Сегодня хочу показать интересную статистику по фондам недвижимости которую смогла найти в интернете. Статистику я эту собрала с сайтов различных УК, от части они направлены на то, что бы продать посетителю свой продукт, но от этого они не теряют свою привлекательность. Надо просто посмотреть на них с критической точки зрения.
Недвижимость - защитный актив
На сайте одной УК я нашла картинки как изменялись цены активов в 2021-2023 годах. УК пытается показать, что когда у нас на рынке были сильные потрясения, недвижимости не дешевела и защищала своих инвесторов от просадок. Глядя на этот график с этим сложно поспорить, особенно после того обвала который мы увидели на бирже в феврале 2022 года, когда просели в цене и защитные облигации и акции.
Но давайте не забывать, что когда строишь график очень важно выбрать правильную точку отсчета. Например, с 2014 по 2018 год жилая недвижимость дешевела, а индекс Московской биржи наоборот рос. Тут просто дело в том, что в России было несколько фаз большого и активного удорожания квадратных метров, а за ним следовала самая настоящая коррекция прям как на бирже. Правда скажу честно, как я не пыталась подобрать период, что бы в него попал 2023 год, я не смогла найти такой промежуток времени, что бы индекс Московской биржи обогнал по росту квадратный метр. Хотя до 2023 года я могла легко найти такой отрезок времени.
Доходность разных активов
Нашла на одном сайте доходность разных активов за последние 20 лет. Складская недвижимость выглядит прям фаворитом среди всех остальных активов. Смотрите сами.
Но опять же тут есть небольшая хитрость: УК выбрала дивидендные акции причем не понятно какие. Если взять просто индекс Московской биржи, то за 20 лет он вырос в пунктах с 591 пункта до 3251, а это +450%. Если посчитать грубо, не учитывая сложный процент, то 450/20=22,5%, а не 13,5% которые показаны на графике УК. К тому же 13.5% - это сумма, которая сложилась из роста активов и дивидендных выплат. Я думаю в данном случае УК взяла акции из состава индекса двадцатилетней давности, вот он так и вырос, но за это время многое изменилось.
Но при этом на графике корректно посчитана инфляция и я верю, что доходность складов обогнала инфляцию. И кстати, я вот тут считаю, что УК показала даже заниженную доходность по недвижимости. Если обратиться к графику изменения стоимости жилой недвижимости с 2000 года, который я привела выше, то там только рост стоимости актива больше 440% за 20 лет, а это в среднем +22% в год, а есть же еще дивидендные выплаты.
Склады в дефиците
Уже не первый раз встречаю аналитику, что спрос на склады превышает предложение. Доля свободных помещений по статистике менее 1%. И УК прогнозирует дальнейший рост спроса. Тут мне нечего сказать, могу только показать прежние цифры по спросу.
Можно долго придираться к графикам от УК, да и вообще, как шутили мои одногруппники, есть обман, а есть статистика. Представить цифры в правильном ракурсе умеют многие, но тут вопрос в том, что рост стоимости квадратного метра и спроса на него в прошлом не гарантируют что-либо в будущем. И вот тут все сводится к тому, что инвестору просто надо решить верит он в коммерческую недвижимость и ПИФы на нее или нет. И вот тут вот можно перейти от количественного анализа к качественному, вспомнить текущее состояние дел и подумать как может начать развиваться ситуация в будущем.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
