Под конец 2023 года в банках сократился объем выдачи кредитов. Снижение коснулось всех сегментов кредитования. При этом очевидно, что в 2024 году тенденция продолжиться и ипотечное кредитование может стать лидером антирейтинга по снижению количества выданных кредитов.
Что к этому привело и как это может измениться?
Ипотеку надо делить на первичный рынок и рынок вторичного жилья. Так как разные факторы имеют здесь свое влияние.
🟡 Вторичный рынок недвижимости
Высокая ключевая ставка ЦБ и «заградительные» тарифы по стандартным банковским ипотечным программам уже оказывают существенное влияние на вторичку где, по мнению разных экспертов, спрос успел упасть на 20-40%.
Тем более, что сейчас идет первый квартал года, который исторически не радует количеством продаж. В этот период всегда идет сезонный спад, который вероятно еще сильнее усугубит текущую картину и без того снижающегося спроса на ипотеку.
Поскольку маловероятно, что стандартные банковские ставки снизятся раньше весны, то и тенденция в снижении спроса очевидно будет продолжаться как минимум первые месяцы нового года.
«Свет в конце туннеля» должен начать пробиваться весной, а именно после выборов президента. Многие склоняются к тому, что ЦБ не может долго держать ключевую ставку на высоком уровне, так как это пагубно влияет на экономику и после выборов президента начнется ее снижение.
С одной стороны это приведет к росту курса на иностранные валюты, а с другой стороны сделает кредитование более доступным. При этом существенного снижение ждать не стоит. До конца 2024 года ключевая ставка может снизиться до 12-13%, что приведет ставки по ипотеке к уровню 13 – 14%...
Да, это уже на 20% ниже текущих показателей, но все равно довольно высоко, чтобы показывать положительную динамику. Зато такого снижения должно хватить, чтобы остановить тенденцию спада кредитования и выйти на некое «плато».
А дальше все будет зависеть от форс-мажоров и новых потрясений. Если будет относительно спокойный период, то ключевая ставка продолжит снижаться, и вслед за этим ставки по ипотеке тоже будут идти вниз. Если будут какие-то большие потрясения, то ключевая ставка опять взлетит вверх и мы пойдем «на очередной круг».
🟡 Первичный рынок недвижимости
На рынке новостроек ключевая ставка практически не оказывает влияние на рынок кредитования. Здесь правят балом льготные ипотечные программы, которые подпитывают интерес клиентов к покупке жилья.
Но в последние пару месяцев Правительство вводит всё новые ограничения, которые могут привести к падению спроса.
Из-за подобных ограничений некогда самая популярная программа кредитования – ипотека с государственной поддержкой, фактически перестала работать на территории Москвы и области. Основное изменение, которое к этому привело — это снижение максимальной суммы кредита до 6 млн рублей. В Москве такого дешевого жилья просто нет, а в области его очень мало, соответственно для покупки квартиры по этой программе клиентам необходим довольно ощутимый первый взнос, который есть далеко не у каждого заемщика в нужном размере.
По данным из открытых источников средняя цена квартиры в комфорт-классе в столице составляет 14,9 млн. Соответственно в данном случае первый взнос должен быть уже 60%. Очевидно, что для многих это неподъемная величина, при условии того, что средний первый взнос на рынке сейчас составляет около 26%.
Следующий «удушающий» прием Правительства по отношению к льготной ипотеке – это сокращение норм субсидирования банкам льготных ставок. То есть, государство стало возвращать меньше денег банкам, которые выдают льготную ипотеку. С одной стороны, понятно, что это полезная мера для бюджета, чтобы его хоть как-то сохранить. А с другой стороны, банки вынуждены что-то придумывать чтобы не останавливать выдачи по этим программам.
И вот на фоне этого ряд банков объявил о том, что теперь выдача льготной ипотеки возможна только если застройщики будут субсидировать ипотечные ставки будущим клиентами фактически платить комиссию банку. Банки объясняют это тем, что льготная ипотека в новых реалиях стала для них убыточным продуктом. А это естественно приведет к удорожанию квартир, так как понятно за чей счет девелоперы будут проводить такую «процедуру».
Но некоторые банки заявили о том, что не собираются вводить такое субсидирование, и ряд крупных застройщиков также не поддержал инициативу по удорожанию квартир.
Теперь нам остается только наблюдать, чем закончится данная история и станет ли подобное субсидирование новой реальностью для ипотечного рынка.
При этом известно, что льготные программы заканчивают свое действие летом этого года и поэтому важным фактором будет то, в каком они будут продлены.
То, что льготные программы продлял, это уже не вызывает сомнений, но до последнего момента будет дискуссионным вопросом в каком виде это будет сделано.
Наше мнение заключается в том, что ставки по льготным программам во второй половине 2024 года начнут повышать, чтобы снизить нагрузку на бюджет и сделают их более точечными, чтобы искоренить спекулятивный момент и не дать возможность потенциальным инвесторам использовать такие программы с целью своего обогащения. А отсутствие спекуляции, в свою очередь, не даст сильно расти недвижимости в цене.
Пока есть только догадки и сложно точно сказать, как будет развиваться льготное кредитования во второй половине 2024 году, а соответственно сложно предсказать как будет корректироваться рынок… возобновится рост сделок или наоборот будет плавное снижение с целью охлаждения рынка, но одно можно сказать точно, что Правительство не оставит застройщиков в беде, так как первичный рынок — это мощный драйвер экономики. В связи с этим будут и меры поддержки, и выделение средств из бюджета, и льготная ипотека. А вот чтобы увидеть в каком виде все это будет происходить – надо опять-таки подождать.
🟡 Когда отменят льготную ипотеку?
Полностью льготную ипотеку не отменят. Такие продукты как военная или сельская ипотека, специальные условия для учителей, врачей или какие-то региональные дотации будут продолжать действовать. Таких программ очень много, известны они не всем, и чтобы узнать о них, надо копаться в интернете. Они постоянно обновляются, могут отличаться в разных регионах… что-то убирают, а что-то добавляют или модернизируют. Такие программы существуют давно и будут существовать дальше.
К этому списку можно отнести также ипотеку для ИТ-специалистов. Эта программа довольно свежая, но весьма точечная и направлена на определенную категорию граждан. Поэтому у нее есть все шансы остаться в строю. Она тоже каким-то образом модифицируется, но отменять ее вряд ли будут.
А вот две самые популярные и всем известные ипотечные программы: ипотека с гос. поддержкой и семейная ипотека точно рано или поздно будут закрыты потому, что:
- Именно они создают большую нагрузку на федеральный бюджет
- Их цель была в поддержке строительной отрасли с 2020 года, когда начался ковид и последовавший за ним локдаун. Цель они выполнили
- Они создают дисбаланс на рынке цен. Именно эти льготные программы во многом виноваты в диком росте цен на новостройки за последние пару лет.
Но быстро их закрыть не смогут, так как это будет большой удар по строительной отрасли, поэтому это будет постепенный процесс. Да и лобби застройщиков не позволит их быстро прикрыть.
Наш прогноз заключается в следующем… В середине 2024 года ипотеку с гос поддержкой и семейную ипотеку продлят еще на год при этом ставки по ним будут расти и будут появляться дополнительные ограничения. Одновременно с этим ключевая ставка ЦБ будет снижаться, а вслед за ней будут снижаться ставки по классической рыночной ипотеке. В какой-то момент времени, вероятно к середине 2025 года, ставки по льготным программам и обычной ипотеке будут относительно близки друг к другу и тогда уже льготные программы закроют, а мы с вами вернемся назад в 2019 год, когда ставки на первичном и вторичном рынках недвижимости были одинаковые.
Как вариант семейную ипотеку сохранят как льготную программу, она будет неким продолжением давно существовавшей «ипотеки для молодых семей», но сделают так, что она будет подходить только узкому кругу людей, чтобы она не стала предметом для спекуляций на рынке.
Всем оптимизма и веры в лучшее!)
Агентство IDEA Estate, поможем с оформлением ипотеки
Читайте также другие наши статьи:
1) Что будет с ценами на недвижимость в 2024 году?
2) Инвестиции в недвижимость. Можно ли на ней заработать в 2024 году?
🟢 Спасибо за внимание! Ваши лайки, комментарии, замечания очень важны! Заранее спасибо!