Разберем сегодня, как Арендодателю повысить арендную плату и пересмотреть другие условия договора аренды с выгодой для себя, когда это можно сделать в одностороннем порядке без риска, что арендатор пойдет в суд, а когда придется договариваться.
Сначала изучаем условия договора: если по условиям договора арендодатель вправе повысить арендную плату в одностороннем порядке, то нужно направить арендатору уведомление. Заранее предусмотрите такое условие в договоре.
Если права на одностороннее повышение арендной платы у арендодателя нет, то нужно предложить арендатору подписать дополнительное соглашение.
В ситуации, когда арендатор не соглашается на повышение арендной платы, можно предложить ему нести дополнительные расходы, связанные с пользованием объектом аренды. Например, оплачивать коммунальные расходы, страховку объекта аренды или выполнить ремонт.
Если арендатор не согласится на повышение аренды, не захотел нести дополнительные расходы, то стоит подумать о прекращении договорных отношений.
После чего арендовать квартиру другому арендатору по новой цене.
Возможны 2 варианта прекращения договорных обязательств: отказ от исполнения обязательств и расторжение договора.
Повышение размера арендной платы
В одностороннем порядке
В уведомлении о повышении арендной платы укажите, с какого расчетного периода увеличивается размер аренды. По умолчанию арендная плата повышается со следующего расчетного периода после даты, когда арендатор получит уведомление, если в договоре не указано иное.
Если по договору повышение цены связано с наступлением определенных обстоятельств, то нужно обосновать их наступление. Например, если арендодатель вправе ежегодно повышать размер арендной платы в соответствии с уровнем инфляции, то нужно сослаться на официальные данные об инфляции за прошлый год.
Повышать арендную плату в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). То есть право повысить аренду возникает у арендодателя только в случае, когда договор заключен на срок более одного года и с даты заключения договора или последнего повышения арендной платы прошло не менее года.
Этот условие можно обойти, если предложить арендатору оформить повышение в виде дополнительного соглашения. Причина – по соглашению сторон размер арендной платы можно менять с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год (п. 21 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
По соглашению сторон
Чтобы подписать с арендатором дополнительное соглашение об увеличении размера арендных платежей рекомендуем обосновать повышение арендной платы. Например, можно сослаться на уровень инфляции и указать, как выросла аренда аналогичных квартир. Это повысит шанс, что арендатор согласится на повышение размера арендной платы.
Если арендную плату по договору установили в твердой сумме, то можно предложить увеличить эту сумму. Например, повысить ежемесячный платеж на 10 процентов. Если арендная плата установлена в виде механизма ее определения, то предложите поменять сам порядок.
В соглашении об изменении арендной платы к долгосрочному договору аренды также имеет смысл прописать, кто платит госпошлину за его регистрацию.
Переложить на арендатора дополнительные расходы
Предусмотрите в договоре, что расходы по содержанию квартиры несет арендатор.
В дополнительном соглашении укажите порядок оплаты: арендатор самостоятельно оплачивает счета, которые поступают от ресурсоснабжающих организаций, либо возмещает эти суммы арендодателю на основании квитанций от него.
Прекратить договор аренды
Если арендатор не соглашается на повышение аренды, не хочет нести дополнительные расходы, имеет смысл прекратить договорные отношения.
В договоре предусмотрите условие с правом на односторонний отказ Арендодателя в любое время на расторжение договора.
В этом случае Арендодатель лишь уведомит арендатора об этом и убедиться, что арендатор уведомление получил.
Отказ от исполнения
Если договор аренды недвижимости заключен на неопределенный срок или без указания срока, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца, если иной срок не установлен в законе либо в договоре (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такое право стороны не смогут исключить в договоре (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС от 14.03.2014 № 16).
Если договор аренды – не бессрочный, то нужно проверить, указано ли в нем право на отказ от исполнения договора.
Такое право бывает двух видов: безусловным и условным.
При безусловном праве на отказ арендодатель может немотивированно отказаться от договора в любое время.
При условном праве на отказ арендодатель может воспользоваться правом на отказ от договора в определенных ситуациях либо при наступлении ряда обстоятельств.
Чтобы отказаться от договора, нужно составить уведомление и отправить его арендатору. В зависимости от условий договора это можно сделать по почте, по e-mail, вручить под роспись или другим способом.
Если арендатор возражает от расторжения договора, арендодателю нужно обратиться в суд с иском о признании договора прекращенным и выселении арендатора из квартиры.
Соблюдать досудебный порядок не нужно. Однако придется заплатить госпошлину, потратить время на судебное разбирательство.
Расторжение договора
Если у арендодателя нет права на отказ от договора, то нужно предложить арендатору расторгнуть договор аренды по соглашению сторон.
Это можно сделать в любое время вне зависимости от наличия оснований для расторжения договора в судебном порядке. Для этого нужно заявить арендодателю о желании прекратить договор и предложить подписать соглашение о расторжении
Если арендатор отказывается прекращать договор по соглашению сторон, нужно проверить, есть ли основания для расторжения договора в судебном порядке. Если да, то необходимо направить арендатору претензию. Предусмотрите такое условие в договоре заблаговременно, чтобы оно было.
Если считаете нужным расторгнуть договор из-за нарушений условий договора со стороны арендатора, то в претензию дополнительно включите требование устранить допущенные нарушения.
Арендатор, получивший претензию, может согласиться прекратить договор без суда.
В таком случае нужно подписать соглашение и акт приема-передачи недвижимости.
Если есть основания для расторжения договора, но арендатор не согласен на прекращение арендных отношений, нужно обращаться в суд.
В частности, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора, если арендатор допускал просрочку по внесению арендной платы более двух раз, беспокоит соседей, пользуется квартирой с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество (ст. 619 ГК РФ). Таким правом арендодатель сможет воспользоваться, даже если ко дню подачи иска арендатор погасил свой долг. Закон не обязывает арендодателя продолжать договорные отношения в случае, когда арендатор погасит долг ранее даты обращения в суд.
Нельзя выселить арендатора без суда?
Могу ли я проверять состояние квартиры, сданной в аренду
Так нужно ли согласие соседей при сдаче в аренду коммунальной квартиры
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.
