Рента представляет собой сделку, согласно которой собственник жилья передает его другому лицу на определенных условиях (например, при осуществлении регулярных денежных выплат или иной помощи). При этом собственник законно остается жить в этой квартире до самой смерти, хотя юридически она уже ему не принадлежит.
Несмотря на то, что отдельной формы договора не существует, есть определенные аспекты, которые должны быть отражены в документе. В договоре указывается основание для передачи права собственности, обязательства плательщика перед получателем (например, периодичность и размер платежей, вид услуг или строительства). В документе указывается адрес объекта недвижимости, доля совладельцев в доме, назначение и вид ренты. Какие обязательства возникают, зависит от сторон сделки.
Для заключения договора необходимы:
— документ, удостоверяющий личность гражданина;
— выписка из ЕГРН или из свидетельства о праве собственности;
— справка о том, кто зарегистрирован в квартире и список лиц, имеющих право пользоваться недвижимостью;
— копии финансово-лицевых счетов по данному объекту недвижимости;
— технический план жилья, выданный БТИ;
— подтверждение сделки супругом (супругой) получателя аренды (при их наличии);
— акт передачи права собственности и квитанции об оплате аренды.
Рассмотрим содержание и основные условия договора аренды.
Необходимой информацией о рассматриваемом виде договора служит:
— информация о сторонах договора;
— описание объекта (тип, адрес, цена);
— обязанности плательщика (в случае невыполнения обязательств другая сторона имеет право расторгнуть договор);
— детали оплаты коммунальных и других счетов;
— ожидания и требования по возврату арендной платы;
— расходы;
— действия сторон в случае возникновения чрезвычайной ситуации в жилище;
— основания для расторжения договора;
— разрешение споров в рамках договора;
— распределение расходов в случае регистрации права собственности;
— последствия в случае невыполнения сторонами своих обязательств;
— дата подписания договора.
Данный договор пожизненной ренты относится к типу договоров, по которым собственник передает свое жилье в собственность другому лицу в обмен на ежемесячные выплаты. При этом важно учитывать, что выгодоприобретателем по пожизненной ренте является только физическое лицо. Кроме того, пожизненные аннуитеты не могут быть переданы по наследству. В документе обязательно должны быть указаны ежемесячные платежи и стоимость жилья.
После подписания договора он остается у плательщика до смерти пожилого человека. Прекращает свое действие договор после смерти арендатора.
Новый владелец имеет право пользоваться жильем в рассрочку. В тоже время человек, получающий ренту, сохраняет право пользования своей квартирой или домом. Договор аренды не может быть передан третьим лицам.
Получатель ренты имеет следующие права:
1) получать плату по договору, поскольку выплата ренты гарантируется залоговым правом и плательщик ренты не может распоряжаться жильем до тех пор, пока не выплатит ренту;
2) может продолжать жить в квартире или доме до самой смерти;
3) расторгнуть договор или потребовать компенсацию, если плательщик ренты нарушает условия договора.
Преимущества для плательщика ренты таковы: во-первых, нет необходимости оформлять кредит и выплачивать банку проценты; во-вторых, если договор выполнен, закон гарантирует получение имущества и наследники не могут его оспорить.
Для составления договора ренты следует обратиться к нотариусу.
Однако на практике относительно данного договора для сторон существуют определенные риски, в т.ч. это касается и получателя ренты.
Самый главный из них — прекращение права собственности на жилье, т.е. получатель ренты будет продолжать жить в квартире, но распоряжаться ею уже не сможет. Даже если получатель ренты захочет расторгнуть договор, этого будет недостаточно. Договор ренты может быть расторгнут только на законных основаниях, например, если плательщик постоянно имеет задолженность.
Рентный кредитор может оказаться в ситуации, когда плательщик ренты не выполнил условия договора, а состояние здоровья получателя ренты уже не позволяет ему отстаивать свои права.
Риски для плательщика ренты также достаточно высоки. В первую очередь это связано с тем, что окончательная цена недвижимости остается под вопросом. Ренту нужно платить до конца жизни бенефициара, но неизвестно, сколько он проживет, а потому переплата за квартиру может быть значительной. И наоборот, если человек, получающий ренту, проживет дольше плательщика, платить ренту придется его наследникам. До смерти арендатора недвижимость находится в залоге и может быть реализована только в случае предоставления другого жилья. Если имущество уничтожено пожаром или утрачено по иным причинам, арендная плата за него сохраняется.
Плательщик ренты несет все расходы, связанные с заключением договора. Арендатор оплачивает государственную пошлину, а также юридические и технические услуги нотариуса. Также арендатор обязан содержать жилье, включая ремонт, коммунальные услуги и налог на недвижимость.
Если плательщику ренты недостаточно просто заплатить деньги, он может потребовать, чтобы другая сторона выполнила свои обязательства не в полном объеме. Например, если плательщик ренты должен обеспечивать покупателя питанием, лекарствами, уборкой, медицинским обслуживанием и т.п., покупатель может заявить, что никаких услуг не получал, и потребовать расторжения договора.
Вместе с тем, наследники получателя ренты могут оспорить договор в суде. Однако они должны принести квитанции или чеки и вызвать свидетелей, чтобы доказать свою добросовестность.
В каких случаях суд может признать договор пожизненного содержания недействительным?
1. Если одна из сторон договора является недееспособной или ограниченно дееспособной и если арендодатель или арендатор по состоянию здоровья или иным причинам не может исполнить свои обязательства в момент заключения договора, договор признается недействительным.
2. Имело место мошенничество, угрозы и введение в заблуждение. Если сделка была заключена под принуждением или одна из сторон была введена в заблуждение относительно условий договора, суд принимает этот аргумент в качестве доказательства недействительности сделки.
3. В случае сделки с залогом. Если договор заключен на условиях, существенно невыгодных для одной из сторон (обычно арендатора), и арендодатель воспользовался тяжелым финансовым положением другой стороны, сделка признается недействительной.
4. Сделка является обманной. Если будет доказано, что реальные причины заключения договора не соответствуют заявленной цели, такой договор признается подложным и юридически недействительным. Заметим, что договоры аренды часто используются как прикрытие для сделок купли-продажи и наследования.
5. Имело место нарушение прав отдельных граждан. В случаях нарушения прав несовершеннолетних договор, как правило, признается недействительным. В таких случаях несовершеннолетний не может быть стороной договора аренды без согласия уполномоченного опекуна.
6. Было нарушение условий договора. Несоблюдение формы договора, отсутствие государственной регистрации сделки и т.д.
Если возникнут какие-либо вопросы или потребуются дополнительные
рекомендации, смело пишите (vopros-k-uristu@mail.ru) либо звоните нам
(84959709200).
С уважением, сотрудники ООО «Мариокс центр».
