Многострадальный вопрос для любого владельца коммунальной квартиры, которую он хочет сдавать в аренду. Всегда находятся недовольные соседи, которые могут начать возражать. Конечно, частенько получается так, что в коммунальных квартирах все комнаты сдаются, и соседи друг к другу претензий не имеют, между собой разбираются арендаторы.
Однако может получиться так, что один из собственников все-таки реально проживает в квартире, ему не нравится, что другие комнаты заняты другими людьми. Для этого правда бывают основания. Представьте, если вместо одного собственника туда может заселиться несколько мигрантов, наверное, такое соседство, никого не обрадует, инфраструктура квартиры не рассчитана на такое количество людей.
Вопрос многократно рассматривался в судебной практике, решения принимались совершенно различные. Доводилось сталкиваться с судебными решениями где вопрос получения разрешения соседей не получал достаточной поддержки. Некоторые суды считали, что если собственник имеет собственность в коммунальной квартире, то распоряжение владение ею включает в себя, в том числе возможность предоставления её по договору найма третьим лицам.
Здесь имеет значение не само по себе предоставление квартиры без согласия соседа, а именно нарушение прав соседа. То есть если в результате предоставления коммунальной квартиры по договору найма третьему лицу возникает нарушение прав соседа. Например, нарушаются его права на оплату коммунальных услуг либо допускаются хулиганские действия, либо ещё что-либо подобное, приводящее к затруднениям в использовании квартиры, то тогда он может требовать устранения нарушения своих прав.
Здесь есть тонкая разница, т.е. получается, если наниматель не нарушает прав, то, значит, невозможно никакое обращение.
В практике были такие дела, когда сосед обращался именно с иском о том, что это его согласие не получено. Суд подробно исследовал все обстоятельства дела и не нашёл нарушений его прав, вселённые люди соблюдали все порядки, никто не дебоширил, всё было нормально. Вызывали даже участкового, который подтвердил, что никаких вызовов с этой квартиры не получал, поэтому сосед к нему не обращался и, значит, нарушений никаких не фиксировал. Сосед требовал именно признать нарушение в отсутствии его согласия, в этом случае суд ему отказал.
Однако недавно находим интересное дело, и особенность его в том, что рассматривался Верховным судом, нашей высшей судебной инстанцией, поэтому эта позиция Верховного суда достаточно важна. Дело совершенно свежее, рассматривалось 12.01.2021 года, для тех, кто желает посмотреть, можете набрать в интернете определение Верховного суда Российской Федерации дело № 5-кг20-149-к2.
Кто никогда не читал решение суда, конечно, дело муторное, 9 страниц убористого текста со ссылкой на законодательство, где там правда, разобраться сложно, не поймёшь. Попробуем немножко дать свои рекомендации.
Особенность этого дела была в том, что в основе его лежало другое дело, когда собственникам из трехкомнатной квартиры, двое из которых сдавали в аренду, суд первой инстанции запретил на будущее сдавать квартиру в аренду. Сами видите разницу, т.е. если у вас нарушает права, то ваши права восстанавливаются. Например, какой-то гражданин нарушает ваши права, его выселяют, но собственник может потом заселить другого гражданина.
В данном же случае суд запретил вообще без согласия соседа наперёд заселять кого-то и такая позиция нашла понимание верховного суда, он сослался на нормы гражданского законодательство и в т.ч. на то, что если речь идёт о коммунальной квартире, то всегда коммунальная квартира имеет общие помещение, поэтому там имущество находится в общей собственности.
Отдельный случай, для договора социального найма требуется получение согласия всех членов семьи, проживающих в квартире. Однако, особенность этого дела в том, что там был не социальный найм, а квартира находилась в собственности физических лиц, поэтому эта норма к ним не относилась. Но Верховный суд РФ сослался на общие нормы гражданского законодательства и указал, что поскольку существует правовой пробел и, соответственно, нет конкретных норм Жилищного кодекса РФ на этот случай, то действуют нормы Гражданского кодекса РФ, в том числе 246-247 статьи Гражданского кодекса РФ, которые регулируют отношения общей долевой собственности.
В этом случае использование осуществляется по согласованию всех собственников по их согласию, а если согласия нет, то по решению суда, который определяет порядок пользования имуществом. Конкретно в данном случае никакого порядка пользования имуществом определено не было, и этим сосед воспользовался, поэтому его требование признали обоснованным, но мало того, еще и признали незаконным вселение предыдущих арендаторов.
Верховный суд РФ сослался на то, что сосед, оказывается, неоднократно обращался в различные судебные инстанции с требованиями о запрете этих действий, нарушающих его права. И, соответственно, Верховный суд РФ посчитал, что для восстановления его прав недостаточно того, что только выселят тех арендаторов, которые живут сейчас, но нужно принять более действенные меры для защиты его прав. В том числе запретить на будущее этим лицам, которые своими действиями, доказали, что систематически нарушают права соседа, и поэтому Верховный суд РФ оставил в силе решения суда первой инстанции о запрете на будущее сдачи в аренду вообще.
Как видим, ситуация стала патовой и для соседей, желающих сдавать в аренду квартиру, ничего больше не остаётся. Что здесь можно посоветовать? Как видим, всё ходит вокруг режима использования общего имущества. Поэтому никто не запрещает этим двум соседям, желающим сдавать в аренду, обратиться за определением порядка пользования общим имуществом, где этот порядок использования и определить. В том числе о том, что возможно заселение по договору найма тех или иных лиц, а также их количестве, чтобы это не нарушало права соседа, и других условиях использования общего имущества, которое позволит всем существовать мирно в одной квартире.
Как видим путь нелёгкий, но этот путь, который указал нам Верховный суд РФ и которым все-таки можно воспользоваться, если других вариантов не остаётся. Таким образом, вопрос с коммунальными квартирами и сдачей их в аренду достаточно сложный, хотя реально многие сдают, но проблемы могут возникнуть и об этом надо знать.
Сколько человек можно прописать в коммунальную квартиру?
Квартира на трех хозяев. Один не платит коммунальные услуги. Что делать?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.