Ипотечный кредит – это игра вдолгую. За время действия договора его условия могут изменяться по инициативе банка или заемщика. Если же вы его рефинансируете, договор с кредитором перезаключается. Можно ли изменить состав участников договора? Например, выписать или добавить созаемщика?
Кто такой созаемщик?
При оформлении ипотечного договора основной (он же титульный) заемщик может привлечь поручителя или созаемщика. Последний несет солидарную ответственность по задолженности и, в отличие от поручителя, может иметь право на долю в имуществе. Также, если созаемщик выплатил больше, чем предусматривала его доля в договоре, он имеет право на компенсацию от титульного заемщика - регрессное требование.
Если договор ипотечного кредитования оформляет один из супругов, второй автоматически становится созаемщиком. По закону все, что приобретают муж и жена за годы брака, относится к совместной собственности. Имущественные и долговые обязательства разделяются, даже если кредит оформлялся на одного человека. Исключение составляют ситуации с брачным договором, в котором прописано, кто является собственником недвижимости и обязан платить за нее.
Подробнее об этом мы писали ранее.
Как правильно выписать или привлечь новых созаемщиков?
Если у титульного заемщика появилась идея смены участников договора, он должен обратиться в банк с соответствующим заявлением. В ситуациях, когда кредитор одобряет заявку, подготавливается к заключению новый договор – в нем роли распределяются по-новому. Сразу можно попробовать рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях.
Важно: Любые изменения в кредитном договоре сопровождаются переоформлением ипотеки. Банку нужно время, чтобы провести проверки, оценить риски обновленных условий и принять решение.
Банки разрешают менять участников договора в следующем порядке:
- Присвоением статуса титульного заемщика созаемщику. Могут рассматриваться варианты, когда пара развелась. Муж - основной заемщик, на которого оформлена недвижимость, решается передать свою долю жене - созаемщику. Так как собственность в полной форме переходит к жене, ей присваивается статус основного заемщика.
- При замене созаемщика. Основной заемщик не может дополнительно вписать в кредитный договор нового созаемщика или просто так исключить уже существующего созаемщика. Но созаемщика можно заменить.
- С исключением созаемщика из состава должников. Это не так-то просто. Но если есть доказательства, что сложилась обстановка, мешающая исполнению долговых обязательств, этого можно добиться.
Обратим внимание, что исключить законного супруга из списка созаемщиков без его письменного и заверенного согласия нельзя. Но при наличии брачного договора, который гласит, что ипотека погашается одним из супругов либо в случае развода, это возможно. Достаточно предоставить в банк официальные документы – брачный контракт либо свидетельство о разводе.
Если у второго супруга нет доли в имуществе, документы о разводе и брачный договор могут не потребоваться.
Что делать, если банк отказал в изменении состава заемщиков?
Если на прямое заявление об изменении состава созаемщиков клиент получает отказ, можно попробовать провернуть сделку через рефинансирование. Процедура осуществляется в другом банке. Сразу оговаривается возможность внесения изменений в состав участников. В случае одобрения запроса в день заключения сделки новый банк часть средств переведет предыдущему кредитору, и долг будет полностью погашен. Первый банк оформит накладную с соответствующей отметкой о полном погашении.
Выводы
Сменить состав участников ипотечного кредита можно как с помощью рефинансирования, так и без него. Если состав меняется вне программы рефинансирования, банки идут на такой шаг только на менее выгодных для заемщика условиях. Отсутствие созаемщика для банков рискованно. Также банк откажет, если дохода только одного из них недостаточно для внесения ежемесячных выплат по кредиту.
Если воспользоваться рефинансированием, шансов на одобрение больше. Важно до заключения новой сделки уточнить, на каких условиях новый кредитор согласен менять участников ипотечного договора, готов ли он проводить рефинансирование по сниженной ставке.
---
Вы хотите знать больше о финансах? Загляните в наш раздел Банк знаний.
Вам нужны деньги? Обратитесь к нам.
