В этой статье мы подробно разберем, как осуществляется проверка продавца и документации при приобретении вторичной недвижимости. Известно, что очень часто мошенники пользуются доверчивостью граждан и разрабатывают все новые схемы обмана, поэтому прежде чем заключить сделку и подписать всю документацию, необходимо четко знать, как проверить квартиру. Перечисленные ниже рекомендации предоставлены риелторами и юристами.

➡️Взять выписку из ЕГРН

Чтобы сделка, которую вы заключили при приобретении недвижимости, в последствии не была отнесена к числу недействительных, необходимо проверить ее чистоту с юридической точки зрения. С этой целью нужно заняться изучением правоустанавливающей документации, которую предоставляет владелец. В ходе осмотра квартиры необходимо потребовать выписку из ЕГРН и справку о регистрации.

Параметры объекта, основания, по которым возникает право собственности у продавцов, данные по залоговому имуществу, отметки о том, что госрегистрация невозможна без присутствия продавца, доступны для граждан в сервисе «Предоставление сведений ЕГРН» на сайте Росреестра. Все эти данные отражены в выписке из ЕГРН.

Для ее получения нужно выбрать опцию «Выписки из ЕГРН об объектах недвижимости и (или) их правообладателях» (вероятно, что возникнет необходимость войти на сайт через портал «Госуслуги»). Далее нужно последовательно нажимать опции: «Укажите цель обращения», отметьте «Получить выписку из ЕГРН», «Об объекте недвижимости». Чтобы получить более полные сведения, лучше подать заявку на получение выписок двух типов: «О характеристиках и правах на недвижимость», «О переходе прав на объект недвижимости». Далее заполните все необходимые сведения о себе и отправьте форму заявления в ведомство.

С 01.03.2023 г. начал действовать ФЗ «О госрегистрации недвижимости» с внесенными в него поправками. В новой редакции в выписке из Росреестра для физлиц скрыта информация о владельце недвижимости. Узнать эти данные можно двумя путями. Собственник вправе получить эти сведения по заявлению установленной формы, которое оформляется и подается в Росреестр. Или владелец вместе с продавцом обращается в нотариальную контору и по заявлению получает выписку из ЕГРН, в которой отражены данные о правообладателе.

В случае возникновения вопросов при получении выписки из ЕГРН можно обратиться к помощи профессионалов. Юридический кабинет Рожкова, Захарова в Калининграде предоставляет услуги по урегулированию споров о правах на недвижимое имущество. Кроме того, специалисты помогут проверить квартиру и удостовериться в том, что заключенная вами сделка является юридически чистой.

➡️2. Нужно запросить доверенность у нотариуса

Если при осмотре недвижимости владелец не присутствует, то необходимо обратиться за доверенностью к нотариусу. В ней должен быть обозначен адрес, данные паспорта владельца и лица, которое принимает участие в переговорах с потенциальным покупателем. Необходимость оформления доверенности возникает в тех случаях, когда совершеннолетние дети решают сдать в аренду квартиру, принадлежащую их пожилым родителям, которые не в состоянии сами показать ее потенциальному арендатору.

Если квартира продается по доверенности, то юристы рекомендуют не заключать такую сделку, так как этот способ довольно часто применяют мошенники с целью обмана. Если же продажа квартиры возможна исключительно по доверенности, то важно потребовать, чтобы собственник лично присутствовал при подписании документов. Следует заранее договориться о встрече с собственником и обговорить все эти нюансы. Очень важно тщательно изучить всю документацию о собственнике и удостовериться, что они соответствуют сведениям, содержащимся в свидетельстве о госрегистрации права. Эти данные доступны в Росреестре. Если же у владельца квартиры нет возможности принять участие в сделке, то нужно удостовериться в том, что нотариус, обозначенный в доверенности осуществляет свою деятельность.

Для проверки документа, полученного в нотариальной конторе (речь идет о доверенности, согласии супруга, документах на наследство, договорах купли-продажи) достаточно навести камеру телефона на QR-код. После этого на экране всплывет ссылка с указанием реквизитов документа — ФИО заявителя, дата, когда были совершены нотариальные действия. Если сведения соответствуют тем, которые отражены в документе, то он является достоверным. Вы сможете удостовериться, проходил ли документ регистрацию в Единой информационной системе нотариата, куда заносятся все данные о нотариальных действиях, которые были совершены. Также доступна проверка документа в специальном сервисе на сайте ФНП. Здесь можно удостовериться, что доверенность была выдана в нотариальной конторе и не была отменена в дальнейшем.

Специалисты юридического кабинета Рожкова, Захарова в Калининграде готовы предоставить консультацию о том, как можно проверить нотариальную доверенность и какие нюансы важно учесть в ходе данной процедуры.

3. Необходимо проверить основание права собственности

Воспользоваться данной рекомендацией также важно, чтобы не стать жертвой мошенников. Свидетельство на право собственности содержит основания, на которых была получена эта собственность — через процедуру купли-продажи, в ходе приватизационных мероприятий, по договору дарения, наследования. Два последние основания указывают на высокую вероятность того, что родственники или иные наследники попытаются оспорить сделку через судебный орган. Обязательно посмотрите в документе, когда продавец получил недвижимость в собственность — она была приобретена или получена по наследству.

Быстрая процедура продажи также несет в себе риск, что наследники попытаются оспорить сделку. Исковая давность в этом случае составляет 3 года, поэтому проверяя документы, необходимо узнать период, в течение которого собственник владеет квартирой: желательно, чтобы он был более 3 лет.

4. Нужно получить список лиц, которые были зарегистрированы в квартире

Чтобы проверить квартиру и список лиц, которые в ней зарегистрированы, нужно обратиться к продавцу за справкой о регистрации формы 9 или о составе семьи, которые являются частью Единого жилищного документа. Правом на получение данных документов обладает владелец или лицо, которое зарегистрировано в этой квартире. Сделать это можно в МФЦ в течение 30–40 минут. Достаточно подать заявление, предоставить паспорт и документ на право пользования квартирой.

Справка содержит информацию не только о зарегистрированных людях на момент формирования документа, но и о тех, кто был здесь прописан ранее, с момента, когда жилье было сдано в эксплуатацию. В данном документе имеется вся история квартиры. Также по нему можно выяснить, прописаны ли в квартире лица, не достигшие 18 лет, а также граждане, находящиеся в местах лишения свободы, жильцы, находящиеся на длительном лечении. Все они могут заявить о своих правах на квадратные метры.

Если в квартире прописаны дети, не достигшие 18 лет, то нужно узнать имеется ли у них альтернативный вариант проживания, который соответствует законодательным нормам. Особенно это важно учитывать, если квартира является приватизированной. Задача покупателя - узнать, были ли прописаны в квартире лица до 18 лет в момент приватизационных мероприятий. Если этот факт будет установлен, то дети являются собственниками. Чтобы заключить сделку в этом случае, необходимо получить разрешительный документ в органах опеки. Причем тогда дети выступают в качестве участников сделки. Задача органов опеки - проконтролировать, чтобы условия проживания ребенка не ухудшились и при этом сохранилась его доля. Только при таком условии органы опеки выдают разрешительный документ на сделку.

Юридический кабинет Рожкова, Захарова в Калининграде поможет проверить квартиру и установить список лиц, зарегистрированных в ней. Кроме того, специалисты готовы помочь в решении вопросов любой сложности касаемо недвижимого имущества.

5. Нужно детально изучить разрешение супруга

Если жилплощадь приобреталась в браке, то она относится к совместно нажитой, следовательно, ее продажа невозможна без нотариального разрешительного документа, который представляется супругом. Если брак с собственником был расторгнут, то необходимо попросить судебное решение, в котором содержатся сведения о разделе имущества. Если разрешение от супруга отсутствует, то сделка может быть отменена, поскольку нарушены интересы третьей стороны. Если же жилплощадь была получена собственником по договору дарения или по наследству, то разрешительный документ от супруга запрашивать не нужно.

Если при покупке квартиры был задействован материнский капитал, при этом детям не были выделены доли, то это является нарушением законодательства. Если сведения об использовании материнского капитала в договорной документации отсутствуют, то нужно попросить у собственника справку об остатке маткапитала. Такой документ выдает Пенсионный фонд.

Еще одним важным этапом является проверка документов, устанавливающих личность продавца. Важно, чтобы в документе отсутствовали ошибки и исправления. В противном случае, перед вами может оказаться мошенник. Онлайн-сервис МВД России позволяет удостовериться в том, что паспорт является действительным, а данные, содержащиеся в нем, соответствуют тем сведениям, которые обозначены в выписке из ЕГРН и документации на жилое помещение.

Воспользоваться сервисом очень легко. Достаточно внести данные паспорта продавца, затем ввести код, указанный на картинке код с картинки, и нажать опцию «Отправить запрос». Итогом проверки станет получение подтверждения, что паспорт является действительным или недействительным (его изъяли или уничтожили).

7. Нужно проверить справку по ипотечному кредиту

Если жилплощадь была приобретена по ипотеке, то попросите у собственника справку из банка, где был выдан кредитный продукт, подтверждающую, что все обязательства были исполнены заемщиком. Если же ипотека погашена не полностью, то потребуется справка из банка об остатке долга, чтобы совместными усилиями с банком спланировать процедуру отчуждения квартиры, так как до полного исполнения обязательств по ипотеке она является залоговым имуществом банка, а сделка по отчуждению возможна, только если банк даст на это согласие.

8. Необходимо проверить справки ПНД и НД

Важно, чтобы продавец предоставил справки из нарко- и психоневрологического диспансеров о том, что у него не диагностированы психические заболевания и наркозависимость. Эти сведения необходимы, чтобы сделку нельзя было оспорить на том основании, что при заключении документов владелец квартиры не отдавал отчет своим действиям.

Даже если собственник квартиры стоит на учете в НД или ПНД, это не является причиной для приостановки сделки. Нужно учесть все нюансы. Необходимо узнать, покупает ли продавец другую недвижимость, получит ли он доплату при разнице в стоимости жилплощади. Существует практика, когда продавец проходит освидетельствование у врача в дату, когда заключается сделка. В этом случае доктор может дать объективную оценку состояния продавца на предмет его способности к процедуре оформления документов.

9. Нужно ознакомиться с кадастровым паспортом

Чтобы проверить квартиру, очень важно изучить кадастровый паспорт. Этот документ содержит актуальную информацию о недвижимом имуществе, которая необходима для покупателя до момента, когда сделка будет заключена. Кадастровый паспорт доступен для всех желающих и содержит сведения о кадастровом номере, адресе, площади, категории, типе и назначении недвижимости.

Чтобы изучить сведения, содержащиеся в кадастровом паспорте, покупатель может воспользоваться онлайн-запросом на сайте Росеестра во вкладке «Сервисы». Также на сайте доступна расширенная справка, сведения из которой можно сравнить с теми, что были предоставлены собственником.

10. Нужно проверить задолженность по уплате услуг ЖКХ

Чтобы не пришлось оплачивать сумму чужого долга по услугам ЖКХ и взносам на капремонт, нужно выяснить информацию о наличии долга у собственника. Эти данные включены в единый жилищный документ или отражены в отдельной справке. Важно помнить о том, что не уплаченные долги предыдущего хозяина переходят к новому владельцу квартиры.

На сегодняшний день функционируют многочисленные онлайн-сервисы, позволяющие с легкостью проверить квартиру, которую вы планируете приобрести. Но в процессе пользования подобными сервисами важно помнить о привычных мерах безопасности в интернете:

нельзя передавать посторонним лицам данные вашей банковской карты (в том числе, сообщать CVV/CVC-код, указанный на карте, и коды, поступающие на ваш телефон в виде СМС-сообщения);

нельзя переходить по ссылкам из рекламы и ссылкам от других пользователей; при переходе на сторонние сайты вносить сведения о себе;

обратите внимание на наличие значка в виде замка в браузере и адреса сайта;

ни в каких случаях нельзя вносить предоплату;

все вопросы по сделке нужно обсуждать во встроенном чате, а не делать это посредством телефона или мессенджеров.

12. Воспользуйтесь услугами профессионалов

Чтобы проверить квартиру, нужно потратить значительное количество времени и денежных средств. Но чтобы не заниматься всеми вопросами самостоятельно и не стать жертвой аферистов, можно обратиться к помощи профессионалов. В Калининграде проверить квартиру перед покупкой помощь такого рода доступна в юридическом кабинете Рожкова, Захарова. Специалисты обладают достаточным опытом и навыками, чтобы оказывать своим клиентам профессиональную юридическую помощь.

Мошенники пользуются тем, что малоопытный участник вряд ли сумеет разоблачить их преступные действия, а от общения с опытным специалистом, скорее всего, они откажутся при первом же контакте. Лучше сотрудничать с надежным участником рынка, который тесно взаимодействует с юристами. В этом случае от вас потребуется только принимать детальный анализ всей документации. Этот вариант сотрудничества является наиболее безопасным, поскольку вам останется лишь подписать поручение банка об аккредитиве и договор купли-продажи на квартиру, а вскоре стать обладателем ключей и готового пакета документов.

Для обеспечения максимальной безопасности при оформлении документов лучше обратиться в нотариальную контору, где доступна тщательная проверка всей документации по квартире. Нотариус проверит продавца на предмет осознанности и добровольности при подписании договора, расскажет о последствиях правового характера по сделке. Таким образом, в этом случае возникновение рисков, что вас могут обмануть или ввести в заблуждение, сведены к минимуму. Нотариус осуществит проверку правоустанавливающей документации на квартиру, подаст запрос на получение необходимых данных и выписки из ЕГРН, выяснит, есть ли по квартире обременения, ограничения, арест; осуществит проверку участников сделки на предмет банкротства, выяснит, имеют ли участники сделки отношение к экстремистской или террористической деятельности, проверит действительность паспорта в МВД.

Если работа нотариуса окажется недобросовестной и некачественной, то вероятно, что в дальнейшем от этого пострадают участники сделки. Тогда на нотариуса возлагается полная имущественная ответственность за совершенные ошибочные действия. Таким образом, обеспечивается гарантия возмещения ущерба, если он нанесен по вине нотариуса.

13. Проверьте банкротство и доверенности

Вестник госрегистрации дает возможность выяснить существенные факты, касающиеся юридического лица (если оно проходило стадию ликвидации, реорганизации или банкротства), были ли установлены факты отмены доверенностей. Для этого необходимо войти в раздел «Поиск публикации» на главной странице портала. Далее нужно внести данные ИНН, ОГРН юрлица, после чего сервис отобразит сведения о нем.

Также в Едином федеральном реестре можно выяснить, находится ли юридическое лицо в стадии процедуры банкротства. Можно применить расширенный поиск и узнать более подробные сведения, отображенные в карточке в разделе «Дела о банкротстве».

14. Нужно проверить наличие судебных дел

На портале ГАС «Правосудие» можно узнать перечень текущих и завершенных судебных споров, в которых продавец принимал участие. Поиск споров осуществляется по месту проживания или по месту нахождения недвижимости. Сначала необходимо узнать, какой суд занимается рассмотрением дела. Это можно выяснить с учетом сведений о территориальной подсудности, которая размещена на сайте судебного органа. Затем нужно войти в раздел «Судебное делопроизводство», потом — «Поиск информации по делам». В картотеку поиска вносится информация о продавце.

В картотеке арбитражных дел можно получить сведения о тех судебных спорах, в которых продавец принимал или принимает участие. Это касается споров с недвижимостью и споров в деле о банкротстве, которые рассматриваются в арбитражном суде. Достаточно в графу «Участник дела» внести данные ИНН или ОГРН юрлица, или ввести его название, или внести ФИО физлица. После этого в поле появится вся необходимая информация.

«Банк данных исполнительных производств» на сайте ФССП позволит получить сведения об исполнительных производствах, которые ведутся или были прекращены. Если необходимо получить сведения о физическом лице, то нужно выбрать субъект РФ по месту проживания собственника квартиры или по месту нахождения жилплощади, ввести его ФИО с указанием даты рождения. Данные о юридическом лице можно найти по ИНН по вкладке «Поиск юридических лиц».

Помните о том, что самым безопасным способом заключения сделки купли-продажи квартиры является обращение к услугам профессионалов. Специалисты юридического кабинета Рожкова, Захарова готовы проконсультировать клиента по любым вопросам, связанным с урегулированием споров о правах на недвижимость, и предоставить полное юридическое сопровождение сделки. Юристы помогут всесторонне проверить квартиру и заключить юридически чистую сделку. Клиенты доверяют профессиональному подходу опытных специалистов, поэтому обращаются к их услугам снова.

#проверить квартиру перед покупкой Калининград, #проверить квартиру Калининград, #юрист по недвижимости Калининград, #проверить квартиру перед покупкой, #проверить квартиру, #как проверить квартиру перед покупкой, # проверить квартиру перед покупкой самостоятельно, #проверить квартиру самостоятельно