Рынок недвижимости переживает сейчас не самые хорошие времена, но это не значит, что люди не пытаются на ней как-то заработать. В нашей статье расскажем, какие мы используем способы инвестиций в недвижимость.
Как развивался рынок недвижимости последние несколько лет?
Если посмотреть на 2020 и 2021 года, то самым популярным инструментом для инвестиций в недвижимость являлась покупка новостроек. В ковидный период, когда новостройки росли по 30% в год, это был очень доходный инструмент.
Но уже в 2022 году рынок сильно изменился, цены на недвижимость начали снижаться, в том числе в связи с рядом общеизвестных причин. Спрос на новостройки упал, а часть этого спроса начала потихоньку перетекать на вторичный рынок.
Во второй половине 2023 году мы опять видим изменения на рынке… сильный рост ключевой ставки, попытки ЦБ охладить рынок ипотечного кредитования, как следствие спад продаж и затоваренность рынка.
За короткий период времени на рынке появилось большое количество новых предложений по аренде, связанные с тем, что многие продавцы не смогли быстро продать недвижимость по желаемой цене, поэтому чтобы хоть как-то заработать решают ее сдавать. При этом мы видим парадоксальную ситуацию, когда растет количество предложений, но цена при этом не падает, а наоборот, многие эксперты отмечают рост арендных ставок.
При этом инвестировать в новостройки сейчас не самая лучшая идея, так как во многих локациях эксперты отмечают, что цены на новостройки стали дороже, чем на вторичном рынке.
По этим причинам инвесторам приходиться искать новые варианты вложений в недвижимость, которые даже на падающем рынке потенциально могли бы принести прибыль.
Инвестиции в недвижимость. Как можно заработать
На вторичном рынке есть два направления, которые на данный момент стабильно продолжают показывать хорошую доходность.
Мы, в нашем агентстве IDEA Estate, работаем с каждым из них и помогаем людям зарабатывать.
1) Срочный выкуп квартир
Одно из этих направлений – это срочный выкуп недвижимости. В данном случае цель инвестора заключается в приобретение объектов недвижимости на вторичном рынке жилья со значительным дисконтом. Чаще всего это объекты жилой недвижимости, а дисконт в этом сегменте может составлять 25-30% от рыночной стоимости жилья, иногда и выше. Размер дисконта зависит в основном от двух факторов – насколько быстро продавцу нужны деньги и юридические сложности с объектами. К примеру, обычный покупатель зачастую не хочет рисковать, покупая квартиры со свежим наследством или находящие в залоге, а для инвесторов такие квартиры как раз лакомые кусочки, так как по рыночной цене продать ее сложно, а значит есть вероятность, что продавцы будут готовы на дисконт, чтобы избавиться от нее быстрее.
После покупки инвестор делает предпродажную подготовку квартиры, может быть небольшую косметику, в случае необходимости, и уже спокойно продает квартиру по рыночной цене или немного ниже рынка, чтобы сократить сроки экспозиции и ускорить продажу.
Более детально про срочный выкуп можно почитать в нашем материале в Тинькофф-журнале.
2) Флиппинг или как продать квартиру дороже
Второе популярное направление среди компаний и частных инвесторов – это флиппинг. В данном случае смысл идеи заключается в том, чтобы купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней ремонт и перепродать по рыночной цене. Квартиры без ремонта точно стоят дешевле своих отремонтированных аналогов, а поиск подобных объектов для специалистов не является проблемой. На различных рекламных площадках можно найти множество подобных предложений, надо только грамотно уметь их «фильтровать».
В данном случае важными факторами являются предварительный расчет сметы на ремонт и понимание последующей цены перепродажи. В итоге, чтобы остаться в плюсе, цена покупки и затраты на ремонт должны быть ниже будущей цены реализации.
При флиппинге не стоит делать дорогой или дизайнерский ремонт, так как у всех предпочтения разные. Ремонт должен быть больше классический, чтобы нравится большинству и у вас было больше потенциальных покупателей, которые полюбят квартиру по фото на рекламных площадках. Подробнее о ремонте для перепродажи квартир можно почитать в нашей статье.
Комбинация флиппинга и срочного выкупа квартир
Есть инвесторы, которые смогли совместить эти направления, и в итоге они приобретают «убитые» квартиры с большим дисконтом, после этого ремонтируют их и придают товарный вид. Некоторые инвестора даже обставляют квартиры мебелью, чтобы потенциальному покупателю после сделки достаточно было приехать с вещами и уже спокойно жить.
Затем такие квартиры с ремонтом и мебелью продаются по рыночной цене и зачастую на них идет большой спрос, так как грамотные инвесторы выбирают локации, где в основном сосредоточен старый фонд с соответствующим ремонтом, а их квартиры с новой отделкой выглядят лучше всех потенциальных конкурентов.
Доходность в данном случае по Москве может составлять в среднем 20-25% с продажи объекта после вычета расходов. Обычно с момента приобретения до последующей перепродажи закладывается до 4-6 месяцев, а это значит, что подобные инвестиции могут приносить 40 – 75% доходности на вложенные инвесторов деньги, и это не предел доходности. Это усредненные показатели на рынке Москвы и Московской области.
Если использовать ипотеку, то доходность может быть на порядки выше. Об этом у нас есть отдельная статья.
В данной схеме можно также взглянуть на рынок новостроек, где большинство объектов продается без ремонта, а при этом можно найти квартиры, которые продаются по договорам уступки по ценам сильно ниже, чем у застройщика. Эти квартиры люди купили у застройщика по ДДУ (договор участия в долевом строительстве), а через некоторое время хотят их продать, чтобы заработать, но чтобы ускорить продажу они вынуждены продавать их дешевле самого застройщика, так как продавать с ним по одинаковой цене – это проигрышный вариант
Покупка коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость всегда стояла «особняком». И сейчас в текущих реалиях нельзя сказать, что рост ставок по ипотеке приведет к сильному снижению спроса на коммерцию, так как доля ипотеки исторически была не самая высокая в данном сегменте.
Спрос на коммерческую недвижимость зависит от других факторов, в основном он связан с рентабельностью бизнеса и покупательской способностью населения.
К примеру, коммерция на первых этажах новостроек не будет страдать от повышения ставок по ипотеке, так как спрос на такую недвижимость всегда был, есть и будет. Даже если люди будут меньше покупать недвижимость, то они не перестанут пить кофе, посещать салоны красоты и ходить в аптеки и магазины.
Вариантов в такой инвестиции можно выделить 2 вида:
- Купить подобный объект и сдавать его в аренду
- Купить объект, найти арендатора и продать дороже уже как готовый арендный бизнес
🟡 А какие варианты инвестиций в недвижимость рассматриваете вы?