по оформлению ипотеки, но это редкость. Поэтому остановимся на трех основных.
1) Страхование жизни
Юридически правильно называется страхование жизни и утраты трудоспособности.
Данный вид страховки является добровольным. Банк не может заставить клиента в обязательном порядке страховать данный риск. Поэтому практически все банки поступают следующим образом, они закладывают отсутствие такой страховки в свои риски и если клиент отказывается страховаться, то банки просто поднимают процентную ставку по действующему кредиту. Делать они это могут, так как информация об этом указывается в тарифах по ипотечному кредитованию и размещается на сайтах банков, и клиенты могут с ней ознакомиться заранее, а главное информация об этом подробно расписана в кредитном договоре, в нем же должно быть указано на сколько процентов поднимется годовая ставка, если не продлевать страховку. В среднем обычно повышение ставки идет на 1-3% годовых.
Договор по страхованию жизни заключается на весь срок кредита, а оплачивается обычно раз в год (это называется пролонгацией (продлением) договора страхования на следующий год).
Если на второй или в последующие годы банк от заемщика или страховой компании не получает информации о продлении страховки, то в соответствии с кредитным договором банк поднимет процентную ставку. Это может произойти не сразу. На практике некоторые банки только через 4-6 месяцев «понимают», что у заемщика не продлена страховка.
Обратно банк вернет ставку, когда будут выполнены требования договора, а значит оплачена страховка и банк получит подтверждающие документы о том, что страховка действует (полиса и квитанции об оплате обычно достаточно для подтверждения продления).
Важный отметить, кто должен страховать данный риск… Представим, что у нас два заемщика – семейная пара. Муж основной заемщик, а супруга солидарный заемщик. Оба являются собственниками покупаемой недвижимости. Страховать надо обоих? Не факт!
Страхуются только заемщики, чей доход учитывался при рассмотрении заявки
В данном случае важно вспомнить, как подавалась заявка на ипотеку и чей доход учитывался при рассмотрении. Неважно, кто является собственником приобретаемого объекта, страховаться должны финансовые заемщики. Если супруга была солидарным заемщиком без учета дохода и в заявке учитывался только доход мужа, то страховать необходимо только его.
2) Страхование имущества
Данный вид страховки еще может называться имущественное страхование. Это самый простой вид страхования.
Он является обязательным по закону РФ!
Отказаться от данной страховки не получится. Обязанность по страхованию объекта недвижимости (предмета залога) указана в федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке».
Страховать необходимо объект недвижимости, поэтому не важно сколько участвует заемщиков, кто из них собственник, чей доход учитывался при рассмотрении заявки.
Так же, как и в случае со страхованием жизни договор по страхованию имущества заключается на весь срок кредита, а продлевается ежегодно (оплачивается раз в год).
Если данный риск не продлевать, то банк вправе потребовать полное досрочное погашение ипотеки, так как это уже нарушение не просто условий кредитного договора, а закона. Так что страховку имущества лучше продлевать!
Если вы покупаете новостройку на этапе строительства, то до момента оформления право собственности страховать имущество не требуется. Пока нет права собственности, страхуется только один риск - жизнь и здоровье заемщика.
Классическое страхование имущества включает в себя компенсацию в случае повреждения конструктивных элементов квартиры, которые могут угрожать фактическому существованию квартиры. А если, к примеру, вас затопят соседи и у вас отвалятся обои или просядет натяжной потолок, то это не будет являться страховым случаем, так как самой квартире ничего не угрожает.
При этом имущественное страхование, по своему усмотрению, можно расширить и включить в него компенсацию в случае возникновения дополнительных рисков, это могут быть потопы от соседей, повреждение ремонта, кражи и прочее. Понятно, что при расширении страхового покрытия растет и стоимость страховки. Получить консультацию по данному вопросу можно непосредственно в выбранной страховой компании. К примеру, Росгострах, их услугами по ипотеке мы часто пользуемся.
3) Титульное страхование (титул)
Титульное страхование или страхование титула – это защита от потери права собственности. К примеру, если вашу сделку признают в суде незаконной по обстоятельствам, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.
Данные вид страховки является добровольным. Банк не может заставить клиента в обязательном порядке страховать данный риск. Здесь работает такой же механизм, как и со страхованием жизни, то есть банк можем повысить процентную ставку по ипотеке, если данный вид страхования не будет продлеваться. Обычно повышение ставки идет на 1-3% годовых.
Если вы покупаете новостройку на этапе строительства, то до момента оформления право собственности страховать титул в большинстве случаев не требуется. Есть банки, но они крайне редкие, которые просят страховать титул на этапе строительства.
Но сейчас во многих банках уже даже после оформления права собственности на новостройку не требуют страховать данный риск, если вы первый собственник и купили квартиру у застройщика по договору долевого участия, так как вероятность, что сделку по каким-либо причинам признают незаконной, крайне маловероятны.
На данный момент некоторые банки также уже не требуют страхование титула и при покупке недвижимости на вторичном рынке жилья. Но этот вопрос лучше обсудить с выбранным банком, чтобы понимать его конкретные требования.
Также важно отметить, что данная страховка обычно применяется только в первые три года после оформления собственности (это привязано к сроку исковой давности в ГК РФ).
По оплате титульного страхования есть нюанс, который можно выяснить, пообщавшись с выбранной страховой компанией. Обычно по аналогии с другими видами страхования данная страховка продлевается ежегодно, но бывают ситуации, когда в первый год оплачивается титул сразу за 3 года. Соответственно в данном случае он оплачивается один раз и к нему больше не возвращаются.
Стоимость ипотечного страхования
По стоимости есть разброс он зависит от банка и выбранной страховой компании. В рамках одной страховой компании, при прочих равных условиях, цена может отличатся в зависимости от выбранного банка. Все три риска (жизнь + имущество + титул) в совокупности стоят в среднем от 0,7% до 1% от суммы кредита. Но есть факторы, которые увеличивают стоимость… к примеру, наличие хронических заболеваний или если заемщик занимается экстремальными видами спорта, или пожилой возраст заемщиков.
Ориентировочную стоимость страхования можно посчитать на калькуляторе.
Зачастую те компании, которые банки предлагают первыми получаются самыми дорогими. Но есть исключение, когда у банка нет мотивации по страхованию и они просто по очереди рекомендуют аккредитованные у себя компании.
В идеале, чтобы не прогадать с ценой, ипотечный брокер должен подготовить для заемщика минимум 2-3 предложения от страховых компаний, которые аккредитованы в выбранном банке, чтобы клиент увидел расчет и понял цену. Либо заемщик самостоятельно может обзвонить аккредитованные в банке страховые компании и выбрать наиболее подходящую.
Важно учитывать... некоторые банки используют так называемую схему коллективного страхования. В данном случае у заемщика нет возможности выбрать страховую компанию, и он просто присоединяется к общему договору страхования к компании, с которой сотрудничает банк. Обычно такая страховка стоит 1,2 - 1,5% от суммы кредита, но если от нее отказаться, то ставка вырастет еще больше.
Обычное ипотечное страхование дешевле, чем коллективная страховка, но...
Если банк использует схему коллективного страхования, а заемщик решит застраховаться классическим способом, то есть самому выбрать страховую компанию и купить у них полис, то банк будет это считать невыполнением условий договора и все равно поднимет ставку.
Как можно сэкономить на страховании ипотеки?
- При подаче заявки на ипотеку и выборе банка надо сразу уточнять что и как будет страховаться, чтобы бы готовым. надо уточнить будет ли это обычное страхование или коллективное, которое зачастую дороже в 1,5 - 2 раза.
- Есть банки, в котором нет обязательства по страхованию титула. Это поможет сэкономить 0,1-0,2% от суммы кредита. Это нужно уточнять в банке сразу.
- Направить запрос в 2-3 страховые компании, которые аккредитованы в выбранном банке, чтобы сравнить предлагаемые условия. И не бежать в первую же страховую, которую предложит сам банк.
- При кредитовании по семейной ипотеке, есть банки, которые не повышают ставку, если клиент не страхуется.
- Некоторые предоставляют в страховую компанию недостоверные данные о себе. К примеру, занижают вес в анкете, указывают, что не имеют вредных привычек, не имеют болезней, не занимаются экстремальными видами спорта и их занятость не связана с риском для жизни. Если это выяснится в итоге, то выплату страхования компания не сделает, так как клиент дал заведомо ложные данные о себе. Но если задача просто сейчас сэкономить на страховке, то так делают. Но мы против подобных методов!
- Во второй и последующие годы, когда необходимо продлевать страхование, не обязательно страховаться в имеющейся компании. Клиент может выбрать другую, более бюджетную компанию... и хоть каждый год менять страховщика, если он предлагает условия, выгоднее тех, что были ранее.
Выводы по страхованию ипотеки:
- Самое первое и самое главное – внимательно читать кредитный договор. Там должны быть зафиксированы все условия по необходимым видам страхования и штрафные санкции за нарушение условий.
- Страховая компания должна быть аккредитована в банке. Если выбранная компания не аккредитована, то могут быть проблемы с тем, что банк не примет их полис. По закону обязаны принять, но на практике создается много усложнений, что в итоге проще выбрать аккредитованную компанию.
- Обычно в банках аккредитовано по 5-10 страховых компаний, так что с выбором проблем быть не должно. Но есть банки, которые стараются под любым соусом протолкнуть определенную компанию.
- При большой сумме кредита или если заемщик в возрасте страховая компания может потребовать прохождение медицинского обследования (МЕДО). Заемщику выдается список мед учреждений в его регионе, он выбирает наиболее подходящее и в назначенные день и время идет туда для сдачи анализов. В 99% случае для заемщика это бесплатно (надо уточнять в выбранной страховой компании)
- Если вы услышите сочетание «комплексное страхование по ипотеке», то вероятнее всего оно включает в себя именно эти три риска (жизнь, титул, имущество)
- Для того, чтобы оформить страховку обычно нужно заполнить анкету и предоставить документы в страховую компанию. Паспорт заемщика и документы по объекту.
- Во второй и последующие годы, когда вам необходимо продлевать страховку, вы не обязаны страховаться в текущей компании. Вы можете хоть каждый год менять страховую компанию, если вам предложат наиболее выгодные условия.
🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!
Агентство IDEA Estate поможем с ипотекой, а также с выбором страховой компании и оформлением полиса
Другие, надеемся материалы, статьи читайте в нашей подборке
