Более 70% сделок по недвижимости называются альтернативными. Название кажется странным, но речь просто идет о том, что после продажи продавец не тратит деньги в ресторане и не кладет в банк на депозит, а вкладывает в новую квартиру. Получается, что он ищет альтернативу, поэтому и сделку риелторы называют «альтернативной продажей квартиры».
Типы сделок и значение названий для продавца с покупателем
В интернет-источниках часто встречаются материалы, объясняющие теоретические величины: «альтернативная продажа квартиры», «продажная стоимость», «сравнительный метод оценки стоимости» и т.д. На первый взгляд они не нужны сторонам договора, так как просто разъясняют названия элементов, которыми вы и так пользуетесь без погружения в теорию:
- цена, по которой продаю квартиру – продажная;
- сравниваю цены в трех объявлениях между собой – использую сравнительный метод оценки.
Но использование непонятных названий часто становится признаком роста цен. Поэтому в них и стоит разбираться.
Основные виды сделок с недвижимым имуществом:
- прямая или свободная;
- альтернативная.
Свободная сделка
Название «свободная продажа квартиры» подразумевает, что продавец и покупатель свободно встретились, пришли к общему мнению и заключили договор, никого больше не привлекая.
Для владельца квартиры этапы свободной продажи квартиры выглядят следующим образом:
- Посмотрел объявления о продаже похожих квартир и понял, сколько собирается просить за свою. Т.е. оценил.
- Дал объявления о продаже.
- Ответил на звонки потенциальных покупателей и договорился о встрече с заинтересовавшимися.
- Показал квартиру.
- Взял аванс.
- Подготовил пакет документов.
- Подписал с покупателем договор купли-продажи.
- Зарегистрировал сделку в Росреестре.
- Получил остаток суммы и передал ключи покупателю.
Для того, кто покупает, алгоритм действий в рамках свободной продажи квартиры оказывается более длинным:
- Посмотрел объявления и выбрал понравившееся.
- Договорился об осмотре квартиры с продавцом или продавцами, если их несколько.
- Проанализировал увиденное и определился, какую из просмотренных квартир будет покупать.
- Принес аванс.
- Проверил подготовленные продавцом документы. Это самый сложный этап, так как надо не только выяснить, действительно ли тот, кто продает, – собственник квартиры, но и уточнить множество других нюансов. Если есть совладельцы (жена, дети, т. е. собственники долей), то дали ли они согласие на продажу. Не нарушены ли права третьих лиц (например, несовершеннолетних) и т.д.
- В случае, если с документами все в порядке и продавец действительно дееспособный собственник, то можно подписывать договор.
- После того, как продавец зарегистрировал его в Росреестре, покупатель передает оставшуюся часть денег.
- Стороны подписывают акт приема-передачи и передают ключ от квартиры.
Такую сделку называют прямой продажей. Синоним – свободная продажа, так как за ней не тянется хвост из сопутствующих сделок и особых условий.
Но предположим, что нынешний продавец приобрел квартиру у предыдущего в результате заключения договора на дожитие. Т.е. он взялся ухаживать за пожилым человеком в обмен на квартиру. Выселить предыдущего собственника нельзя. Он имеет право пожизненного проживания. Однако продать квартиру можно (вместе с бывшим собственником). Это не является незаконным. Договор на дожитие превращает сделку из свободной и прямой продажи квартиры в обремененную. Также обремененной будет продажа недвижимости, купленной в ипотеку (при условии, что ее разрешил банк, выдавший средства для покупки нынешнему продавцу).
Плюсы и минусы прямой сделки
Главных плюсов два:
- Риск срыва контролируемый. На любом этапе можно повлиять на ситуацию, если возникает риск срыва соглашения. Например, предложить скидку и т.д.
- Скорость. При условии, что у продавца готовы документы, а у покупателя вся сумма, сделку можно оформить за день. Участников задерживает только срок, на протяжении которого договор будет регистрироваться договор в Росреестре.
Минусов у процесса нет, но есть «слабые места». Одно из них – проверка юридической чистоты квартиры. Ее лучше доверить специалистам, а это тоже увеличивает время, за которое сделка завершится.
Второе слабое место – это превращение прямой сделки в альтернативную. Продавец может планировать, что после купит новую квартиру. Привлекать риелторов он не намерен, поэтому будет просить у покупателя отсрочку на переезд. Тогда после закрытия сделки он еще какое-то время просит пожить в квартире на условиях аренды или в счет скидки в стоимости недвижимости.
Альтернативная форма сделки с недвижимостью
Если продавец не просто продает квартиру, но на полученные деньги собирается купить следующую, то между продажей одной и покупкой второй ему нужно где-то жить. Где-то хранить вещи, вывезенные с предыдущего места жительства и т.д. А если у него есть дети, то их нельзя просто снять с регистрации в одной квартире без одновременного оформления в другой.
В таком случае люди предпочитают обращаться в риелторское агентство для того, чтобы риелторы соединили несколько процессов таким образом, чтобы сразу же перебраться из старой квартиры в новую в пределах одного дня.
В этом случае риэлтору нужно:
- Найти покупателя для вашей квартиры;
- Найти продавца, чья квартира понравится вам, и он согласен просто получить свои деньги, а не ищет новую квартиру.
Если же он тоже продает так, чтобы одновременно купить квартиру взамен, то одна сделка превращается для всех участников в целую цепочку. Чем больше сторон в цепочке, тем сложнее, так как любая заминка может развалить схему.
Сложность влияет на стоимость, которую риелторское агентство выставит каждому из клиентов, участвующему в цепочке продаж. Чтобы ограничить ее разрастание, в клиентском договоре могут вписать ограничения. Например, второй продавец должен выбирать квартиру по прямой продаже.
Плюсы и минусы альтернативной сделки
Главный плюс в том, что продавец сможет в тот же день, когда оформлены документы, начать переезд. Кроме того, ему не приходится самостоятельно искать квартиру взамен предыдущей. Все вопросы по поиску и переговорам он поручает агентству.
Еще один относительный плюс заключается в том, что юридическая частота квартир будет проверена идеально. Документы увидит больше, чем четыре юриста (один – от риелторского агентства, остальные – со стороны покупателей квартир и продавцов, которые готовили документы).
Минусов у альтернативной сделки чуть больше:
- Сроки. Поиск подходящих вариантов может растянуться на долгие месяцы.
- Риск срыва. Цепочка может замереть по множеству поводов. Например, Росреестр приостановил сделку, т.к. нашел ошибку или несовпадение данных в предоставленных документах. Кто-то из участников нашел лучший вариант, чем этот, и отказался от участия в цепочке.
Если у одного из участников цепочки есть несовершеннолетние дети, нужно помнить, что разрешение органов опеки действует всего две недели. После окончания срока его нужно получать заново, а это замедляет процесс и вызывает риск разрыва цепочки.
Источник: https://qayli.com/journal/vidy-sdelok-s-nedvijimostyu-svobodnaya-i-alternativnaya-prodaja/
