С вещами на выход! Каких правил стоит придерживаться нанимателю и наймодателю при заключении договора найма жилого помещения и почему договор аренды не подходит? Как обеспечить комфортное проживание и избежать страха, что после найма от квартиры не останется живого места?
Мы решили обратиться к доценту кафедры семейного и жилищного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Евгении Басос.
Первое, что стоит запомнить, если вы являетесь единоличным собственником и сдаете квартиру физическому лицу, то заключайте договор коммерческого найма, а не аренды (он заключается если вторая сторона - юридическое лицо). И с точки зрения права, и с точки зрения практического применения - это самый правильный вариант - отметила эксперт.
Что обязательно необходимо указать в договоре, чтобы все предусмотреть?
Обязательно прописываем существенные условия (без которых договор не будет заключен):
- Предмет договора - тот объект, который подлежит сдаче (указываем все индивидуальные характеристики помещения - адрес, ЕГРН и тд).
- Цена договора - заранее сэкономьте себе время и четко пропишите, в каком размере должен быть платеж за предоставляемое жилое помещение и за какой период. А также ОБЯЗАТЕЛЬНО предусмотрите, входит ли в эту цену оплата коммунальных услуг и каких именно.
Проверьте полномочия лица, с которым вы собираетесь заключать договор коммерческого найма.
Если вы - наймодатель, то проверьте через открытые источники платежеспособность гражданина, не замечено ли было за ним мошенничества и тд. Лучше, конечно же, обговорить все детали лично и посмотреть по собственному "чутью", хотите ли вы сдавать этому человеку квартиру или дом.
Если вы - наниматель, то установите подлинность владения данным имуществом наймодателем (действительно ли он является собственником?), запросите выписку из ЕГРН и проверьте ФИО. В идеальном варианте вы можете запросить открыть доступ наймодателя к ЕГРН по его заявлению. Так вы сможете проверить все обременения, не является ли данная квартира залогом? Это важно, если это, к примеру, ипотечная квартира и собственник не справляется с обязанностями по выплатам, то банк обращает право собственности в свою пользу и ваши права прекращаются: вас выставят из квартиры.
Риски есть всегда, но так вы перестрахуетесь.
Срок договора - важный пункт
Если договор коммерческого найма краткосрочный (до года) то регистрации найма не требуется, а если на долгий срок - то обязательно регистрируем - Евгения Басос также отметила другие значимые условия:
В договоре важно определить дату и время заселения. Иначе, если это не будет обговорено, вы можете приехать сильно заранее, вследствие чего возникнут траты с хранением вашего имущества, перевозки... и взыскивать такие издержки будет не с кого. Другое дело, если вы прописали точное время и дату, а наймодатель не успел подготовить помещение.
Если договор найма жилого помещения заключен на долгий срок, то наниматель имеет преимущественное право заключения такого договора на новый срок (если срок истек, а наниматель хочет дальше проживать в этой квартире, он имеет полное право в ней остаться, как бы не "возникал" наймодатель).
Здесь есть лазейка для наймодателя: за 3 месяца наймодатель может предупредить об изменении условий, которые явно не понравятся нанимателю (завысить плату, к примеру) и он по своему желанию не будет продлевать договор.
У нанимателя есть (родился) ребенок, но он не предупредил об этом наймодателя. Можно ли выселить за это или прописать запрет на вселение несовершеннолетних?
Не хочу чтобы жили с ребенком! Только взрослые и осознанные наниматели... как быть, если не предупредили о ребенке?
Нет, законодательством определено, что вопрос о проживании детей по договору найма жилого помещения императивно идет по умолчанию - наниматель имеет право вселять несовершеннолетних детей, даже без согласия собственника. Выгнать или расторгнуть договор, ссылаясь на этот факт, не получится.
Как быть с животными? Можно ли запретить вселение с четвероногими друзьями?
Да, договором можно предусмотреть запрет на вселение с животными. Также в договоре найма жилого помещения вы вправе четко прописать, с какими животными можно заехать в квартиру или дом (порода, примерный рост, вес и тд).
Можно предусмотреть в договоре запрет передвижения мебели?
Да, договором может быть указан пункт, в котором говорится о взаимодействии с мебелью в помещении. Например, собственник может быть обеспокоен, что при передвижении крупногабаритной мебели поцарапается пол или повредится сама собственность. Поэтому он вправе установить ограничения или запрет на смену обстановки. ОДНАКО!
Не забудьте в таком случае указать ответственность за неисполнение обязанностей: что будет, если наниматель передвинет мебель? Какие последствия? - указываем в договоре - напомнила Евгения Басос.
Есть ли ограничения по площади и количеству лиц, которым сдается помещение?
Нет, ограничений нет. Если наймодатель желает сдать однушку 15 нанимателям - он имеет полное на это право.
Более детально прописывайте условия, права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения, старайтесь фотографировать квартиру или дом ДО въезда нанимателей и прикладывать эти фото к договору - и будет вам счастье - не возникнет никаких проблем!
