Кратко: вот Вам и ипотека под 0,1%...
Ближайшие месяцы до 1-го июля, скорее всего, станут последними месяцами существования льготной ипотеки "Господдержка-2020", которая толкала рынок вперёд уже вот как 4 года. В свете этого решил рассказать Вам, дорогие подписчики и читатели, про виды ипотеки на новострой, их риски, а также историю одной клиентки, для которой покупка новостроя под субсидированную ставку в 0,1% через 2 года обернулась кабалой, а не удачной инвестицией.
Дисклеймер: инфа актуальна на 07.02.2024
ИПОТЕКА С ГОССУБСИДИРОВАНИЕМ
Базовый набор ипотек с государственным субсидированием, сделавший новостройки столь популярными за последние годы. По ним можно купить не только новостройку, но и переуступку, дом или таунхаус, а также построить дом своими силами или с привлечением подрядчика. Механизм государственного субсидирования заключается в том, что государство компенсирует банкам упущенный доход между ипотекой по госпрограммам, и рыночной ипотекой (которая сейчас под 17% в среднем).
1) "Господдержка - 2020"
В народе "льготная ипотека"/"ипотека с господдержкой". Ныне выдаётся под 8%, взять можно до 6 млн займа.
Что нужно, чтобы получить:
- 30% первоначального взноса (далее - ПВ);
- а больше ничего, доступна всем покупателям без ограничений.
2) Семейная ипотека
Ставка - 6%, доступно 12 млн заёмных денег для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО. 6 млн - для остальных регионов.
Что нужно, чтобы получить:
- 20% ПВ;
- ребенок, родившийся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года, являющийся гражданином РФ, или два и более детей, вне зависимости от даты их рождения, являющихся гражданами Российской Федерации, не достигшие совершеннолетия на дату заключения кредитного договора, или ребенок с категорией «ребенок-инвалид», являющийся гражданином РФ.
Если в Вашей семье случилось счастье рождения малыша после 31 декабря 2023 - не переживайте. Сейчас уже достаточно посылов о том, что семейная ипотека будет продлена после 1-го июля 2024-го. Ставлю на то, что к лету пересмотрят условия в пользу того, чтобы убрать этот фильтр по рождению до конца прошлого года.
3) IT-ипотека
Айтишники могут пользоваться ну очень дешёвыми деньгами для покупки недвижимости. Ныне выдаётся под 5%, взять денег в заём можно до 18 млн в городах с населением более миллиона человек, до 9 млн в остальных регионах.
Что нужно, чтобы получить:
- 20% первоначального взноса (далее - ПВ);
- работа на основании трудового договора в организации из сферы информационных технологий с аккредитацией Минцифры;
- доход с учётом НДФЛ:
- от 150 тыс. ₽ — в Москве
- от 120 тыс. ₽ — в городах с населением более 1 млн человек
- от 70 тыс. ₽ — в остальных населенных пунктах
4) Дальневосточная и арктическая ипотека (для справки, далее рассматривать не будем)
Выдаётся под 2%, но сами понимаете, что объект недвижимости, который Вы хотите купить, должен находиться на дальневосточных или арктических территориях.
Что нужно, чтобы получить:
- быть молодой семьей с одним родителем до 36 лет и имеющего ребенка до 19 лет;
- быть гражданином РФ, которому предоставлен земельный участок в рамках Федерального закона №119-ФЗ;
- быть сотрудников медицинских и образовательных организаций на этих территориях;
- быть гражданином РФ, переехавшим на работу на Дальний восток и на сухопутные территории Арктической зоны РФ, в рамках реализации региональных программ повышения мобильности трудовых ресурсов
СУБСИДИРОВАННАЯ ИПОТЕКА
История о том, как уйти в минус полтора миллиона при покупке студии.
Месяц назад ко мне обратилась одна женщина, читающая этот блог. Она купилась на подобную рекламу в 2022-м году и купила новостройку, мягко говоря, в не самом ликвидном и интересном пригороде Санкт-Петербурга. Риелтор по новостройкам, принимавшая звонки с подобной рекламы, откровенно развела немолодую женщину, которая в то для многих шокирующее время искала, куда бы спрятать свои деньги от обесценивания. Риелтор по новостройкам продала ей студию в субсидированную ипотеку под 0,1%. Несмотря на низкую ставку, у клиентки уже в 2024-м году в жизни сложилась такая ситуация, что ежемесячный платёж по ней она больше "тянуть" не может, потому решила эту квартиру продать, чтобы избавиться от ипотечного бремени. Однако сейчас ту квартиру, которую она когда-то купила за 5,4 млн, она сейчас продаст в лучшем случае за 4 млн, уйдя в существенный минус. Как же так получилось, если за два года у нас цены на новострой только выросли?
Всё дело в механизме субсидированной ипотеки. Любую из перечисленных государственных ипотек можно взять с субсидированием ставки. Я уже говорил, что механизм государственного субсидирования состоит в том, что государство компенсирует банкам упущенный доход. Так вот при, к примеру, субсидированной семейной ипотеке под 2,99%, за разницу в 3,01% упущенного дохода банку от стандартных 6% по семейке платить приходиться Вам.
Суть всех тех программ под 0,1% и прочих столь популярных в 2022-м была именно в этом. Вам приходится оплачивать такую выгодную ставку банку. Только если государство банкам платит своими деньгами, то при субсидировании Вы их берёте в кредит. Это вознаграждение банка ляжет сверху стоимости приобретаемой квартиры, и происходит удорожание общей цены квартиры. В случае моей клиентки, ей пришлось купить то, что стоило 4.2 млн, за 5.4 млн, чтобы выплатить банку вознаграждение за разницу между 0,1% и 8% по ипотеке "Господдержка-2020".
Сейчас график цены на аналог её квартиры выглядит следующим образом.
То есть, спустя два года даже аналог в новостройке от застройщика не дорос до цены её договора долевого участия (далее - ДДУ). А она - не девелопер, она не может предложить столь приятных условий по ипотеке, как застройщики. То есть продавать придётся ещё и со скидкой от цены аналога в стройке процентов в 15. И человек уходит в минус на полтора миллиона от цены ДДУ в 5.4 млн. Вот Вам и цена "привлекательной ставки".
На самом деле субсидированная ставка - это не хорошо, и не плохо, а всего лишь инструмент. Вопрос в том, что офисами продаж застройщиков, а также не самыми добросовестными моими коллегами, субсидированная ипотека презентуется как нечто шикарное, а вот про её риски говорят мало, чтобы презентовать комфортный ежемесячный платёж, и побыстрее уговорить выходить на сделку.
На самом деле субсидированная ставка хороша лишь в том случае, если Вы твёрдо уверены, что не собираетесь продавать квартиру годы и после сдачи дома. Только тогда схема становится выгодной.
ТРАНШЕВАЯ И "ПРАВИЛЬНАЯ" ИПОТЕКА
С одной стороны, банки зарабатывают на обороте денег. С другой, как Вы наверняка знаете, абсолютное большинство новостроек сейчас строится с использованием счётов эскроу. То есть деньги, которые Вы платите застройщику являются заблокированными до того момента, пока застройщик не построит дом. А что, если бы банки могли всё равно использовать эти деньги, и зарабатывать на них? А вот уже ближе к моменту сдачи перечислять их на эскроу застройщику? На этом строится основная идея траншевой ипотеки, и "правильной ипотеки" от Совкомбанка.
Допустим, Вы покупаете что-то в новостройке за 5 млн рублей в ипотеку. У Вас есть 1 млн первоначального взноса, и 4 млн заёмных средств. При подписании ДДУ с застройщиком Вы обычно открываете аккредитив, на который кладёте свой миллион, а банк туда закладывает оставшиеся деньги. После регистрации ДДУ банк открывает этот аккредитив в пользу эскроу-счёта застройщика, и все деньги уходят туда. Так вот при траншевой или "правильной" ипотеке Совкома такого не происходит, на эскроу-счёт либо вообще в течение какого-то времени ничего не приходит, либо только какая-то часть, а остальное - при сдаче дома.
Это даёт банку возможность "повертеть" деньгами, которые у него остаются - выдать кому-нибудь потреб под 30%, автокредит с сегодняшними бешеными ставками и так далее. Потому-то программы, по которым до сдачи дома Вы платите смешной ежемесячный платёж, вполне реальны. Единственное, на что следует обращать внимание - это то, что некоторые банки по траншевой ипотеке всё равно требуют удорожание. И здесь нужно тоже оценивать риски правильно, как и в предыдущем случае.
ИПОТЕКА БЕЗ ПВ ОТ БАНКОВ И ЗАСТРОЙЩИКОВ, РАССРОЧКА ПВ
Как думаете, если программы госипотеки на новострой регулируются государством, а условие наличия 20-30% первоначального взноса за квартиру установлено постановлением Правительства, насколько "чисты" схемы с 0% ПВ при покупке в такую ипотеку? Ответ очевиден - так себе. Но они есть, хоть и не у всех застройщиков.
Допустим, что у Вас нет первоначального взноса, и Вы набрели на строительную компанию, которая готова с этим "помочь". Происходит следующее:
- В заявке на ипотеку в банк указывает стоимость квартиры "реальная цена" + 20%.
- Далее, аффилированная с застройщиком компания оформляет договор пожертвования на эти недостающие 20% в Вашу пользу
- Ипотечного кредита в банке берется на "реальную" стоимость квартиры, она же и переводится застройщику. Он вообще ничего не теряет
- Так как полученное по договору пожертвования является доходом физлица, Вам придётся заплатить за это 13%. То есть если первоначального взноса "нарисовали" на 2 млн, в налоговую придётся перечислить 260 тысяч рублей.
Несмотря на "мутность" этой схемы, пока за неё вроде никому не прилетело, иначе бы я Вам об этом рассказал. Риски довольно очевидны тоже - новострой сейчас стоит существенно дороже вторички. Потому если Вам уже как физлицу придётся продавать такую квартиру через недолгое после сделки время, не факт, что найдётся покупатель, который её купит даже по реальной цене, так как перед банком придётся закрывать слишком существенный кредит.
Понимаю, что это всё может быть сложно для многих. Для своих клиентов порой каждую программу разъясняю в тонкостях на протяжении получаса. Главное, помните о рисках, вникайте во все программы с умом, не верьте заверениям офисов продаж на слово, а проверяйте проектную документацию.
Ну а если хочется купить новострой в ипотеку в СПБ - всегда к Вашим услугам по контактам в описании канала. Буду рад бесплатно посоветовать, чем и где лучше воспользоваться конкретно в Вашей ситуации
Всем добра!
