Один из моих любимых активов на фондовом рынке - это ПИФы на недвижимость. Данных активов становится все больше и больше на нашей бирже, а приток капитала в них за 2023 год вырос в полтора раза и составил 143.9 миллиардов рублей. Складывается ощущение, что ЗПИФы растут как на дрожжах, но так ли это? Что является их основной движущей силой?
Зачем инвестировать деньги в фонды недвижимости?
Начнем с того, что я сама покупаю фонды недвижимости и регулярно пишу об этом. У меня на счетах есть фонда от УК Парус Управление Активами, УК Современные фонды (Сбера), Велес Капитала. Поэтому говоря про фонды недвижимости я излагаю позицию не теоретика, а практика.
Фонды недвижимости привлекают инвесторов по разным причинам, вот некоторые из них:
- Нет возможность купить объект недвижимости, но желание инвестировать в квадратные метры;
- Желание получить постоянный денежный поток в виде дивидендов которые фонды выплачиваю по графику;
- Мнение, что фонды недвижимости приносят большую доходность чем приобретенная под сдачу квартиры;
- Диверсификация инвестиционного портфеля.
Лично меня интересует именно стабильный денежный поток. В том году я стала использовать этот поток как целевую метрику при пополнении инвестиционного портфеля. Я докупала разные активы, но смотрела на этот показатель, что бы и он рос от месяца к месяцу. Вот и к концу 2024 года я поставил себе цель - постоянный денежный поток от фондов недвижимости и облигаций не менее 10000 рублей в месяц.
Почему фонды недвижимости сейчас интересны?
Сейчас идет смещение продаж из офлайн торговли в онлайн. За счет этого растет интерес именно к складской недвижимости. И говоря про фонды недвижимости я стараюсь покупать именно те, что работают со складами, а не офисами или жилыми объектами. Есть у меня одно исключение в портфеле, но скорее для диверсификации рисков и это фонд с очень крутым объектом в центре Москвы.
Объемы продаж в маркетплейсах растут очень хорошо, поэтому многие склады арендуют именно крупные игроки, мелким приходится довольствоваться остатками. За счет большого спроса именно на склады простой по ним в 2023 году составил менее 0.5%.
Пока картина вырисовывается очень радужной, но надо задать себе вопрос, будет ли так всегда? Когда-то же произойдет насыщение рынка? Произойдет. И претензии ФАС к маркетплейсам и их доле на рынке могут этому поспособствовать. Но когда произойдет насыщение - сложно сказать.
Покупать или не покупать
Покупать или не покупать каждый решает для себя сам. Я вот при принятии решения ориентируюсь на доходность фондов недвижимости, устраивает она меня или нет, но при этом оглядываюсь на ставки купонов по облигациям, но именно оглядываюсь. Я понимаю, что беру фонд на долго, ни на год и надеюсь не на два, а депозит под высокую ставку я могу открыть максимум на 4-6 месяцев. Поэтому с одной стороны мне сейчас конечно интереснее взять и открыть депозит или приобрести облигацию-флоатер надежного эмитента, но с высоким купоном, а с другой я понимаю, что пока фонды приносят 10-11% годовых, а депозиты 14-15%, то спрос на ПИФы один, а когда доходности сравняются, инвесторы начнут смотреть в сторону фондов, чтобы зафиксировать доходность 10-11% на длительный период времени и они начнут дорожать. Я понимаю, что это пройдет не завтра и не после следующего заседания ЦБ. Именно поэтому я приостановила покупки фондов недвижимости уже некоторое время назад. Но когда речь идет о том, что в скором времени начнут снижать ключевую ставку, то я начинаю активно мониторить ПИФы недвижимости и задумываться об их покупке.
Есть ли риск при покупке фонда?
Когда мы покупаем даже самый надежный актив мы все равно берем на себя риски. В случае с фондом их конечно больше чем с облигациями. В данном случае риском является:
- Закрытие фонда. Собственно этот риск реализовался в случае с ПНК Рентал;
- Некачественное управление. Это самый сложный риск ведь некачественное управление очень сложно выявить и не понятно куда с ним можно обратиться. Этот риск можно только принять на себя;
- Банкротство УК. В этом случае имущество фонда будет передано другой УК и в целом инвесторы не должны пострадать;
- Разрушение объекта. Нормальные фонды страхуют имущество которым они владеют. Но я понимаю, что после того как сгоревший склад Willdberries оказался не застрахованным, инвесторов посещают разные мысли. Тут к сожалению можно только почитать проспекты и убедиться, что УК пишет о страховке и обещает ее делать регулярно;
- Съезд, банкротство арендаторов. Вообще УК стараются заключать долгосрочные договора аренды, достаточно часто срок прекращения действия которых является открытой информацией и тут инвестор может смело следить за сроками и принимать решение уже ближе к дате Х. Что касается банкротства арендатора, то тут вопрос конечно сложный. С одной стороны у УК есть обеспечительные депозиты от арендатора для защиты от этого риска, но если что-то пойдет не по плану, то просто будет простой имущества, а значит падение доходов фонда, а потом уж инвестора. Тут опять же этот риск можно только принять на себя. Ну и опять же, когда УК работает по схеме 1 фонд - 1 арендатор, можно самостоятельно следить за состоянием дел у арендатора. Когда же фонд работает по схеме 1 фонд - много объектов, благодаря диверсификации доходы фонда не сильно проседают и тут можно надеяться на продолжение пускай не больших, но выплат.
Я никого не призываю инвестировать в фонды поскольку актив этот не без рисковый, а его доходность не самая большая. Мне данный актив подходит под мою стратегию, но это моя стратегия и с ее помощи я решаю свои задачи, а у вас они могут оказаться совсем другими.
Приглашаю вас подписываться на мой телеграмм-канал.
