Вот уже больше года пишу, что есть предпосылки для снижения цен на квартиры. Спорят, не верят. Вот уже и Центробанк подготовил доклад, основные выдержки из которого сейчас вам приведу.
Центробанк 7 февраля выпустил доклад по региональной экономике. В нем подведены итоги 2023 года, в том числе на рынке недвижимости и ипотеки.
Как следует из подготовленного отчета, 2023 год прошел под знаменем льготной ипотеки, именно она стала основным катализатором спроса.
Объемы выдачи ипотеки в достигли исторического максимума, превысив показатели 2022 года на 62%. Общий объём выданных ипотечных кредитов в России составил 7,8 трлн рублей. Во многом именно благодаря льготной ипотеке на первичном рынке.
Скоро закончится
Когда стало ясно, что праздник дешёвой ипотеки все-таки подходит к концу, это ещё больше подстегнуло спрос: несмотря на увеличение первого взноса по льготой ипотеке.
Со второго квартала 2023 г. спрос на новостройки уверенно нарастал, а в третьем квартале количество ДДУ, по сравнению с аналогичным кварталом 2022 года, выросло в 1,5 раза во всех крупных регионах.
Более чем в 2,5 раза скакнули продажи на Юге, Дальнем Востоке и Приволжье.
Не только ипотека, но и развитие внутреннего туризма повысило спрос на недвижимость на Северном Кавказе, в Краснодарском крае и Республике Адыгея, в Крыму, в Республике Алтай.
По состоянию на начало 2024 года число заключённых договоров долевого участия выросло в РФ за год на 20%. Причём свыше половины продаж, как выяснилось, это студии и однокомнатные квартиры.
Сильное влияние на рынок недвижимости оказали повышение Центробанком ключевой ставки во втором полугодии 2023-го.
С августа 2023 г. объем выданных кредитов на первичном рынке стал активно расти и превзошел результаты августа 22-го аж на 92%. Кстати, и на вторичке наблюдался шквал ипотечных заявок.
Хватают вторичку
Банки выдали в августе 2023-го на 89% больше ипотеки на вторичном рынке, чем в конце лета 2022-го (люди устремились взять ипотеку на вторичке до повышения ключевой ставки ЦБ).
В сентябре 2023 г. был выдан абсолютный максимум ипотечных кредитов за всю историю наблюдений: более чем на 955 млрд руб. Из них 60% пришлось на льготную ипотеку.
Но после любого праздника бывает период отрезвления. Льготная ипотека и повышенный спрос на квартиры разогнали цены как на первичном, так и на вторичном рынке. Это снизило доступность жилья для тех, кто не успел воспользоваться дешёвой ипотекой.
Похолодало...
Осенью прошлого года началось охлаждение вторичного рынка. Стало ясно, что спроса мало, ипотечники практически ушли с рынка.
ЦБ в своём отчёте констатирует, что ипотечные ставки на вторичном рынке сейчас заградительные, и покупатели со вторичного рынка вынуждены пытаться то-то урвать на первичке, где ещё действует льготная ипотека, правда уже в урезанном виде.
Зато такая ситуация стимулирует развитие рынка аренды (найма жилья). И там цены, действительно, росли последние месяцы из-за повышенного спроса и дефицита предложения (правда, это не касается районов массовой застройки).
Недавно я писал на канале, что весь 2023 год на вторичном рынке шло сокращение объёмов предложения. Этот могло бы привести к росту цен на вторичке, но с февраля 2024-го объём предложения вновь стал активно пополняться. И это работает на снижение цен, если и не явно в рекламе, то, по крайней мере, в ходе торга.
А вот на первичке сокращения предложения и не было, скорее, наоборот.
В 2023 году объемы ввода нового жилья в РФ увеличились на 7,5% (очередной рекорд после 2022 года). Осознавая, что льготная ипотека сворачивается, застройщики поспешили ускорить ввод проектов.
Лидерами по увеличению объемов строительства стали Урал, Дальний Восток, Северный Кавказ, Приволжье. А вот на Северо-Западе эти объемы сократились, прежде всего, за счет Санкт-Петербурга, где назрел дефицит свободных пятен под застройку. Да и в целом рынок уже затоварен квартирам. Количество нераспроданных квартир в СПб достигает 40%.
Уже тормозим...
По данным ЦБ, цены на первичное и вторичное жилье в РФ в 2023 году росли медленнее, чем в 22-м. Темп их годового прироста приблизился к уровню инфляции (здесь я подчеркну, что на вторичном рынке дорожало именно качественное жильё, свежее, в лакомых местах, но большая часть объектов, особенно старый фонд и советская застройка, продаётся только с существенным дисконтом).
При этом вторичка может быть достаточно интересной просто потому, что она дешевле первички: цена квадратного метра там может быть ниже на 40% в зависимости от региона, следует из отчёта ЦБ.
Понимая, что дальше разгонять рынок массовой льготной ипотекой нельзя, Банк России и Правительство Российской Федерации сейчас работают над корректировкой льготных программ, повышая их "адресность". Это, опять же, ограничит активность покупателей и приведёт к снижению цен.
Давайте поспокойнее
Таким образом, в 2024 году ЦБ прогнозирует охлаждение рынка жилья, как первичного, так и вторичного. Льготные ипотечные программы сократят, оставив только те, которые, действительно, работают на повышение доступности жилья.
ЦБ даже планирует проверять стоимость недвижимости при выдаче банками ипотечных кредитов на соответствие её "рыночной стоимости". Ведь застройщики склонны завышать цену объектов. Особенно это становится актуальным после введения крупнейшими банками комиссий для застройщиков до 10% от суммы кредита по льготной ипотеке. Конечно, строители будут стараться заложить этот расход в цену квартир.
Правда, пока не вполне понятно, как именно будет определяться "корректная стоимость" залога.
Центробанк считает, что более жёсткое регулирование ипотечного рынка постепенно позволит вернуться к "нормальным значениям" разницы между ценами на первичном и вторичном рынках. Какие это "нормальные" значения, ЦБ не поясняет.
Ценам придётся снижаться. Предпосылок для нового витка роста пока нет. Хотя, конечно, в каждом регионе ситуация будет ещё зависеть от соотношения спроса и предложения.
***
Если вы хотите выгодно продать квартиру или купить объект на первичном/вторичном рынке, обращайтесь за консультацией к автору данного материала:
+79052006402, WhatApp, Telegram,
Алексей Резенков, АН "Невский Простор". Лучший агент по результатам 2023 года.
***
Другие публикации, которые могут вас заинтересовать:
👉Квартиры в новостройках больше никому не нужны?
👉Квартиры в Мурино ждёт обвал цен
👉Это катастрофа: Питер завален квартирами-студиями
👉Самые маленькие студии в СПб: как в них жить?
***
Подписывайтесь на наш Дзен-канал, чтобы не пропустить важное и интересное. Ставьте лайк, если статья была полезна!
🔥А полезные видео по недвижимости смотрите на YouTube канале "Полезный риэлтор"
***
Больше данных в моем Телеграм 👇👇
Для вас новости, тенденции, советы от агента из первых рук!
