Рынок недвижимости уже несколько лет как чувствует себя плохо, а в последнее время смуту наводит Центробанк, уже несколько раз намекая на свертывание льготных ипотечных программ. Первоначальный взнос по льготной ипотеке уже поднялся до 30%, а ставки по вторичке до сих пор высокие, что негативно влияет на спрос и количество сделок на рынке. Давайте разберемся, чего ожидать от рынка в начале 2024 года, куда пойдет рынок, и что с этим можно сделать.
Большинство экспертов и изданий едины во мнении, что ничего интересного в 2024 году ожидать не стоит, но и негативных явлений тоже не ожидается.
Вот несколько ключевых тезисов, каждый из которых предлагаю рассмотреть более подробно:
- Новостройки вряд ли станут ощутимо дешевле
- Что-то произойдет с льготными программами ипотеки
- Объем спроса снизится на 25-30%
- Вторичка подешевеет
- Загородная недвижимость будет в тренде
Новостройки сильно не подешевеют даже при снижении спроса
Вообще новостройкам сейчас не позавидуешь. С одной стороны на них давит инфляция и постоянное повышение себестоимости строительства, с другой стороны ЦБ пытается закрутить гайки по льготным программам (почему это скорее хорошо, чем плохо, я рассказывал в одной из предыдущих статей), и с третьей стороны необходимо считаться с покупательной способностью населения, которая не радует.
Как справедливо отмечают эксперты ЦИАНа в интервью Фонтанке:
На фоне снижения спроса застройщики будут вынуждены перейти от индексации цен к более широкому применению скидок и акций. Прямое снижение средних номинальных цен предложения представляется маловероятным. Переписать ценники в сторону заметного снижения в объектах в активной реализации при проектном финансировании сложно (почти всегда для этого нужно согласие банка)
Ситуация усугубляется лимитами по еще действующим льготным ипотечным программам, которые находятся на максимальном значении в 6 000 000 рублей. Таким образом все квартиры стоимостью 9 000 000 рублей и выше автоматически попадают в зону риска, потому что на них уже не хватит 30% первоначального взноса и льготной ипотеки. А рынок двух- и трехкомнатных квартир стоимостью выше 9 000 000 рублей, это, на минуточку, 30-35% от всех сделок.
Единственным реальным выходом из сложившийся ситуации видится создание широкой линейки акций, скидок и специальных предложений для стимулирования спроса. Наблюдательный читатель отметит, что застройщики уже как год или полтора активно используют эту стратегию, и, например, в подарок к покупке квартиры дарят парковочные места. Сюда же можно отнести такие изощренные акции, как отсрочка первоначального взноса или разного рода субсидированные ипотеки с отсрочкой начисления процентов.
Что-то произойдет с льготными ипотеками
Увы, это наиболее точная формулировка из всех возможных. На счет льготных ипотек мнения экспертов разделяются. Одни говорят, что ЦБ пытается привести ипотеку к некоторому единому стандарту (что очень и очень хорошо на самом деле), другие считают, что льготную ипотеку должны заменить на адресные ипотечные программы (тогда мы лишаемся только основной программы господдержки под 8%, по которой сегодня проходит 60% всех ипотек в новостройках), третьи же вообще считают, что у ЦБ ничего не выйдет, потому что строительная отрасль слишком важна для государства, и оно не допустит попадания девелоперов и банков в крутое пике, ибо это все вполне может привести к дефолту банковской системы.
Все мнения отлично собрали РБК в статье, посвященной перспективам льготной ипотеки. Вот одно из них, от руководителя аналитического центра RBI:
Льготные программы будут продлены, — убеждена Елена Петропавловская. — По крайней мере, те из них, которые являются адресными — это семейная ипотека, IT, арктическая ипотека. Изменения условий льготных программ (например, по первому взносу, кредитному лимиту), конечно, снижают их привлекательность. Но при полной отмене таких программ рынок бы фактически встал
Выглядит вполне разумно. Государство в прошлом году взяло курс на осваивание северных территорий, и предложила рынку адресную льготную ипотеку. Тем более, что рынок уже хорошо знаком с такими адресными мерами поддержки, как семейная, IT или сельская ипотеки.
Объем спроса снизится на 25-30%
Вполне ожидаемо и логично, учитывая, куда двигается ипотека. Одно только повышение первоначального взноса по льготным программа сильно усложнило жизнь покупателям новостроек.
Вот, например, цитата вице-президента Ассоциации риэлторов:
Число потенциальных покупателей, считает собеседник, сократит даже не столько повышение первоначального взноса по льготной ипотеке, сколько процентная ставка. «У нас большая часть сделок по жилой недвижимости — это обмен через продажу. То есть люди продают свое жилье и покупают другое. И в 70 или 80 процентах случаев они еще берут ипотечный кредит», — пояснил Загоровский
Во всех источниках эксперты пишут про "заградительную ставку" на вторичку, и я хотел бы с этим поспорить, потому что недавно считал, что на самом деле выгоднее, купить новостройку под 8% или вторичку под 17% с учетом разницы цен почти в 30%, но на этот раз не буду, и скажу так: для простого пользователя ипотеки ставка 17% на фоне ставки 8% является психологически заградительной. Люди просто не хотят разбираться и считать выгоду, выбирая очевидно более низкую ставку.
Вторичка подешевеет
Логичный вывод из предыдущего абзаца - мало кто хочет покупать вторичку под 17%, учитывая среднее качество таких объектов. От этого в первую очередь страдают владельцы старого фонда в востребованных спальных районах. На деле же покупать рухлядь под 17% покупатели не ходят, и либо торгуются с остервенением, либо делают выбор в пользу новых домов.
Хуже всего придется старому фонду, эта недвижимость уже лет 5 как показывает худшую ценовую динамику. Такие объекты дорожают медленнее остальных, а снижаются в цене быстрее.
Ну и я хочу напомнить, что если вы планируете купить новостройку с целью перепродажи, вам стоит воздержаться от такого решения. Потому что купите вы квартиру на первичном рынке с завышенной ценой, а будете перепродавать на вторичном рынке, с заниженной ценой и высокой ипотечной ставкой. Потеряете деньги и только. Если ищите инвестиции в недвижимость, то обратите внимание на коммерческую недвижимость или на загородную недвижимость, о чем в следующем абзаце.
Загородная недвижимость будет в тренде
Льготная ипотека расширилась до сегмента загородной недвижимости, что благоприятно повлияло на спрос. Журнал Тинькофф отмечает ряд интересных тенденций на 2024 год, среди которых строительство в ипотеку, малоэтажность, энергоэффективность и жилье под ключ с мебелью и техникой.
Загородной недвижимостью начали интересоваться уже сейчас, хотя ежегодный сезон для этого рыночного сегмента начинается, когда сойдет снег. В целом создается ощущение, что соотечественники подустали от городской жизни и, вкупе с выгодными ипотечными программами, обратили внимание на загород.
В этом направлении до сих пор сохраняются интересные возможности для инвестиций - тут и межевание земельных участков (работает по принципу покупки оптом и продажи в розницу), и улучшение участков (очевидно, увеличение качества и ценности), и цикл "купил участок - построил дом - продал", причем, возможно, еще в процессе стройки с договором подряда, и сам по себе участок + договор подряда, и такие долгосрочные проекты, как строительство коттеджных поселков. В общем, возможностей море, было бы желание.
Вроде на этом все, вроде все основные тенденции обсудили. Не забудьте подписаться на канал, тут мы обсуждаем объективные факты, а не льем в уши лозунги для целевой аудитории (как некоторые агенты вечно кричат, что цены будут расти и никогда не упадут).
